レオパレス２１（8848） – 2022年3月期 決算説明資料

株式会社レオパレス212022年3月期 決算説明資料本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください目次第1章2022年3月期 決算概要・2023年3月期 計画第2章コスト構造の適正化第3章入居率向上施策第4章DX化の活用第6章施工不備対応Appendix第5章ガバナンスの強化・グリーン化の推進21418242932341第1章2022年3月期 決算概要・2023年3月期 計画第1章1：2023年3月期 経営方針サマリー不断の構造改革 入居率向上施策の実施により、入居率を向上外国籍：特定技能実習生、留学生の契約件数を増加法人 ：「社宅戦略のブレーン」の地位確立個人 ：仲介業者・WEB集客の活用 入居率の向上およびコスト構造の適正化により利益を創出し、自己資本を増強2023/3期経営方針サステナビリティの推進施工不備対応 環境・社会・経済の持続可能性へ配慮した事業活動により、事業自体のサステナビリティ（持続可能性）を向上 引き続き財務基盤の立て直しを図りつつ、着実に施工不備の改修を実施 寮・社宅の提供という事業活動とともに、サステナビリティの推進に取り組み、持続的な成長と中長期的な企業価値を向上 2024年末までに明らかな不備の解消を目指す3第1章2：2023年3月期 経営方針サマリー2023年3月期経営方針不断の構造改革P14サステナビリティの推進 P24施工不備対応P32賃貸事業の収益力強化財務基盤の安定化ガバナンスの強化DX化の推進グリーン化の推進改修工事計画の遂行コスト構造の適正化自己資本比率の向上コンプライアンスの推進デジタルシフトスコープ1、2、3の削減入居率の向上購買部の設置データの活用TCFD開示4第1章3：構造改革のロードマップ構造改革に継続して取り組み、20/3期から381億円の営業利益を改善。すでに実現した原価削減額を通年換算するとさらに117億円、合計で498億円の営業利益の改善を完了。さらなる構造改革、営業努力やその他取り組みにより、25/3期には252億円の営業利益を見込む。営業利益の増益要因（億円)20/3期営業利益賃貸収入の減少賃貸営業原価削減（空室損失引当金除く）空室損失引当金戻入賃貸管理原価削減人件費削減その他22/3期営業利益賃貸収入の増加賃貸営業原価削減賃貸管理原価増加その他25/3期営業利益117家賃適正化等、賃貸営業原価の削減額を通年換算すると117億円の増益効果をすでに実現済み5第1章4：PL（実績）構造改革の進捗により各利益項目は前期比大幅にプラス。コロナ影響により売上高から経常利益までは計画を若干下回ったものの、補修工事関連損失引当金の戻入れや繰延税金資産の計上により、純利益は前期比355億円の増加。決算ハイライト（百万円）売上高売上原価%販管費%経常利益純利益*21/3期実績22/3期2月修正計画22/3期実績前期比計画比増減要因408,959399,400398,366△10,592△1,033建築請負売上の減少を主因に前期比はマイナス387,872353,200352,289△35,583売上総利益21,08646,20046,077+24,9905.2%11.6%11.6%+6.4p△0.0p50,26943,60044,302△5,966営業利益△29,1821,774+30,9572,6000.7%△7.1%0.4%+7.6p△34,170△1,800△2,151+32,018△23,6801,80011,854+35,535+10,054平均入居率78.9%81.2%81.2%＋2.3p△0pEPS△84.88円5.47円36.04円+120.92円+30.57円*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記△910△122+702△825△0.2p△351空室損失引当金△66億円（1Q△12億、2Q△13億、3Q△25億、4Q16億）の計上、家賃適正化の進捗により、売上総利益は前期比プラス人件費の減少を主因に営業利益は前期比大幅プラスも、販管費における貸倒引当金繰入額の計上により計画比はマイナス特別利益において補修工事関連損失引当金戻入額119億円、繰延税金資産の計上による法人税等調整額△44億円（△は益）の計上により、純利益は前期比・計画比ともに大幅プラス入居率向上施策の実施により、平均入居率は前期比大幅にプラス6第1章5：PL（計画）23/3期は入居率の向上、構造改革によるコストカット効果の発現により、前期比増収増益の見込み。24/3期・25/3期と売上高及び営業利益は持続的な成長の見通し。