福岡リート投資法人（8968） – 資産の取得及び貸借（協定書締結）に関するお知らせ（国内不動産）

各 位 2022 年 6 月 14 日 不動産投資信託証券発行者名 福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号 福岡リート投資法人 代表者名 執行役員 古池 善司 （コード番号：8968） 資産運用会社名 福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号 株式会社福岡リアルティ 古池 善司 代表者名 代表取締役社長 問い合わせ先 執行役員 財務部長 綾部 博之 TEL．092-272-3900 資産の取得及び貸借（協定書締結）に関するお知らせ（国内不動産） 福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する株式会社福岡リアルティ（以下「資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の資産の取得及び貸借を行うことについて下記のとおり決定しましたのでお知らせいたします。 １. 資産の取得 記 物件名 予定用途 所在 取得予定価格 取得予定日 (仮称)アイランドシティ 港湾関連用地(底地) 物流施設 福岡市東区みなと香椎 3 丁目 2029 年 3 月 31 日 8,082 百万円（注） （注）(仮称)アイランドシティ港湾関連用地(底地)（以下「本物件」といいます。）を含む分譲予定地全体について、本投資法人は福岡地所株式会社と共同で取得します。本投資法人が取得する本物件は、分譲予定地全体のうち、95.05％に相当する分筆後の土地部分となることを見込んでいますが、今後実施される測量・分筆及び取得先である福岡市の不動産価格評定委員会による評定の結果によって増減する可能性があります。なお、本物件を含む分譲予定地に係る分譲申込時においては、本投資法人の取得割合は 1％としていますが、土地売買仮契約締結に際して、福岡地所株式会社と改めて合意の上、福岡市の承認を得て、土地取得割合を 95.05%に変更する予定です。以下同じです。 ２. 取得及び貸借の理由 本投資法人は、福岡・九州地域を主な投資対象エリアとして、商業施設、オフィスビル、その他（物流施設、住居、ホテル等）の多様な物件を投資対象としています。2019 年 3 月に、資産運用会社における運用ガイドラインを一部変更することで、投資タイプにおける投資比率の原則を変更し、オフィスビル及びその他（物流施設、住居等）の物件への投資をより柔軟に検討できるようにしています。本件は、変更後の投資方針に則った物流施設（予定）の底地の取得です。 本物件が所在するアイランドシティは、博多港・福岡空港・福岡 IC いずれからも半径 10km 以内に位置している博多港エリアに立地しています。2021 年 3 月に福岡都市高速 6 号線（アイランドシティ線）が開通したことで、さらに利便性が高まっています。また、博多港エリアにおいて 1 万坪以上の大規模な物流施設（底地）が取得できる機会は非常に限られており、福岡の成長を牽引する物流拠点として、さらに発展するエリアの物件を取得できる意義は非常に大きいと考えています。 – 1 – 本物件の貸借に係るテナントはスポンサーの福岡地所株式会社の予定であり、2022 年 5 月 31 日提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナント選定基準に本物件の取得により、本投資法人のポートフォリオがさらに充実し、将来にわたり安定した収益を確適合していると判断しています。 保しうるものと期待しています。 ３. 取得資産の内容 (1) 取得の概要 ① 取得予定資産 ② 物件名称 ③ 取得予定価格（注 1） ④ 鑑定評価額 ⑤ 取得 CAP（注 2） ⑥ 取得予定日 ⑦ 取得先 ⑧ 取得資金 ⑨ 決済方法 ⑩ その他 (仮称)アイランドシティ港湾関連用地(底地) 8,210 百万円（価格時点：2022 年 5 月 20 日） 不動産 8,082 百万円 3.4％ 2029 年 3 月 31 日 福岡市 未定（注 3） 後記 3.(7)決済方法等をご参照ください。 本物件を含む分譲予定地の土地売買契約締結に関する協定書（以下「本協定書」といいます。）は、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。詳細につきましては、後記 3.(3)取得予定資産の内容「特記事項」欄をご参照ください。 （注 1） 取得予定価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額等を含んでいません。 で算出しています。 （注 2） 「取得 CAP」は、鑑定評価書における直接還元法 NCF÷取得予定価格×100（％）（注 3） 取得資金については現時点では未定ですが、決定した時点でお知らせいたします。 (2) 本物件の取得決定に際して、評価した点等 ・博多港、福岡空港、福岡 IC、2021 年 3 月に新設された福岡都市高速 6 号線（アイランドシ ティ線）の出入口に近接している等、アクセス性が良い点 ・博多港エリアでの 1 万坪以上の大規模な物流施設（底地）は希少性が高い点 ・物流専用のエリアとして 24 時間操業が可能と考えられる点 （立地条件） 本物件が立地するアイランドシティは、博多港の機能強化を図るほか、先進的なまちづくりや新しい産業の集積を進めることを目的として、福岡市東区に建設された人工島です。総面積は401.3ha であり、人工島のほぼ中央を走る臨港道路アイランドシティ 1 号線を境に、東側が「まちづくりエリア」、西側が「みなとづくりエリア」に分かれており、「みなとづくりエリア」はさらに、港湾関連ゾーン、産業物流ゾーン、ふ頭ゾーンに分かれており、本物件は港湾関連ゾーンに所在しています。 (3) 取得予定資産の内容 件名物称 (仮称)アイランドシティ港湾関連用地(底地) 特 定 資 産 の 種 類 不動産 取 得 予 定 価 格 8,082 百万円 – 2 – 所 在 地 （ 地 番 ） 福岡市東区みなと香椎三丁目 32-1 の一部 面積 約 39,142 ㎡（分譲予定地全体：約 41,181 ㎡）（注 1） 土用途地域 準工業地域 地 容積率 建蔽率 300％ 60％ 所有形態 所有権（注 1） 土壌汚染リスク評価機関 東京海上ディーアール株式会社 鑑 定 評 価 額 8,210 百万円（価格時点：2022 年 5 月 20 日） 鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所 担 保 設 定 の 有 無 なし 特記事項 ②土地売買仮契約締結後～福岡市議会議決前：取得予定価格 10％額 5％相当額 相当額 ・2022 年 6 月 22 日までに、福岡市と本投資法人・福岡地所株式会社との間において、本協定書を締結します。 ・本協定書締結は、フォワード・コミットメント等に該当します。本協定書締結時において、本投資法人は分譲申込時の取得割合の売買代金相当額の 5％相当額（約 4 百万円）を予約保証金として福岡市に納入します。また、本物件の取得を辞退する場合には、辞退時期によって次のとおり違約金の支払い義務が発生し、上記予約保証金は当該違約金に充当されます。 ①土地売買仮契約締結前：分譲申込時の取得割合の売買代金相当③福岡市議会議決後：同 20％相当額 本投資法人は総額 130 億円のコミットメントライン枠を有しており、今後もコミットメントライン枠及び本物件取得に備えて未利用枠を維持する方針です。本物件の決済時において、金融環境の悪化等により本投資法人が取得資金を調達できないことを起因として、本協定書等を解除し、違約金の支払い義務が発生するリスクは相当程度低く、福岡地所株式会社と合意の上本物件の取得を辞退する場合であっても、本投資法人の財務等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いものと考えています。 テ ナ ン ト 総 数 1 テ ナ ン ト 名 福岡地所株式会社 契 約 形 態 未定 賃 貸 借 期 間 未定 賃 貸 借 開 始 日 2029 年 3 月 31 日（本物件引渡しと同時） 賃 貸 借 の 状 況 （ 予 定 （ 注 2 ）） 契 約 賃 料 （ 年 間 賃 料 ） 1.開発期間中の賃料（固定賃料） 212 百万円（注 3） 2.建物竣工後の賃料（変動賃料） 304 百万円×竣工建物の直近賃料収入実績額／竣工建物の賃料収入基準額（注 3） 敷 金 ・ 保 証 金 未定 総 賃 貸 可 能 面 積 約 39,142 ㎡（注 4） 総 賃 貸 面 積 約 39,142 ㎡（注 4） 稼働率 100.0％（注 5）（2029 年 3 月 31 日予定） ※ 地番、面積等はいずれも福岡市港湾空港局が公表した「アイランドシティ港湾関連用地 令和 3 年度 4 工区公募 公募要綱」を基に記載しています。 – 3 – （注1） 本投資法人が取得する本物件は、分譲予定地全体のうち、95.05％に相当する分筆後の土地部分となる予定です。