グローバル・ワン不動産投資法人（8958） – 第37期（2022年3月期）決算説明資料

第37期（2022年3月期）決算説明資料2022年5月19日（8958）12グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要（2022年3月31日現在）ポートフォリオ財務基盤・スポンサー優良オフィスビルに厳選投資⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤GOR他オフィス系REIT平均（注）近 最寄駅に直結又は徒歩5分以内⽐率100.0％78.3％平均築年数18.0年24.6年ポートフォリオＰＭＬ1.9％2.1％平均取得価格173億円89億円新大LTV（総資産有利⼦負債⽐率）簿価ベース 47.4％時価ベース 40.1％⻑期固定⾦利⽐率平均調達期間平均調達利率89.9%7.0年0.63%平均総賃貸可能面積11,986㎡8,354㎡格付AA-安定的（JCR）その他3大都市圏8.9％取得価格の総額11物件 1,911億円淀屋橋4.1%御堂筋4.8%大手町12.3%不動産投資・運⽤⾦融不動産投資・管理ノウハウの提供東京周辺都市部21.3％さいたま11.9%横浜9.4%品川6.3%平河町9.5%南⻘⼭18.3%豊洲11.0%錦糸町8.1%仙石⼭4.4%その他東京都内23区25.3％東京都心5区44.5％⾦融不動産仲介⾦融・信託業務ノウハウの提供日本格付研究所（JCR）⻑期発⾏体格付AA-（安定的）[資産運⽤会社]不動産開発・運営不動産投資・管理ノウハウの提供（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げるJ-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2022年3月31日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料等に記載された数値を基に算出しています。3目次67891416Ⅰ はじめに１．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３．オフィスマーケットの⾒通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・４．当面の取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５．優良物件の取得機会確保と売却物件の検討・・・・・・・・・・・・10１．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12２．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３．1⼝当たり分配⾦の実績と予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・Ⅱ 決算Ⅲ 運用状況１．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18２．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27４．ESGへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30Ⅳ 参考資料１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 60３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 68次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社「大手町」大手町ファーストスクエア「平河町」平河町森タワー「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー「錦糸町」アルカセントラル「豊洲」豊洲プライムスクエア「品川」品川シーサイドウエストタワー「横浜」横浜プラザビル「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー数値は別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合・年数・駅徒歩分・面積については四捨五入して記載しています。本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の投資⼝分割による影響をいずれも加味しています。・2014年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→2⼝に分割・2018年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→4⼝に分割4Ⅰ はじめに5１．投資主価値の向上に向けた取組み当期の実績今後の取組み●前期⽐△35円減配も、内部留保を活⽤し、2,400円以上を確保●必要に応じて内部留保を活⽤し、2,400円以上での安定化を目分配⾦（注1）第36期︓2,446円 → 第37期︓2,411円（△1.4％）指す●ポートフォリオ稼働率は98.0％●今後発生する空室の埋戻しによる稼働率の早期回復（必要に●テナント入替・賃料改定による賃料増額応じて柔軟な賃料設定も）契約ベースの月額賃料は前期⽐1.4百万円増加（注2）●マーケット賃料を踏まえて、テナントとの丁寧な対話により、●新型コロナの影響トータルでの賃料増額を目指す賃料の⼀時減額等による影響は△13円/⼝（予想⽐＋0円/⼝）であり軽微●マーケットの変化や多様化するテナントニーズに応じた柔軟●取得実績なし優良オフィスの情報は限定的であり、⾼値での取引が継続する厳しい環境ながら、ブリッジスキームを活⽤し、優良物件の取得機会（優先交渉権）を確保（注3）●リファイナンスでボンドの⻑期化・ローンの期日分散を実施●オンラインIR（国内外機関投資家・個⼈投資家）を実施●手元資⾦約15億円で発⾏済投資⼝総数の1.3％の自己投資⼝を取得・消却●敷⾦リリースの実施（約10億円）な運⽤を⾏うとともに、テナントの満⾜度向上に努める●ポートフォリオの質の向上のための資産入替ブリッジからの優良物件取得と売却に向けた活動の継続●厳選投資による収益安定のための継続的な資産規模拡大スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング●デットの期日分散と⻑期化の更なる推進●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール●2回目となるグリーンボンドの発⾏●グリーンボンドの継続発⾏●昨年に続き2021年のGRESBリアルエステイト評価で「5スター」、開⽰評価で「Aレベル」を取得●TCFD提言に沿った情報開⽰（気候変動リスクの定性評価）●温室効果ガス（GHG）削減について中⻑期目標を設定●ESGレポートの発⾏、SFDR対応（6月末開⽰予定）●TCFD提言に沿った情報開⽰（気候変動リスクの定量評価）●マテリアリティへの対応等、ESGの取組みを通じてGORの中⻑期的成⻑を図るとともに、SDGsの目標達成に貢献（注1）「分配⾦」の⾦額は１⼝当たりの⾦額を記載しています。（注2）当期にテナント入替・賃料改定があった賃貸借契約における改定・入替後月額賃料から改定・入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。（注3）GORによる将来の物件取得を保証するものではありません。6内部成⻑外部成⻑財務・ＩＲＥＳＧ２．決算ハイライト■当期分配⾦は2,411円（注1）。第38期は2,426円、第39期は 2,400円（注1）を⾒込む（注1）圧縮積⽴⾦の取崩しを含みます。