（百万円）売上高売上原価%販管費営業利益%経常利益純利益*決算ハイライト23/3期計画前期比増減要因24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)410,800+12,433 入居率の向上により賃貸事業売上が大幅プラス423,100429,300348,800△3,489353,400350,100売上総利益62,000+15,922物件価値維持のためのメンテナンス実施により、賃貸管理原価が増加の一方で、家賃適正化に継続して取り組み、原価は減少15.1%+3.5%50,300+5,99711,700+9,9252.8%+2.4%賞与引当金の計上や営業施策の実施により、人件費を中心に販管費は増加も、入居率の向上、原価の減少により増益6,800+8,951 特別利益・特別損失の計上は見込まず、12,90022,10024,900+13,045業績回復に伴い、複数年の繰延税金資産計上を見込むことから、純利益は大幅プラス平均入居率85.1%EPS75.71円+39.66円+3.8p 入居率は18/3期と同様な推移を見込む発行済株式総数は22/3期と変わらず、純利益の増加によりEPSも増加*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記69,70079,20016.5%18.4%52,20054,00017,50025,2004.1%5.9%13,40019,40088.3%91.3%40.74円58.99円7第1章6：PL（四半期別）四半期別1Q （4-6月）2Q （7-9月）3Q （10-12月）4Q （1-3月）22/3期実績23/3期計画22/3期実績23/3期計画22/3期実績23/3期計画22/3期実績23/3期計画100,244100,40099,305102,00097,920103,300100,895105,10090,47288,10087,13187,90084,66087,30090,02485,500売上総利益9,77112,30012,17414,10013,25916,00010,87119,60011,05911,80010,07612,0009,79411,20013,37115,300△1,2875002,0972,1003,4654,800△2,5004,300△2,241△8009092,7773,600△3,5963,100△957△1,4001,6055,2173,3005,98822,600900400（百万円）売上高売上原価販管費営業利益経常利益純利益*・23/3期の入居率は、22/3期よりも高い水準で推移することから、売上高は毎四半期YoYプラス増減要因・4Qは繫忙期であることから営業施策の実施により販管費が増加・家賃適正化の効果により売上原価はQoQマイナスで推移・23/3期は特別利益および特別損失の計上を見込まないことから、1-3Qの純利益はYoYマイナス・23/3期は複数年の繰延税金資産計上を見込むことから、4Qの純利益はYoY大幅プラス*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記8第1章7：BS22/3期末の自己資本＋新株予約権は1,425百万円となり、東証基準の債務超過は解消。バランスシート 主な項目（百万円）21/3期末22/3期3Q末22/3期末増減要因現金及び預金54,86344,13045,523161,708143,137145,430負債合計158,431138,927134,396資産合計有利子負債*補修工事関連損失引当金空室損失引当金資本金資本剰余金利益剰余金株主資本その他の包括利益累計額自己資本新株予約権非支配株主持分純資産合計負債純資産合計*有利子負債=借入金+リース債務35,40933,50912,26281,28255,174△6,474△2,019△8,49438811,3833,27733,35125,1037,24933,04518,0865,632100100136,345136,345■現金及び預金通年では現金及び預金は減少したものの、構造改革の効果が徐々に表れ始め、22/3期下半期のキャッシュフローはプラス。■補修工事関連損失引当金（流動19億円、固定161億円）改修の進捗による34億円の取崩し、効率化等による119億円（1Q19億、2Q14億、3Q28億、4Q58億）の戻入れにより、21/3期末から154億円減少。工事内製化、単価の見直し、ベンダーからの見積もり取得、社内リソースの活用などの工夫・努力により、19/3期末の507億円から180億円まで減少。