本物件に係る分譲申込時においては、本投資法人の取得割合は 1％としていますが、土地売買仮契約締結に際して、福岡地所株式会社と改めて合意の上、福岡市の承認を得て、土地取得割合を変更する予定です。 （注2） 今後、土地売買仮契約締結までに、テナントとの土地賃貸借予約契約又は停止条件付土地賃貸借契約を締結する予定です。なお、テナントが他のテナントと竣工建物を共有することで、テナント総数、テナント名、契約賃料等が変動する可能性があります。 （注3） 取得予定価格が増減した場合又は現在想定している本物件に係る固定資産税及び都市計画税から変動した場合、増減額及び変動額を上限に賃料が増減します。また、百万円未満を切り捨てた数値を記載しています。 （注4） 総賃貸可能面積はテナントに対して賃貸可能な面積、総賃貸面積はテナントとの土地賃貸借予約契約又は停止条件付土地賃貸借契約に表示される予定の契約面積の合計を（注5） 総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合であり、小数第 2 位を四捨五入して記載し記載しています。 ています。 本物件の取得先は福岡市であり、本物件の取得は分譲公募の実施によるものです。 本物件は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にあるものからの取得ではありませ(4) 取得先の概要 (5) 物件取得者等の状況 ん。 (6) 媒介の概要 該当無し。 (7) 決済方法等 本協定書締結時において、分譲申込時の取得割合の売買代金相当額の 5％相当額（約 4 百万円）を予約保証金として納入します。福岡市議会において、本物件の土地処分議案を議決した月の翌月から起算して 3 ヵ月以内に、福岡市が発行する納入通知書により、指定金融機関において残代金を一括で納入する予定です。 (8) 取得の日程 2022 年 6 月 22 日（予定） 土地売買契約締結に関する協定書締結 2028 年 12 月頃 （予定） 土地売買仮契約締結（注） 2029 年 3 月 31 日（予定） 土地引渡し （注）「議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例（昭和 39 年福岡市条例第 39 号）」第 3 条の規定により、福岡市議会の議決を得た時から、本契約として成立します。 ４. 今後の見通し 本物件の取得予定日は 2029 年 3 月 31 日であるため、2022 年 4 月 14 日付「2022 年 2 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」にてお知らせしました 2022 年 8 月期（2022 年 3 月 1 日～2022 年 8 月 31 日）及び2023 年 2 月期（2022 年 9 月 1 日から 2023 年 2 月 28 日）の運用状況の予想への影響はありません。 – 4 – ５. 鑑定評価書の概要 物件名称(仮称)アイランドシティ港湾関連用地(底地)鑑定評価額8,210,000千円鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所価格時点2022年5月20日項目収益価格直接還元法による価格運営収益賃料収入空室損失等運営費用PMフィー公租公課その他費用運営純収益一時金の運用益純収益還元利回りDCF法による価格割引率最終還元利回り積算価格土地比率建物比率概要等304,192千円 賃貸借契約及び市場賃料より査定28,802千円 類似事例より査定3.3%対象不動産の立地条件等や将来の不確実性、類似事例等を勘案して査定内容8,210,000千円8,430,000千円304,192千円29,106千円0千円0千円304千円275,086千円3,041千円278,128千円8,120,000千円3.1%3.4%—- 5 – その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項記載なし＊本投資法人ウェブサイトの URL https://www.fukuoka-reit.jp 以上 【添付資料】 【資料１】分譲予定地の外観等 【資料２】分譲予定の所在地 【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ 【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧 – 6 – 【資料１】分譲予定地の外観等 ・(仮称)アイランドシティ港湾関連用地(底地) （注）本物件を含む分譲予定地全体の外観を示しています。