第36期第37期第38期予想第39期予想’21年9月期’22年3月期 ’22年9月期（注6） ’23年3月期（注6）（円）2,5002,3591⼝当たり分配⾦（DPU）の推移1⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額2,4432,4452,4465,759 (5,759)2,740 (3,290)2,3525,655 (5,655)2,644 (3,194)2,2545,674 (5,674)2,691 (3,240)2,3025,564 (5,564)2,617 (3,163)2,2292,0001,5002,4112,4262,40034502,3762,349発⾏済投資⼝の総⼝数961,884948,996948,996948,9961⼝当たり当期純利益(注2)第33期第34期第35期第36期第37期第38期第39期’20.3期’20.9期’21.3期’21.9期’22.3期’22.9期’23.3期（予想）（予想）(注3)2,4462,4464.496.32,3752,4112,4262,4264.398.097.24.396.395.92,3492,4004.292.61⼝当たりＮＡＶ（注7）の推移131,444135,272 134,143 134,981 135,135 135,381 136,207損益・分配⾦営業収益(うち賃貸事業収益)営業利益(賃貸事業損益)当期純利益1⼝当たり分配⾦ポートフォリオNOI利回り期末稼働率その他期末総資産額有利⼦負債額含み損益LTV(簿価)LTV(時価)百万円百万円百万円⼝円円％％百万円百万円百万円(2021.11.16時点の予想) ％200,776198,81994,50094,20035,76736,340％％(注4)(注5)47.140.047.440.1（注2）1⼝当たり当期純利益 ＝ 当期純利益÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数（注3）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格（注4）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額（注5）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益）第31期末第32期末第33期末第34期末第35期末第36期末第37期末’19.3末’19.9末’20.3末’20.9末’21.3末’21.9末’22.3末（注6）業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。（注7）1⼝当たりNAV ＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数7（円）150,000100,00050,000３．オフィスマーケットの⾒通し⾜元の状況今後の⾒通しと考察▶コロナの感染者が再拡大したものの、緊急事態宣言の発令はな▶空室率の上昇ペースは鈍化（短期的には低下も）く、出社率は回復傾向▶1,000坪クラスの床を求める動きが徐々に増加し、大型区画の動きも⾒られるが、新築ビルへの移転による⼆次空室のほか拠点集約や部分解約の動きも多い▶経済回復に伴うオフィス需要の増加は緩やかながらも継続し、2022年の新規供給は少ないため、好⽴地の既存ビルについても、大型空室の消化が徐々に進展する⾒通し（※）（※）様⼦⾒姿勢のテナントは依然多く、移転に踏み切るテナントでも適正なオフィス面積算定の複雑化等、移転の検討・決定までに時間を要するケースが増えている▶2023年︓大量供給により、複数のビルが空室を残して竣⼯する⾒込みのため空室率は⼀旦上昇2024年︓供給は少なく空室率は低下2025年︓再び新規供給が増えるため留意が必要▶首都圏の企業を中心に、従業員が働く時間・場所にあわせてオフィス・自宅・サードプレイスを選択できる環境の整備が進展▶今後、企業は効率的な働き⽅や機能的なオフィスづくりなど、ソフト・ハード両面において、安全性・快適性・利便性への取組みを継続▶企業のオフィス再構築の動きが顕在化▶コミュニケーションのためのスペースを拡充させる動きが継続変化がオフィスの需要動向に影響を及ぼす要因になる▶こうした働き⽅やオフィスの機能・役割の変化といった構造的な需給機能・役割▶変化に対応する柔軟な運⽤は必要となるが、好⽴地ハイスペックビルの優位性は継続する84．当面の取組み■各種取組みを通じて分配⾦の成⻑・安定を図り、投資主価値の向上を目指す▶物件取得機会の実現と更なる物件取得機会の拡大▶資産入替に向けた売却物件の検討▶プロアクティブな物件運営とテナントの満⾜度向上による、稼働率の回復▶テナントとの丁寧な対話を継続し、賃料増額実現を引き続き目指しつつ、解約・減額防⽌にも注⼒▶修繕費等のコストコントロールの適切な実施▶グリーンボンドの継続的な発⾏優良物件取得資産入替賃料増額・稼働率向上公募増資投資主価値の最大化ESG推進▶資本政策の適時適切な検討・実⾏（自己投資⼝取得等）自己投資⼝取得戦略的財務運営ＩＲ拡充95．優良物件の取得機会確保と売却物件の検討■資産規模拡大・収益⼒強化に資する資産入替の実現ブリッジスキームで取得機会を確保した優良物件について売却物件の検討いずれの物件も政令指定都市の駅近物件ポートフォリオ物件の⽐較2物件約340億円GORの投資対象地域として有価証券報告書にその名称が記載された政令指定都市が所在する道府県償却後利回り6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%品川錦糸町御堂筋さいたま平河町仙石⼭淀屋橋横浜豊洲10年超所有資産南⻘⼭大手町（注1）GORによる将来の物件取得・物件売却を保証するものではありません（注2）ポートフォリオ物件の⽐較のグラフにおける円の大きさは、各物件の取得価格に基づいています0年10年30年40年20年築年数10Ⅱ 決算11１．決算概要（2022年３月期） （1）予想⽐較■当期分配⾦は当初予想⽐+11円、修正後予想⽐±0円の2,411円第37期予想第37期実績 ’22年3月期（注1） ’22年3月期（百万円）当期予想⽐主な増減益要因（百万円）増益減益賃貸事業損益水道光熱費収支その他賃貸事業収入の増加外部委託費の増加修繕費の増加DPU換算（注3）△35 △36 円△40△40△6△718仙石⼭ 等圧縮積⽴⾦取崩額1515 円自己投資⼝取得・消却による投資⼝数の減少32 円営業収益営業費⽤賃貸事業収益(a)賃料等収入水道光熱費収入その他賃貸事業収入賃貸事業費⽤(b)外部委託費水道光熱費公租公課保険料修繕費減価償却費(c)固定資産除却損(d)その他賃貸事業費⽤資産運⽤報酬その他⼀般管理費営業利益賃貸事業損益(a-b)NOI(a-b+c+d)営業外収益営業外費⽤支払利息その他営業外費⽤経常利益当期純利益圧縮積⽴⾦取崩額分配⾦総額発⾏済投資⼝の総⼝数1⼝当たり分配⾦(DPU)5,6355,6355,331303－2,9542,39959025753011126873274211332,6803,2354,111－388301872,2912,290182,3085,6555,6555,329308183,0112,461597303530111338723104191292,6443,1944,0691390301892,2552,254332,2885185661645－070.4% 営業利益200.4%20△2 △0.0%1.7%－1.9%2.6%1.1%17.8%－0.1%5.7%△0 △0.1%4.4%43.6%△1 △0.4%△3 △2.5%△35 △1.3%△40 △1.3%△41 △1.0%－0.3%△0 △0.3%2.6%△35 △1.6%△36 △1.6%83.8%△20 △0.9%0311152961,884 ⼝2,400 円（注2）948,996 ⼝ △12,888 ⼝ △1.3%0.5%2,411 円11 円（注1）2021年11月16日時点の予想です。