△5,542△91△5,6343579,4864,209■空室損失引当金（流動42億円、固定14億円）物件収支の改善、契約期間満了による管理戸数減少などにより、66億円（1Q12億、2Q13億、3Q25億、4Q16億）の戻入れ。■自己資本3Qまでマイナスで推移も、4Q四半期純利益59億円の計上による利益剰余金の増加、円安の影響によるその他の包括利益累計額の増加によりプラス転換。3926751,0683579,608■純資産11,034自己資本の増加により、プラスを維持。△142,586△141,685△135,749161,708143,137145,4309第1章8：CF改修工事の実施や運転資金の支出などにより営業CFは△44億円であったものの、本業の収益改善によりYoY＋364億円。投資CFは、ASEAN子会社の資産売却、非上場株式の売却などにより＋8億円。財務CFはレオパレスパワーの自己株式取得などにより△58億円。CF合計は△92億円。キャッシュフロー・補修工事関連損失引当金戻入額△119億円・税金等調整前純利益・減価償却費・貸倒引当金の増加・空室損失引当金の減少・仕入債務の減少・前受金の増減額・補修工事関連支払額（億円）+96億円+93億円+23億円△66億円△10億円△21億円△21億円・有形固定資産の取得＆売却・無形固定資産の取得・投資有価証券の取得＆売却+7億円△7億円+8億円（億円）・ファイナンス・リース債務の返済・子会社の自己株式の取得△32億円△14億円・非支配株主への配当金の支払い額 △11億円10△588△44235118△408-600-400-2000200400財務活動によるキャッシュフロー投資活動によるキャッシュフロー営業活動によるキャッシュフロー4405330200400600現金及び現金同等物期末残高5334400200400600現金及び現金同等物期末残高21/3期通期22/3期通期第1章9：主要指標の見通し構造改革の継続やBSの改善等により、EPS・ROE・ROIC・自己資本比率の各主要指標は25/3期には高水準に到達。当社の強みであるCCCは今後もマイナスで推移し、高い資金効率を維持。一株当たり当期純利益（ EPS ）自己資本比率*EPS＝当期純利益÷発行済株式総数*自己資本比率＝自己資本÷総資本（負債＋純資産）×100自己資本利益率（ROE）・投下資本利益率（ROIC）キャッシュ・コンバージョン・サイクル（CCC）*ROE＝当期純利益÷自己資本*ROIC＝NOPAT(税引き後営業利益)÷投下資本(有利子負債＋株主資本)*CCC：現金支出から現金収入までの日数を示す、資金効率を見るための指標CCC=売上債権回転日数＋棚卸資産回転日数－仕入債務回転日数110.7%16.0%23.0%32.7%22/3期23/3期計画24/3期計画（参考）25/3期計画（参考）36.04円75.71円40.74円58.99円22/3期23/3期計画24/3期計画（参考）25/3期計画（参考）△36.7日△36.0日△34.5日△32.1日22/3期23/3期計画24/3期計画（参考）25/3期計画（参考）1,185.4%93.6%33.7%32.0%3.5%11.9%14.8%16.8%22/3期23/3期計画24/3期計画（参考）25/3期計画（参考）ROEROIC第1章10：PL推移収益構造の改善により、営業利益は20/3期以降右肩上がりで推移。不断の構造改革に取り組むことで、25/3期には18/3期を超える利益率まで上昇。（億円)（億円)売上高売上総利益（億円)（億円)営業利益純利益*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記1222973△364△291171171752524.3%1.5%△8.4%△7.1%0.4%2.8%4.1%5.9%-11.0%-6.0%-1.0%4.0%9.0%-400-200020040018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)営業利益利益率5,3085,0524,3354,0893,9834,1084,2314,29318/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)96076225421046062069779218.1%15.1%5.9%5.2%11.6%15.1%16.5%18.4%2.0%7.0%12.0%17.0%22.0%02505007501,00018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)売上総利益利益率148△686△802△23611824913419418/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)第1章11：BS推移東証基準の債務超過は22/3期末に解消。