本投資法人が取得する本物件は、分譲予定地全体のうち、95.05％に相当する分筆後の土地部分となる予定ですが、その位置は未定です。 – 7 – 【資料２】分譲予定の所在地 （注）本物件を含む分譲予定地全体の位置を示しています。本投資法人が取得する本物件は、分譲予定地全体のうち、95.05％に相当する分筆後の土地部分となる予定ですが、その位置は未定です。 – 8 – 【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ – 9 – 【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧 物件名称 取得（予定）時期 取得（予定） 価格（百万円） (注 1) 投資 比率 (注 2) 14.9% 用途 商業施設 オフィスビル その他 キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B パークプレイス大分 サンリブシティ小倉 木の葉モール橋本 スクエアモール鹿児島宇宿 熊本インターコミュニティ SC 花畑 SC 久留米東櫛原 SC ケーズデンキ鹿児島本店 呉服町ビジネスセンター サニックス博多ビル 大博通りビジネスセンター 東比恵ビジネスセンター 天神西通りセンタービル 天神ノースフロントビル 東比恵ビジネスセンターⅡ 東比恵ビジネスセンターⅢ 2004 年 11 月 9 日 2011 年 3 月 2 日 2004 年 11 月 9 日 2005 年 7 月 1 日 2018 年 3 月 1 日 2006 年 9 月 28 日 2006 年 11 月 30 日 2007 年 9 月 3 日 2008 年 2 月 1 日 2008 年 3 月 27 日 2004 年 11 月 9 日 2005 年 9 月 30 日 2006 年 3 月 16 日 2009 年 3 月 13 日 2013 年 2 月 1 日 2013 年 3 月 28 日 2018 年 3 月 1 日 2020 年 5 月 29 日 マリノアシティ福岡（マリナサイド棟） 2015 年 5 月 1 日 キャナルシティ・ビジネスセンタービル 2004 年 11 月 9 日 天神西通りビジネスセンター（底地） 2021 年 6 月 1 日 博多筑紫通りセンタービル 2022 年 3 月 1 日 鳥栖ロジスティクスセンター 2014 年 3 月 28 日 ロジシティみなと香椎 物流 ロジシティ久山 施設 ロジシティ若宮 (仮称)アイランドシティ港湾関連用地(底地) 2015 年 3 月 27 日 2017 年 6 月 1 日 2020 年 6 月 30 日 2029 年 3 月 31 日 アメックス赤坂門タワー 2006 年 9 月 1 日 シティハウスけやき通り 2007 年 12 月 20 日 住居 Aqualia 千早 ディー・ウイングタワー グランフォーレ薬院南 ホテルフォルツァ大分 ティサージホテル那覇 その他 2012 年 3 月 1 日 2013 年 3 月 1 日 2014 年 11 月 4 日 2013 年 3 月 1 日 2018 年 12 月 7 日 32,000 21,060 19,610 6,633 10,000 5,300 2,400 1,130 2,500 3,550 5,250 14,600 11,200 4,400 7,000 5,900 2,600 2,800 4,230 3,290 7,700 4,320 1,250 8,150 5,050 1,700 8,082 2,060 1,111 1,280 2,800 1,100 1,530 2,835 9.8% 9.1% 3.1% 4.7% 2.5% 1.1% 0.5% 1.2% 1.7% 2.4% 6.8% 5.2% 2.1% 3.3% 2.8% 1.2% 1.3% 2.0% 1.5% 3.6% 2.0% 0.6% 3.8% 2.4% 0.8% 3.8% 1.0% 0.5% 0.6% 1.3% 0.5% 0.7% 1.3% 100.0% （注1） 取得（予定）価格は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得全物件合計 214,421 － 諸経費及び消費税等を含みません。 （注2） 投資比率は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。 – 10 –