（注2）2022年3月1日付で予想分配⾦を2,411円に修正しています。（注3）増減益額を予想時点の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。12１．決算概要（2022年３月期） （2）前期⽐較■テナント退去による減収を賃料増額改定やフリーレント解消等で⽳埋め出来ず減益■自己投資⼝取得・消却及び圧縮積⽴⾦取崩しにより、分配⾦は2,411円を確保第36期実績第37期実績 ’21年9月期 ’22年3月期（百万円）前期実績⽐営業収益営業費⽤賃貸事業収益(a)賃料等収入水道光熱費収入その他賃貸事業収入賃貸事業費⽤(b)外部委託費水道光熱費公租公課保険料修繕費減価償却費(c)固定資産除却損(d)その他賃貸事業費⽤資産運⽤報酬その他⼀般管理費営業利益賃貸事業損益(a-b)NOI(a-b+c+d)営業外収益営業外費⽤支払利息その他営業外費⽤経常利益当期純利益圧縮積⽴⾦取崩額分配⾦総額5,7595,7595,398327333,0182,46860729553311124881674241252,7403,2904,1781388301862,3532,352－2,3525,6555,6555,329308183,0112,461597303530111338723104191292,6443,1944,0691390301892,2552,254332,288主な増減益要因（百万円）増益減益DPU換算（注）△96 △99 円△103 △1.8% 営業利益△103 △1.8%△68 △1.3%△19 △5.9%△15 △45.4%△7 △0.2%△6 △0.3%△10 △1.8%2.7%△3 △0.6%△0 △0.2%7.5%△9 △1.1%△2 △49.1%28.1%892賃貸事業損益賃料等収入の減少賃料改定フリーレント解消入退去等水道光熱費収支その他賃貸事業収入の減少外部委託費の減少修繕費の増加減価償却費の減少△4 △1.2% 圧縮積⽴⾦取崩額△96△68△98△27△15△9151310933自己投資⼝取得・消却による投資⼝数の減少34 円32 円4023.7%△96 △3.5%△96 △2.9%△108 △2.6%11.3%0.6%△0 △0.1%2.8%△98 △4.2%△98 △4.2%－△64 △2.8%332発⾏済投資⼝の総⼝数1⼝当たり分配⾦(DPU)961,884 ⼝2,446 円948,996 ⼝ △12,888 ⼝ △1.3%△35 円 △1.4%2,411 円（注）増減益額を2021年9月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。さいたま・錦糸町・淀屋橋 等豊洲・品川 等豊洲・大手町・さいたま 等平河町・さいたま 等13２．業績予想 （1）2022年９月期■テナント退去による減収要因あるも、賃料増額改定・フリーレント解消・空室区画⼀部埋め戻し等により増収■公租公課の増加に対しコストコントロール等で増益を確保。圧縮積⽴⾦に頼ることなく分配⾦2,426円を⾒込む第37期実績第38期予想 ’22年3月期 ’22年9月期（注1）（百万円）当期実績⽐主な増減益要因（百万円）増益減益DPU換算（注3）49 円4645351601363316△63△18△17△33 △34 円淀屋橋・さいたま 等仙石⼭・大手町 等平河町・淀屋橋・品川 等豊洲・御堂筋・大手町 等仙石⼭ 等大手町 等営業収益営業費⽤賃貸事業収益(a)賃料等収入水道光熱費収入その他賃貸事業収入賃貸事業費⽤(b)外部委託費水道光熱費公租公課保険料修繕費減価償却費(c)固定資産除却損(d)その他賃貸事業費⽤資産運⽤報酬その他⼀般管理費営業利益賃貸事業損益(a-b)NOI(a-b+c+d)営業外収益営業外費⽤支払利息その他営業外費⽤経常利益当期純利益圧縮積⽴⾦取崩額分配⾦総額5,6555,6555,329308183,0112,461597303530111338723104191292,6443,1944,0691390301892,2552,254332,2885,6745,6745,332341－2,9832,43459132254811100855044191292,6913,2404,096－387300862,3042,302－2,302賃料等収入の増加賃料改定フリーレント解消入退去等水道光熱費収支その他賃貸事業収入の減少外部委託費の減少公租公課の増加修繕費の減少減価償却費の減少賃貸事業損益18183330.3% 営業利益0.3%0.1%10.9%△18 △100.0%△27 △0.9%△27 △1.1%△6 △1.0%6.4%193.3%173.3%0△33 △24.8%△16 △1.9%△2 △93.4%△5 △56.0%△0 △0.1%△0 △0.1%1.8% 圧縮積⽴⾦取崩額461.4%45260.6%△1 △100.0%△3 △0.8%△0 △0.2%△2 △2.7%2.2%482.1%48△33 △100.0%0.6%14発⾏済投資⼝の総⼝数1⼝当たり分配⾦(DPU)948,996 ⼝2,411 円（2021.11.16時点の予想）－15 円－0.6%948,996 ⼝2,426 円2,410 円（注2）（注1）第38期の予想の前提条件の詳細は、2022年5月19日公表の2022年3月期決算短信をご覧ください。    業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。（注2）2022年3月1日付で予想分配⾦を2,445円に修正しています。 （注3）増減益額を2022年3月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（948,996⼝）で除した⾦額です。14２．業績予想 （2）2023年３月期■テナント退去による減収をフリーレント解消等で⽳埋め出来ず減益■圧縮積⽴⾦取崩しにより、分配⾦目標の最低ライン2,400円を維持第38期予想第39期予想 ’22年9月期 ’23年3月期（注1）（百万円）次期予想⽐主な増減益要因（百万円）営業収益営業費⽤賃貸事業収益(a)賃料等収入水道光熱費収入その他賃貸事業収入賃貸事業費⽤(b)外部委託費水道光熱費公租公課保険料修繕費減価償却費(c)固定資産除却損(d)その他賃貸事業費⽤資産運⽤報酬その他⼀般管理費営業利益賃貸事業損益(a-b)NOI(a-b+c+d)営業外収益営業外費⽤支払利息その他営業外費⽤経常利益当期純利益圧縮積⽴⾦取崩額分配⾦総額5,6745,6745,332341－2,9832,43459132254811100855044191292,6913,2404,096－387300862,3042,302－2,3025,5645,5645,25031212,9472,4005832975441188868－64171282,6173,1634,032－387301852,2302,229472,277－△2 △0.5%△0 △0.4%△73 △2.7%△76 △2.4%△64 △1.6%－△0 △0.0%0.3%△1 △1.2%△73 △3.2%△73 △3.2%－△24 △1.1%4701△110 △1.9% 営業利益△110 △1.9%△82 △1.5%△29 △8.5%－△36 △1.2%△33 △1.4%△8 △1.4%△24 △7.7%△3 △0.6%△0 △0.0%△12 △12.2%121.5%△0 △100.0%賃貸事業損益賃料等収入の減少賃料改定フリーレント解消入退去等水道光熱費収支外部委託費の減少修繕費の減少減価償却費の増加253.2% 圧縮積⽴⾦取崩額増益減益DPU換算（注2）△73 △77 円△76△82△0△202△4△121208124750 円平河町 等豊洲・平河町・大手町・さいたま・横浜 等豊洲・平河町・横浜・大手町・仙石⼭・さいたま 等発⾏済投資⼝の総⼝数1⼝当たり分配⾦(DPU)948,996 ⼝2,426 円948,996 ⼝－2,400 円 △26 円 △1.1%－（注1） 第38期及び第39期の予想の前提条件の詳細は、2022年5月19日公表の2022年3月期決算短信をご覧ください。    