23/3期から25/3期は、純利益の計上により資本の強化を図るとともに、株主還元（復配・自社株買い）の実施について検討を進める。自己資本＋新株予約権自己資本（億円)（億円)（億円)（億円)現金及び預金純資産131,594813153211036049270018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)1,59381315△811426940261018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)1,59080913△841026639860718/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)1,06584560554845548956973318/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画24/3期計画(参考)25/3期計画(参考)第2章コスト構造の適正化第2章1：原価・販管費の削減痛みを伴うコストカットや業務フローの見直しによる効率化に取り組み、原価・販管費はYoY△415億円と計画を達成。22/3期 2月修正計画22/3期 実績 原価の削減（22/3期 2月修正計画） 原価の削減・賃貸営業原価△約122億円・賃貸管理原価△約65億円・賃貸営業原価△約159億円・賃貸管理原価△約65億円・建築、不動産原価 △約109億円等・建築、不動産原価 △約109億円等（億円）（億円）広告宣伝費+10億円販売手数料＋4億円4,381億円原価△346億円人件費△50億円その他△30億円3,968億円22/3期計画21/3期実績計画：412億円削減21/3期実績実績：415億円削減貸倒引当金繰入額の計上広告宣伝費+4億円販売手数料＋4億円4,381億円原価△355億円人件費△60億円その他△7億円3,965億円22/3期実績15第2章2：23/3期 コスト構造の適正化（原価計画）23/3期は将来に備えた管理物件の予防メンテに注力する為、賃貸管理原価は増加を見込むが、家賃適正化の進捗等により、前期比減少が続く。原価計画主な原価の増減(億円)22/3期に取り組んだ賃貸営業原価の削減が通年寄与し、△117億円は実現済み。賃貸営業原価 ：YoY △約83億円・22/3期からの家賃適正化の継続により、家賃原価は大幅減少・空室損失引当金（△は益）22/3期：△66億円、23/3期：△30億円（YoY＋36億円）・入居率の上昇、電気ガスの値上がりにより、マンスリー水光熱費はYoY＋12億円△117賃貸管理原価 ： YoY ＋約63億円・前期取り組んだオペレーションの改善は継続するものの、メンテナンス件数の増加により、大幅増加 18/3期-23/3期 減少額：約859億円 22/3期-23/3期 減少額：約34億円建築・不動産原価 ： YoY △約3億円・前期同様、新規受注の停止によりほぼ横ばい164,3474,2894,0813,8783,5223,4883,3003,7004,1004,50018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画第2章3：23/3期 コスト構造の適正化（販管費計画）人件費は賞与引当金の計上により増加、その他販管費は租税公課・支払手数料などの増加を見込む一方で、業務効率化によるコスト削減に取り組み、選択と集中によるコスト構造の適正化を推進。販管費計画業務効率化の取り組み(億円)YoY＋59億+15億△0億+4億＋41億業務セントラル化・全国各支店で行っていた契約事務を首都圏の拠点に集約化・非正規雇用割合を高め、人員配置と業務の効率化を図る・23/3期中に埼玉・大阪の2拠点に集約予定・集約後の効果業務時間削減：12万時間/年コールセンター外注化・24時間365日体制を維持し最少人員運営を実施・最少人員でコールセンター業務運営を行うため、一部時間帯での外注化を実施・外注化による効果１．コスト削減：約1.2億円/年（22/3期 実績）２．外注化による少人化でシステムライセンス削減３．