業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。（注2） 増減益額を2022年9月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数の⾒込（948,996口）で除した⾦額です。15３．1⼝当たり分配⾦の実績と予想（円/⼝）賃貸事業損益の増減△71・賃料等収入の減少・水道光熱費収支△28・その他賃貸事業収入の減少 △15＋11・外部委託費の減少等圧縮積⽴⾦取崩額の減少賃貸事業損益の増減・賃料等収入の減少 △87・減価償却費の増加 △13・修繕費の減少＋12・外部委託費の減少 ＋８等⼀般管理費・営業外収支等の増減＋48＋1＋32＋34△34△100△1⼀般管理費・営業外収支等の増減△80圧縮積⽴⾦取崩額の増加＋50＋4⼀般管理費・営業外収支等の増減・資産運⽤報酬の減少+２等自己投資⼝の取得・消却による投資⼝数の減少圧縮積⽴⾦取崩額の増加賃貸事業損益の増減＋34・修繕費の減少＋17・減価償却費の減少＋14・水道光熱費収支・外部委託費の減少＋６・その他賃貸事業費⽤の減少 ＋５＋３・賃料等収入の増加・その他賃貸事業収入の減少 △19△18・公租公課の増加等16Ⅲ 運用状況17１．内部成⻑ （1）稼働の状況■ポートフォリオ稼働率は前期⽐＋1.7ポイントの98.0％へ上昇（2022年3月末時点）・豊洲は2フロアの成約により90.1％に上昇、その他物件は⾼位安定稼働大手町品川平河町横浜南⻘⼭さいたま仙石⼭御堂筋錦糸町淀屋橋豊洲ポート全体100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2022年3月期末時点のポートフォリオ全体の稼働率98.0％第35期末第36期末第37期末（’21.3末） （’21.9末） （’22.3末）大手町ファーストスクエア99.4%97.4%98.2%平河町森タワー98.0%99.9%99.9%楽天クリムゾンハウス⻘⼭100.0%100.0%100.0%アークヒルズ 仙石⼭森タワー99.2%99.2%100.0%アルカセントラル100.0%100.0%100.0%豊洲プライムスクエア86.2%80.8%90.1%品川シーサイドウエストタワー100.0%100.0%98.2%横浜プラザビル100.0%97.0%99.0%明治安田生命さいたま新都心ビル99.0%97.9%98.6%明治安田生命大阪御堂筋ビル93.1%92.4%97.9%淀屋橋フレックスタワー100.0%100.0%100.0%1810月末 11月末 12月末 1月末2月末 3月末 ４月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末2月末 3月末ポートフォリオ全体97.5％96.3%98.0％2021年2022年１．内部成⻑ （2）テナント入替の状況・リーシング注⼒物件①■豊洲は空室3フロアのうち2フロアを埋戻し。大手町・横浜・さいたまの解約は、概ねダウンタイムなく埋戻し完了■次期以降に稼働率が低下する予定の物件は、空室を埋戻し早期に稼働率を回復させるべく、リーシングに注⼒2022年3月期のテナント入退去面積リーシング注⼒物件-3,500 -2,500 -1,500-5005001,5002,5003,500◆大手町の稼働率（⾒込）-627 692 退去 入居（㎡）0 7 0 0 -94 125 -279 279 -215 0 -441 -676 721 826 0 492 0 0 -1,607 3,097 大手町平河町南⻘⼭仙石⼭錦糸町豊洲品川横浜さいたま御堂筋淀屋橋合計(差引)98.2%92.8%100.0%90.0%80.0%’22.4’22.9’23.3退去⼀部解約（△436㎡）◆平河町の稼働率（⾒込）100.0%99.9%90.0%80.0%83.8%2,301 退去定借中途解約（△1,588㎡）’22.4’22.9’23.319１．内部成⻑ （2）テナント入替の状況・リーシング注⼒物件②◆仙石⼭の稼働率（⾒込）◆横浜の稼働率（⾒込）入居新規契約（＋140㎡）入退去増床（＋300㎡）解約（△300㎡）100.0%90.0%80.0%87.0%90.1%100.0%90.0%80.0%’22.4’22.9’23.3’22.4’22.9’23.3退去入退去退去定借⼀部中途解約（△515㎡）増床（＋140㎡）解約（△140㎡）解約（△1,116㎡）解約 （△281㎡）◆豊洲の稼働率（⾒込）リーシング注⼒物件（5物件）の空室（事務所）埋戻しによるポテンシャル入居新規契約（＋116㎡）90.8%89.9%100.0%90.0%80.0%70.0%71.4%’22.4’22.9’23.3退去退去解約（△143㎡）⼀部解約（△2,980㎡）分配⾦で合計＋300円超のアップサイド余地・大手町 ＋20円超 ・平河町 ＋80円超・仙石⼭ ＋30円超 ・豊洲 ＋130円超・横浜＋40円超（注） 分配⾦は、シービーアールイー株式会社が査定した想定新規成約賃料（共益費込）に基づき、GARが査定したマーケット賃料で後継テナントが入居し巡航稼働した場合を想定しています。20１．内部成⻑ （3）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動■テナント入替・賃料改定による賃料増額により、契約ベースの月額賃料は前期⽐1.4百万円増加テナント入替による月額賃料変動（注1）契約賃料単価の推移（注3）（百万円/月）8.020.0100%増額100%18.7減額100%増額面積割合87%88%114.0112.0110.0108.0106.0104.0100.098.053%60%100%80%40%20%0%-20%1.33.11.1-0.02.2-0.91.8-1.4第32期’19.9期第33期’20.3期第34期’20.9期第35期’21.3期第36期’21.9期第37期’22.3期16.5％15.8％17.8％16.5％15.5％1.0％71%66%13.08.656%5.348%4.435%3.7-1.8第32期’19.9期第33期’20.3期第35期’21.3期第36期’21.9期第37期’22.3期-0.1 第34期’20.9期100%80%60%40%20%0%-20%18%1.2-0.16.04.02.00.0-2.0-20.0入替前後の増減率13.010.08.06.04.02.00.0-2.0平均増減率賃料改定による月額賃料変動（注2）（百万円/月）増額減額増額面積割合101.7102.0101.0100.02.3％6.3％9.2％10.3％5.5％4.9％おける平均賃料（共益費を含む）を指数化しています。111.6111.3110.5109.6106.8103.8103.0 103.2第27期末第28期末第29期末第30期末第31期末第32期末第33期末第34期末第35期末第36期末第37期末’17.3末’17.9末’18.3末’18.9末’19.3末’19.9末’20.3末’20.9末’21.3末’21.9末’22.3末（注1）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における入替後月額賃料から入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。（注2）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における改定後月額賃料から改定前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。