応答率品質を一定数保持17 18/3期-23/3期 「人件費」減少額約186億円年間賃料約4億円の削減 主な「その他の販管費」 21/3期-22/3期 80店舗閉鎖（21/3期：50店舗、22/3期：30店舗）租税公課、支払手数料、賃借料、修繕維持費、減価償却費 等73,14768,84461,91550,26943,68448,590020,00040,00060,00080,00018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期（計画）人件費広告宣伝費販売手数料その他731688619502443503020040060080018/3期19/3期20/3期21/3期22/3期23/3期計画第3章入居率向上施策第3章1：入居率の推移リーマンショック以降18/3期まで上昇を続けてきたが、施工不備問題の発覚・コロナ影響により19/3期から右肩下がりで推移。入居率向上施策の実施により、21/3期12月で底を打ち、回復基調に転換。入居率推移構造改革に継続して取り組み、回復基調に転換施工不備問題の発覚により、下落基調に新型コロナウイルス感染拡大の影響により、低い水準で推移19第3章2：22/3期入居率実績・23/3期入居率計画コロナ影響が緩和傾向であることに加え、入居率向上施策の実施により、21/3期から22/3期にかけて入居率は改善。23/3期も入居率向上施策の継続により、期末88.44%、期中平均85.05%と、従前水準への回復を目指す。入居率14/3-18/3期平均 87.67%① 4-8月② 9-12月③ 1-3月法人顧客は、新入社員の研修終了に伴うまとまった退室が発生、個人顧客は、進学需要・就職需要等が一段落する為、入居率はやや下降トレンド。9月は異動と留学生の秋入学需要が発生し、若干の上昇トレンドだが、10-12月は、明確な需要が存在しないシーズンとなるため、入居率はほぼ横ばいで推移。新年度に向けた企業の異動、新入学生・新社会人の新生活に向けた部屋探しなど、需要が高まるシーズン。4Qで約3.8pの上昇を目指す。*月次データ：https://www.leopalace21.co.jp/ir/finance/getsuji.html 23/3期 計画期末 88.44%平均 85.05%22/3期 計画期末 85.10%平均 81.24%22/3期期末 85.10%平均 81.22%21/3期期末 81.72%平均 78.89%2075%80%85%90%95%4 月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月第3章3：23/3期 入居率向上施策属性毎（法人顧客・個人顧客）に入居率向上施策を実施し、入居率計画の達成を目指す。23/3期は入国制限の緩和が進むことから、特定技能人材・留学生を中心に外国籍顧客の獲得に注力。シェアアップによる部屋利用残の増加（法人）仲介業者・WEB集客の活用（個人） トップ営業の実行 営業体制の強化 個社別戦略「社宅戦略のブレーン」の地位確立国内仲介業者との連携・協業経営陣によるトップ営業を推進し、顧客の課題解決を図る。仲介業者への営業活動を強化。 大手仲介業者およびフォートレス傘下のビレッジハウスと連携・協業し、首都圏を中心に営業本部を増設。5本部から8本部への体制変更により、行動量の増加を図る。 22/3期 実績・仲介業者契約件数： 35,576件（YoY＋34.2%）・個人契約における仲介業者契約比率：38.9％（YoY+6.9p）顧客の特性・ニーズに合った戦略を策定・推進することで部屋利用の促進を目指す。WEB集客の強化*1特定5業種（派遣/建設/運輸/飲食/流通）を中心にシェアアップにより部屋利用残の増加を図るデジタルマーケティングの強化⇒ホームページの導線改善による反響増加を目指す特定技能人材の利用増加*2留学生の利用増加*2外国人材支援企業とのアライアンスによる販路拡大、特定技能支援機関との関係強化により、「特定技能人材」の利用増加を図る。入国緩和により今後新規入国の増加が予想される「留学生」をメインターゲットに、7拠点のIFCによる対応に加え、仲介業者や留学センターとの関係を強化。*1 詳細はP25参照*2 詳細はP22参照-21-21第3章4：外国籍需要の獲得入国制限の緩和により、外国籍の入国者数は徐々に増加する見込み。属性別にターゲットを設定し、コロナ拡大前である20/3期水準の利用獲得を目指す。2023年3月期 計画• 大学、専門学校、日本語学校外国籍契約件数（個人契約）約13,000件 獲得（YoY+65%）留学生• 仲介業者• 留学センターターゲット反響経路▼「在留資格認定証」発行済み未入国者数(2022年1月4日時点）一般就労• 仲介業者• 人材エージェント• 特定技能支援機関• 仲介業者• 受入企業• 監理団体• 受入企業特定技能人材技能実習生22留学生15万2900技能実習12万9100家族滞在2万9300技術・人文知識・国際業務2万9000興行1万2900その他4万680040万人第3章5：外国籍契約状況個人契約の約1.8万戸に法人契約の約1.4万戸を加えると外国籍入居者全体は約3.3万戸であり、契約戸数全体の6.9%相当。