（注3）契約賃料単価は、2017年3月末時点を100として、第32期末までは豊洲を除く現保有10物件について、第33期末より現保有11物件について、各期末時点の事務所部分に21１．内部成⻑ （4）賃料改定 ①現在の状況■15期連続での賃料増額改定は達成。16期連続での賃料増額実現に向けて交渉を継続・第37期の改定実績は、全27件のうち、増額8件、据置17件、減額2件で、平均増減率は＋4.9％・第38期の改定⾒込は、全40件のうち、増額10件、据置14件、減額2件、交渉中14件で、平均増減率は△0.8％5.2%4.9%-5.6%15%10%5%0%-5%-10%-45%-15%平均増額率平均減額率平均増減率内容（注1）6.1%6.1%6.3%6.3%9.3%9.2%10.3%10.3%5.5%5.5%5.8%4.9%3.2%-0.8%7.4%2.3%-5.4%-27.3%第30期‘18.9期第31期‘19.3期第32期‘19.9期第33期‘20.3期第34期‘20.9期第35期‘21.3期第36期‘21.9期第37期‘22.3期契約更改対象面積（㎡）32,68614,24327,366うち増額面積（㎡）23,1178,7879,47421,22710,24533,17421,76821,60115,27131,41417,69322,7574,048（増額面積割合）(70.7%)(61.7%)(34.6%)(48.3%)(65.6%)(70.7％)(56.3%)(17.8%)(19.8%)うち据置面積（㎡）5,45612,86610,98211,3346,33013,72218,67313,294うち減額面積（㎡）契約更改対象件数（件）うち増額件数（件）うち減額件数（件）3419,22734191－2412－5,02639212－2617－7262471－3322－－4720－362782（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費込の賃料の⽐率です。平均増減率は、据置及び交渉中を除く増減があった賃料について「改定後賃料÷改定前賃料－1」として算出しています。（注2） 第38期⾒込は2022年4月末時点の確定、内定分です。22-8.3%-42.8%第38期⾒込（注2）‘22.9期18,2773,6101,37340102１．内部成⻑ （4）賃料改定 ②今後の⾒通し■マーケット賃料を踏まえ、テナントとの丁寧な対話により、トータルでの賃料増額を目指すレントギャップの状況（事務所のみ）賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ）レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）-10％超-10％以内±0％+10％以内+10％超-10％超-10％以内±0％+10％以内+10％超前回今回4.9%17.3%37.2%23.2%17.3%59.5％40.5％15.1%24.5%11.6%25.4%23.5%（坪）16,000（52,892㎡）12,000（39,669㎡）8,000（26,446㎡）4,000（13,223㎡）051.2％48.8％マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料第38期第39期第40期第41期第42期第43期以降’22.9期’23.3期’23.9期’24.3期’24.9期’25.3期以降賃料増額の実現等によりレントギャップの⼀部が解消レントギャップは＋2.4％（前回︓△0.3％）（現⾏賃料がマーケット賃料を大きく上回る南⻘⼭・平河町のテナントを除いたレントギャップは△1.3％）乖離額（注2）はDPU換算△117円（前回︓16円）レントギャップ賃料増額の基本的な考え⽅■－10％超■－10％以内■±0％増額改定の実現を目指す■＋10％以内■＋10％超基本的には賃料水準維持、個別事情を踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う（注1）（注2）（注3）・レントギャップは、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しています。・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2022年2月現在で査定したレンジで⽰される想定新規成約賃料（共益費込）（以下、「マーケットレンジ」）の中央値を採⽤しています。・現⾏賃料には、2022年4月末に確定、内定している入退去・賃料改定を反映しています。乖離額はマーケット賃料と現⾏賃料の差を表しています。第38期及び第39期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めています。23１．内部成⻑ （5）マーケット賃料の状況■東京都内は下落、横浜・さいたま・大阪は横ばい保有物件のマーケット賃料の推移15014013012011010090第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期第32期第33期第34期第35期第36期第37期’15.2’15.8’16.2’16.8’17.2’17.8’18.2’18.8’19.2’19.8’20.2’20.8’21.2’21.8’22.2▶エリア毎に濃淡はあるが、特に大型の空室を抱えるビルオーナーが、稼働を優先し、賃料調整に応じるケースが多く、全般的に賃料は下落平河町▶2023年の大量供給による局地的な需給バランスの変化に留意が必要東京都内横浜さいたま大手町南⻘⼭仙石⼭豊洲品川横浜御堂筋淀屋橋▶需要は弱含みで推移しているが、拡張・分室等の需要で成約に至るケ錦糸町ースがあり、東京23区と⽐較すると空室増加は限定的▶需要は弱含みで推移しているが、100坪未満の⼩さい面積の成約が散⾒されるなど、東京23区と⽐較すると空室増加は限定的さいたま御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）▶需給は均衡し、賃料は横ばいも、2022年は大型ビル供給による需給バランスの変化に留意が必要（注）マーケット賃料とは、シービーアールイー株式会社が査定した各物件の想定新規成約賃料（共益費込）を意味し、以下を基準に指数化しています。毎年2月末・8月末を基準として、保有物件のマーケット賃料査定を⾏っています。なお、シービーアールイー株式会社が査定した想定新規成約賃料に幅がある場合には、その中央値を基準として算出しています。・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100︓2014年2月時点を100・錦糸町（2014年3月取得）︓2019年2月時点を100・豊洲 （2019年4月取得）︓2017年2月時点を100・品川 （2017年3月取得）︓2014年8月時点を100・横浜 （2014年8月取得）︓2017年2月時点を100・御堂筋（2017年3月取得）24２．外部成⻑ （1）外部成⻑への取組み■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大取得価格合計更なる規模拡⼤を目指す1,824億円資産入替＋87億円1,911億円2,000億円397億円物件取得ルートスポンサー・株主ルート上場時2019年3月期末現在当面の目標スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上本投資法人50%所有明治安田生命50%所有本投資法人2フロア所有明治安田生命7フロア所有本投資法人50%所有明治安田生命50%所有計5物件820億円（構成割合42.9%）大手町ファーストスクエア明治安田生命さいたま新都心ビル平河町森タワーアークヒルズ仙石山森タワー明治安田生命大阪御堂筋ビル譲渡物件譲渡物件譲渡物件本投資法人50%所有明治安田生命50%所有譲渡物件独自ルート入替入替入替入替楽天クリムゾンハウス⻘山淀屋橋フレックスタワースフィアタワー天王洲（33％）アルカセントラルスフィアタワー天王洲（67％）横浜プラザビル近鉄新名古屋ビル品川シーサイドウエストタワー豊洲プライムスクエア銀座ファーストビル計6物件1,091億円（構成割合57.1%）25２．外部成⻑ （2）これまでの資産入替の実績■ポートフォリオの質の向上のための資産入替を継続検討これまでの戦略的な資産入替の実績第9期（2008年3月期）第21期（2014年3月期）第22期（2014年9月期）第32期（2019年9月期）淀屋橋フレックスタワーアルカセントラル横浜プラザビル豊洲プライムスクエア取得売却効果スフィアタワー天王洲（33％持分）スフィアタワー天王洲（67％持分）近鉄新名古屋ビル銀座ファーストビル＜売却背景＞＜売却背景＞＜売却背景＞＜売却背景＞・ポートフォリオの含み益の増大・大⼝テナント退去・天王洲エリアの賃貸マーケットの低迷・名古屋エリアのオフィスビル大量供給（2015年問題）・マーケット活況で売却の好機・築年数の経過に伴う修繕費の・大⼝テナント退去リスク増加傾向築年数約13年若返り築年数約4年若返り築年数約17年若返り築年数約12年若返り売却益 通算25.7億円売却益 35.5億円売却益 6.5億円時価と簿価の差額一部実現テナントリスク、収益悪化リスク等低下物件取得余⼒確保テナント分散の進展相対取引の相互売買によるポートフォリオの質の向上LTV低減による物件取得余⼒確保26３．財務 （1）財務運営の推移■⻑期固定⾦利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続資⾦調達の内訳有利⼦負債の条件出資総額（純額）借入⾦投資法⼈債LTV（時価）LTV（簿価）⻑期固定⾦利⽐率平均調達期間平均残存期間平均調達利率（年率）89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%19,000 19,000 19,000 75,500 75,500 75,500 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 18,700 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500 49.7% 49.5% 49.4% 46.9% 47.1% 47.1% 47.1% 47.1% 47.4%43.9% 43.7% 42.5%39.9% 40.2% 40.0% 40.0% 40.0% 40.1%20.0%84,94284,94284,94293,90193,90193,90193,90193,90192,401100.0%80.0%60.0%40.0%0.0%（百万円） （年）200,00012.0160,00010.0120,00080,00040,00008.06.04.02.00.00.73% 0.72% 0.71% 0.66% 0.65% 0.63% 0.64% 0.64% 0.63% 6.1 6.3 6.46.66.86.86.96.97.03.8 3.9 3.84.44.54.24.03.63.7第29期末第30期末第31期末第32期末第33期末第34期末第35期末第36期末第37期末第29期末第30期末第31期末第32期末第33期末第34期末第35期末第36期末第37期末’18.3末’18.9末’19.3末’19.9末’20.3末’20.9末’21.3末’21.9末’22.3末’18.3末’18.9末’19.3末’19.9末’20.3末’20.9末’21.3末’21.9末’22.3末◆有利⼦負債の内訳第36期末第37期末第36期末第37期末借入⾦75,500百万円75,500百万円投資法⼈債19,000百万円18,700百万円平均調達期間平均残存期間6.9年3.6年合計94,500百万円94,200百万円平均調達利率0.64％7.0年3.7年0.63％1.00%0.50%0.00%27３．財務 （2）返済期日の分散状況（2022年3月31日現在）■リファイナンスでボンドの⻑期化、ローンの期日分散を推進リファイナンス前リファイナンス後投資法⼈債30億円 7.0年固定（利率 0.56％）27億円 10.0年固定 （利率 0.47％）借入⾦60億円 5.0年固定（利率 0.59544％）10億円（利率 0.62875％）30億円 3.5年固定 （利率 0.47318％）5.5年固定20億円（利率 0.65875％）借入⾦投資法⼈債投資法⼈債（グリーンボンド）3,000 3,000 3,000 4,000 2,000 10,500 500 4,000 2,000 2,000 3,000 6,000 6,000 5,000 4,750 5,000 4,750 4,000 5,000 5,000 3,500 3,000 1,000 3,000 3,000 2,500 2,000 第37期第38期第39期第40期第41期第42期第43期第44期第45期第46期第47期第48期第49期第50期第51期第52期第53期第54期第55期第56期第57期’22.3期’22.9期’23.3期’23.9期’24.3期’24.9期’25.3期’25.9期’26.3期’26.9期’27.3期’27.9期’28.3期’28.9期’29.3期’29.9期’30.3期’30.9期’31.3期’31.9期2,700’32.3期28（百万円）12,00010,0008,0006,0004,0002,0000３．財務 （3）自己投資⼝の取得・消却■ フリーキャッシュを活⽤し、発⾏済投資⼝数の1.3％相当の自己投資⼝を取得・消却■ １⼝当たり分配⾦及びＮＡＶが向上、投資⼝価格は指数⽐アウトパフォーム実施内容取得⽅法取得期間消却意義と効果資⾦効率の向上取得した投資⼝の総数12,888⼝ 消却前の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884⼝）に対する割合1.3％投資⼝の取得価額の総額1,499,939,000円証券会社との自己投資⼝取得に係る取引⼀任契約に基づく東京証券取引所における市場買付2021年11月17日〜2022年２月28日2022年3月22日に取得した全ての投資⼝を消却 消却後の発⾏済投資⼝の総⼝数︓948,996⼝投資⼝価格の相対推移（2021.11.16〜2022.2.28）フリーキャッシュ35億円のうち約15億円を活⽤東証REIT指数東証REITオフィス指数GOR終値１⼝当たり分配⾦が1.3％増加投資主還元＜‘22年3月期＞2,381円／⼝（注）→ 2,411円／⼝（+30円／⼝）1⼝当たりＮＡＶの向上＜’22年3月期末＞135,939円／⼝（注）→ 136,207円／⼝（+268円／⼝）110105100959085（注）自己投資⼝の取得・消却を⾏わなかったと仮定した場合の1⼝当たり分配⾦又はNAVで、（注）自己投資口の取得を公表した2021年11月16日の終値を100としています。自己投資⼝の取得・消却に係る費⽤を控除しています。’21/11’21/12’22/1’22/229４．