（YoY：△0.7p、QoQ：△0.1p）外国籍 当社契約戸数 （個人契約のみ）外国人留学生数の推移*1（戸）18,771戸（YoY△11.9%）（人）（人）外国人労働者数*2*1 独立行政法人日本学生支援機構(JASSO) 「2021（令和3）年度外国人留学生在籍状況調査結果」より*2 厚生労働省「「外国人雇用状況」の届出状況まとめ（令和3年10月末現在）」より2305,00010,00015,00020,00025,0009月3月9月3月9月3月9月3月19/3期20/3期21/3期22/3期中国韓国台湾ベトナムタイその他東南アジアその他161,145184,155208,379239,287267,042298,980312,214279,597242,444050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000201320142015201620172018201920202021717,504787,627907,8961,083,7691,278,6701,460,4631,658,8041,724,3281,727,2210500,0001,000,0001,500,0002,000,000201320142015201620172018201920202021■製造業■卸売業、小売業■建設業■宿泊業、飲食サービス業■医療、福祉■その他第4章DX化の推進第4章1：WEB集客23/3期は効率的な費用投入により、デジタルマーケティングを強化。また、賃貸サイトは多言語対応とすることにより、外国籍も含めて反響数・成約数の増加を図る。デジタルマーケティングの最適化賃貸サイトの多言語対応2023年3月期 主な取組み１ 新規メディアの追加及びお部屋探しサイトのフルリニューアルに着手２ トラッキングを整理し、各メディアの収益性を適切に管理３ 不動産ポータルサイトへの積極的な掲載 英語・中国語（簡体字/繁体字）・韓国語・ベトナム語の計5言語対応22/3期において、サイト利用者はYoY＋46%、コンバージョン(問合せ数)はYoY＋61%。23/3期も更なるデジタルマーケティングの強化を図る。 外国籍の方の住居探しにおける「言語障壁」という課題を解決し、多様化するニーズに対応 当社ホームページを通して、世界各地から日本でのお部屋探し~お申込みまでが可能25第4章2：WEB契約の推進書面交付が法律で義務付けられている定期借家契約を除き、顧客との間で取り交わす一連の賃貸契約手続きを全て電子化。お部屋探しから契約までが非対面で完結可能に。（件）WEB契約件数WEB契約の変遷 2015年～ Leo-sign 2019年～ WEB契約 2020年～ WEB接客・WEB内見 2021年～ eKYC2015年より導入の電子契約サービス。脱はんこのニーズの高まりにマッチ。22/3期は全法人契約のうち、34.0％（56,546件）で採用。2019年6月より導入開始。非対面で契約締結が可能。22/3期 計画：25,000件実績：25,641件2020年10月より導入開始。テレビ電話を利用し、接客や内見が可能。WEB契約やLeoLockと合わせて利用いただくことで、来店せず全ての手続きが可能。2021年1月より導入開始。「駐車場契約」における“本人確認書類のアップロードの受付”と“WEB面談による審査”が可能。2605,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0006月9月12月3月6月9月12月3月21/3期22/3期第4章3：入居者サービス従前より提供していたサービスに加えて、23/3期はスマートロックの運用を開始。レオネットは接続方式の変更により、回線遅延が起きにくい大容量方式を採用。スマートロックLEONET 当社が管理する賃貸物件の約8割に相当する44万戸を対象に、2022年6月から順次導入。 お部屋探しの内見の際や入居契約後、鍵を受け取るための来店が不要に。感染症対策に有効な非対面化も実現。 スマートフォンやICカード、テンキーでの暗証番号入力など、複数の認証手段で玄関扉の解錠ができるため、鍵の紛失リスクが軽減。 物件に標準装備されているインターネット環境及びコンテンツサービス。CSチャンネル、ショッピング等、様々なサービスが利用可能。 23/3期は、接続方式を「PPPoE方式」から「IPoE方式」に順次変更。回線遅延が起きにくい大容量方式にすることで、入居者様の利便性向上を図る。27第4章4：データの活用AI技術を利用し、賃貸事業の運営により蓄積された莫大なデータを活用。AI信用スコアリングサービスのスキーム構築により、将来的にはプラットフォーマービジネスへの展開を検討。