ESGへの取組み 当期のトピックス①■TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析やマテリアリティの更新をはじめ、幅広い取組みを継続TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析IEA・IPCCなどの国際機関が作成した、将来の気温上昇に沿ったシナリオを情報源として分析を実施今後、GORホームページやESGレポート（2022年6月末開⽰予定）にて詳細を掲載◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策）分類不動産運⽤におけるリスク・機会の要因財務への潜在的な影響区分対応策4℃シナリオ下での財務的影響1.5℃シナリオ下での財務的影響中期⻑期中期⻑期炭素税の導入と温室効果ガス（GHG）排出への規制強化税負担・規制対応コストの増加リスク中 ・温室効果ガス（GHG）排出目標と実績の適切な管理と開⽰既存不動産の省エネ基準の強化省エネ改修等・規制対応コストの増加リスク法規制に適合した物件の競争⼒向上賃料収入の増加、法規制対応コスト抑制、エネルギー効率改善による水光熱費の抑制機会再エネや省エネ技術の進展・普及による既存保有物件の相対的な性能低下先進的技術導入コストの増加リスク省エネ性能向上に伴う水光熱費の削減機会物件の環境性能による資産価値の変動NAVや鑑定評価額の変動投資家（エクイティ）・⾦融機関（デット）のESG投融資への取組み強化資⾦調達条件の改善・悪化・再生可能エネルギーの調達・省エネ改修⼯事の実施・環境認証の取得率向上・環境性能の優れた物件との資産入替・先進的技術やサービスに関する情報収集と導入・ZEB（Net Zero Energy Building）物件の取得⼩ ・「政策と法」と同様の対応大・ESG要素を考慮した鑑定評価の動向に関する情報収集⼩ ・「政策と法」と同様の対応・適切な情報開⽰、対話の強化・GRESB評価の維持向上・グリーンボンド等のグリーンファイナンスの活⽤テナントの省エネやカーボンニュートラル、レジリエンスに対するニーズの変化稼働率や賃料収入の変動・テナント満⾜度調査を踏まえたPDCAサイクルの実践・環境認証取得風水害の激甚化による物件への被害修繕費・保険料の増加営業機会の損失集中豪雨・台風による浸水被害（物件の稼働停⽌）テナント退去による収益の減少海面上昇による物件への浸水被害浸水被害への対策コストの増加平均気温の上昇による空調負荷の増加光熱費・空調機器メンテナンス費⽤・修繕費の増加リスク⼩・ハザードマップによるリスクの把握・デューデリジェンスプロセスにおけるリスク評価の⾼度化・BCP（事業継続性）対策の充実（ハード・ソフト両面での対策）・ハザードマップによるリスクの把握・デューデリジェンスプロセスにおけるリスク評価の⾼度化・⾼効率な空調設備の導入と適切な空調制御・設備点検の強化・テナントとの省エネ活動の推進30⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩⼩リスク機会リスク機会リスク機会リスクリスクリスクリスク⼩⼩⼩中⼩⼩中⼩⼩⼩⼩中中中中⼩中⼩中中中⼩中⼩中中中⼩⼩⼩⼩⼩中大中中中大大⼩⼩⼩⼩⼩政策と法テクノロジー市場・評判急性慢性移⾏リスクと機会物理的リスクと機会４．ESGへの取組み 当期のトピックス②マテリアリティ（重点課題）の更新重点課題⾏動計画・目標KPI関連するSDGs（注）目標環境関連認証の取得・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の外部認証カバー率の向上︓2030年度までにカバー率100%ポートフォリオ内カバー率テナントとの協働・グリーンリース契約の締結・テナント向け環境配慮の意識醸成全契約内実施率ＥＳ気候変動への適応（エネルギー消費量等の管理・削減）・エネルギー消費量の削減消費原単位【平均△1％/年、△5％/5年】・温室効果ガス（GHG）の削減排出原単位【2030年度︓35％削減2050年度︓カーボンニュートラル】・水使⽤量の削減消費原単位【平均△0.2％/年、△1％/5年】・廃棄物のリサイクル率の向上リサイクル率【平均+0.1％/年、+1％/10年】※削減目標の数値は全て2018年度対⽐New従業員パフォーマンスの向上とキャリア開発・福利厚生の充実・従業員満⾜度調査の実施・各種研修制度の新設及び資格取得支援の拡充ステークホルダーエンゲージメント・テナント満⾜度調査の実施による顧客満⾜度向上・地域コミュニティへの貢献コンプライアンス・リスク管理の徹底・法令等の遵守状況の確認・利益相反の排除等の枠組みを通じた適切なリスク管理エネルギー消費原単位温室効果ガス排出原単位（※）水消費原単位廃棄物のリサイクル率再生可能エネルギー発電量※エネルギー由来のCO2排出原単位に限定従業員満⾜度調査の実施率、回答率研修時間数資格保持者の割合テナント満⾜度調査の実施率Ｇ腐敗防⽌・反社会的勢⼒との関係遮断・マネー・ローンダリング及びテロ資⾦供与リスクの排除Newコンプライアンス研修受講率リスク評価実施回数/年内部監査実施回数/年積極的情報開⽰の推進・ステークホルダーに対し、開⽰資料等を通じてESGに関する情報の拡充を図り、更なる積極的情報開⽰を推進（注）SDGsとは、「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」の略称です。2015年9月の国連サミットで採択された2016年から2030年の15年間で達成するために掲げた目標で、17の大きな目標と、それらを達成するための具体的な169のターゲットで構成されています。3131４．ESGへの取組みESG⽅針・推進体制不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG⽅針に基づき各種取組みを推進1.気候変動への対応不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活⽤により、気候変動の軽減に寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争⼒の⾼い不動産の提供を目指します4.ESGに関する啓発活動ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライヤーへの啓発に努め、GAR及びテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社会の実現への貢献を目指します2.利用者の健康・快適性への配慮不動産の室内外の環境の向上や共⽤施設の充実等により、テナントや利⽤者の健康・快適性を増進して不動産の付加価値を⾼めます5.ESG情報の発信ESGに関する推進体制、戦略、実績等を積極的に開⽰し、また外部評価の活⽤等により情報の客観性の担保に努めます3.人財の育成役職員⼀⼈ひとりが財産であり、多様な⼈財がその能⼒を⼗分に発揮し活躍することが企業価値の継続的向上に必要であると認識しています。そのため、役職員の健康増進を目指すとともに、⼈事制度や教育・研修を通じて⼈財育成に取り組みます6.利益相反の排除とコンプライアンスの徹底顧客の利益を守るため、利益相反を厳格に排除するとともに、広くステークホルダーからの信頼を得ることを目指し、法令や社内規程等の遵守を徹底しますGORの取組みを継続的かつ組織的に推進するために、ESG推進協議会を開催（3か月に1回以上）GARのESG推進協議会の最⾼責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投信部門における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー及び各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を⽴案し、最⾼責任者の決定に従い実⾏21世紀⾦融⾏動原則（注）GARは「21世紀⾦融⾏動原則」に署名（2020年3月）持続可能な社会形成のために 「21世紀⾦融⾏動原則」に基づく7つの原則の取組みを実践（注）持続可能な社会形成のために⾦融機関に対して求められる⾏動に関する原則です。GRI（注）スタンダード対照表GORホームページにGRIスタンダード対照表を掲載GRIの「サスティナビリティ・レポーティング・スタンダード」の各項目に該当するホームページ上の情報をGRIスタンダード対照表に掲載（注）「Global Reporting Initiative」の略称です。「GRIスタンダード」は、組織が経済・環境・社会に与えるインパクトを報告する際の開⽰基準であり、多くの政府や企業が依拠するグローバルスタンダードとなっています。GRESBリアルエステイト評価２年連続「５スター」を取得開⽰評価においても最上位「Aレベル」を取得32４．ESGへの取組み E︓環境①環境関連認証の取得ポートフォリオ内カバー率は88.2％を維持。今後は新たなKPI目標である100%取得を目指すDBJ Green Building認証CASBEE不動産評価認証★★★★★仙石⼭・平河町★★★★★★★豊洲南⻘⼭★★★★★Ｓランク平河町・仙石⼭・品川・錦糸町New横浜・さいたま・御堂筋JHEP認証BELS評価東京都トップレベル事業所40%22.6%GORが保有する11物件中、９物件で環境認証を取得3物件 → 6物件 → 7物件 → 8物件 → 9物件 → 9物件総賃貸可能面積ポートフォリオ内カバー率（総賃貸可能面積ベース）76.3%67.0%58.5%88.2% 88.2%（㎡）150,000120,00090,00060,00030,0000100%80%60%20%0%AAA仙石⼭★横浜仙石⼭第29期末第31期末第33期末第34期末第35期末第37期末’18.3末’19.3末’20.3末’20.9末’21.3末’22.3末グリーンファイナンス・フレームワークの策定JCRより最上位「Green1（F）」の評価を取得MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR最⾼評価の「Sランク」を取得グリーンファイナンス実施のため、 2021年2月26日に策定したグリーンファイナンス・フレームワークの適格性について、JCRより最上位「Green1（F）」の評価を取得New【直近のグリーンボンド発⾏実績】第15回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）(グリーンボンド)払込日発⾏年限資⾦使途2022年２月25日発⾏総額10年利率27億円0.47％アルカセントラル（注）の取得資⾦のリファイナンス資⾦として調達した投資法⼈債の償還資⾦に充当三菱UFJリサーチ&コンサルティングによる「MUFG J-REIT向けESG評価supported by JCR」において、最⾼評価の「Sランク」を取得（注）2021年3月にCASBEE不動産評価認証“Ｓランク”を取得したグリーン適格クライテリアＡを満たす物件です。33４．ESGへの取組み E︓環境②グリーンリース契約締結の推進サステナビリティガイドの作成と配布ポートフォリオ11物件中８物件でグリーンリース契約を締結テナントと協働した取組みの推進全契約内実施率前期末29.9％36.9％エネルギー関連消費量の削減中⻑期目標を上回るペースで進捗CO2排出量エネルギー総消費量水使⽤量廃棄物リサイクル率消費原単位増減率 △10.9% △3.9% △34.4%71.4％ (+0.7％)（注1）2018年度と2020年度を⽐較したものです。 （注2）資産入替の影響が含まれます。（注3）CO2排出量は、CO2排出係数削減効果が含まれます。LED化⼯事の事例サステナビリティに関連した取組みをテナントと協働して推進するために、手軽に実践できるサステナブルな取組み事例を紹介したサステナビリティガイドを作成し、テナントへ配布再生水の利⽤ポートフォリオ11物件中７物件で再生水を利⽤水資源の有効活⽤と周辺環境への配慮から、再生水の利⽤を推進◆PRステッカーを貼付（さいたま）埼玉県のSDGｓへの取組みに協⼒し、従来より再生水を利⽤しているトイレにPRステッカーを貼付御堂筋錦糸町再生可能エネルギー由来の電⼒利⽤を推進・再エネ電⼒の⼀部調達によるCO2排出量削減と電気使⽤料（コスト）の削減が両⽴できる最適な電⼒会社を選定し、2021年８月より切替（南⻘⼭）・⼀部のテナントに、非化石証書を活⽤した再エネ電⼒供給Newを開始（大手町）・2022年４月より実質再エネ（CO2フリー）電⼒へ切替（豊洲）今後も、電気使⽤料（コスト）を意識しつつ、ESG⽅針に従い脱炭素目標の達成に向けた取組みを推進横浜平河町品川34４．ESGへの取組み S︓社会①テナントへの取組みNewNewデジタルサイネージの設置（南⻘⼭・豊洲・品川・横浜）ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置し、ニュースや広告、豊洲・横浜では敷地内で営業するキッチンカーのメニューを表⽰させる等、テナント利便性や満⾜度向上に向けた各種情報を配信Newアクアリウムの設置（豊洲）地域住⺠やテナントの健康と快適性の向上を目的とし、１階店舗エリア入⼝にアクアリウム（熱帯魚の観賞⽤水槽）を設置新型コロナ対策・全ビル内共⽤部に消毒液を設置・ELV内部に空間除菌装置を設置（大手町・品川）・ELV内部に抗菌コーティング加⼯を実施（南⻘⼭・豊洲・横浜・さいたま）・非接触型セルフ温度計を設置（大手町・品川）・ウイルス除去効果を持つ天然アロマによる空間演出（豊洲）・ELVボタン等に抗菌フィルムを貼付（淀屋橋）地域社会への取組み新型コロナワクチン接種会場の提供（豊洲）新型コロナワクチン接種の普及への貢献とテナントリレーション強化のため、入居テナントの職域接種会場として空室区画を無償貸与テナント満⾜度調査の実施全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望事項や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適に過ごせる環境づくりに活⽤New国連UNHCR協会への寄付GARは、ウクライナ各地の戦闘により被害にあわれた⽅々への⼈道支援のため寄付を実施寄付⾦は、国連UNHCR協会（注）を通じ、ウクライナ国内の⼈々、近隣国に逃れた難⺠に対して緊急⼈道支援を実施するために活⽤される予定（注）国連の難⺠支援機関であるUNHCR（国連難⺠⾼等弁務官事務所）の活動を支える日本の公式支援窓⼝です。35４．ESGへの取組み S︓社会②GAR従業員への取組みTOKYO働き⽅改革宣言GARは2020年12月17日に東京都より、「TOKYO働き⽅改革宣言企業（注）」として承認（注）従業員の⻑時間労働の削減及び年次有給休暇等の取得促進のため、2〜3年後の目標及び取組内容を定め、全社的に取組む企業のことです。新型コロナ対策・社内各所に消毒液を設置・全従業員にマスクを配布 累計650枚/⼈・在宅勤務や時差出勤制度の利⽤推奨・全従業員にモバイルPCを貸与・執務スペースや会議室にアクリル板を設置従業員満⾜度調査外部の調査会社による従業員満⾜度調査を実施（実施率・回収率ともに100％）今後も毎年実施し、経年変化を把握して継続的な改善を図るため、eNPS （注）を注視（注）「Employee Net Promoter Score」の略称であり、「親しい知⼈や友⼈にあなたの職場をどれくらい勧めたいか」を尋ね、「職場の推奨度」を数値化したものです。コンプライアンス・ESG研修役職員の法令等遵守・意識の向上を図ることを目的とし、コンプライアンス研修を原則年４回、うち1回はESGに対する意識醸成を図ることを目的としたESG研修を実施資格取得支援外部研修への参加支援・社内研修制度の拡充従業員の職務遂⾏能⼒向上や、職務に必要と思われる専門知識を習得することを目的とした社外セミナー・研修への参加を推奨・支援し、受講に伴う費⽤等を負担また各従業員が柔軟に利⽤できるオンライン英会話研修を導入し、社内研修制度も拡充透明性の⾼い⼈事評価制度ESGに関する取組みを含む多面的な視点で業績面と能⼒面の評価を⾏う⼈事評価制度を実施福利厚生制度の充実福利厚生代⾏サービス「ベネフィット・ステーション」を導入勤務制度の柔軟化推進テレワークと時差出勤制度を導入従業員の専門能⼒を⾼める⼈財育成の⼀環として、専門資格の取得を推奨し、必要と判断される資格の受験及び資格維持のための費⽤等を負担◆資格保有者数（⽐率）︓2022年4月1日時点（試験合格者を含む）資格名保有者割合宅地