プラットフォーマービジネスへの展開AI信用スコアリングサービスのスキーム構築を図る家賃支払い履歴プラットフォームサービスを利用入居者クレームデータ分析用データ基盤AIモデル作成LEONET利用データ・・・・・スコアリングLEO Score572債権回収業務の高度化入居審査精度の向上同業他社へのデータ販売レンディング事業への参入28第5章ガバナンスの強化・グリーン化の推進第5章1：ガバナンスの強化各部門のリスク管理担当者・コンプライアンス担当者の機能を強化し、全役職員のリスク感度及びコンプライアンス意識をさらに向上させる。2022年1月には購買部を設置。より一層強固なガバナンス体制を構築し、CSR調達ガイドラインの運用強化を推進する。コンプライアンス推進購買部および購買管理委員会の設置コンプライアンスファーストをベースに自ら考え行動する企業風土への変革を目指す「レオパレス21グループ CSR調達ガイドライン」に基づき、商品・サービス等の調達や取引先選定を厳格化2023年3月期 方針購買部 リスク感度及びコンプライアンス意識の向上コンプライアンス推進部により、これまで蓄積してきた様々なリスク・コンプライアンスの具体的事例や役職員の声を反映した教材開発・研修を通して、役職員のリスク感度やコンプライアンス意識の向上を図る。 各部門のリスク管理担当者・コンプライアンス担当者の機能強化各部門が主体的にリスク・コンプライアンス事案を対応する事により、自走式対応力の向上を図ると同時に、各部門のリスク感度及びコンプライアンス意識の向上を図る。 「CSR調達ガイドライン」の運用を強化するため、2022年1月26日付で「経営管理本部」内に新設。 今後は購買部が入札等の購買プロセスの企画や実行等を進め、取引の種類・調達製品の種類ごとに入札等の透明かつ厳格な購買プロセスに基づき調達を行う。購買管理委員会 代表取締役社長を委員長とし、経営管理本部長、コンプライアンス推進本部長、社内管理部門組織長で構成。 購買に係る重要事項を審議・決定し、適切な品質確保と取引先選定の厳格化を図る。30第5章2：グリーン化の推進日本政府は、2020年以降の温室効果ガス排出削減目標として、「2030年度に2013年度比46％削減」を掲げる。当社は、当社関連施設から排出されるスコープ1、2（電気・ガス・ガソリン由来）のCO2排出量26％削減の目標を設定。CO2排出量（スコープ1、2）TCFDフレームワークに基づく開示当社目標：2030年度に2016年度（17/3期）対比26％削減 22/3期にTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)の提言に賛同を表明するとともに、TCFDコンソーシアムに参画。（t-co2） TCFDフレームワークに基づく開示に向けて、プロジェクトチームを発足。 23/3期6月にホームぺージおよびコーポレートガバナンス報告書にて、開示を予定。（t-co2）CO2排出量（スコープ3）△42.4%3120,08419,18618,07616,79611,56205,00010,00015,00020,00025,00017/3期18/3期19/3期20/3期21/3期スコープ1（ガス使用由来）スコープ1（車両走行ガソリン由来）スコープ2（電気使用由来）873,167864,448786,510692,463693,3880200,000400,000600,000800,0001,000,00017/3期18/3期19/3期20/3期21/3期第6章施工不備対応第6章1：当社施工物件の改修について今後予測される改修戸数： 約38,000戸「要改修等」から「改修完了」を差し引いた98,200戸のうち、すでに調査により明らかな不備が判明した住戸22,606戸と、未調査住戸でこれまでの調査結果を踏まえ不備が予測される住戸約15,000戸を合わせた、約38,000戸の改修を見込む。（2022年4月末現在）シリーズ全棟数明らかな不備棟数明らかな不備棟総戸数要改修等改修完了ネイル・6シリーズその他シリーズ15,28323,8027,764121,95290,40145,2094,63072,08658,5985,640合計39,08512,394194,038148,99950,849予測改修戸数22,00016,00038,000引き続き財務基盤の立て直しを図りつつ、着実に施工不備の改修を実施。2024年末までに明らかな不備の解消を目指す。* 改修進捗状況：https://www.leopalace21.co.jp/info/pdf/2021/progress.pdf* 再発防止策の進捗状況：https://www.leopalace21.co.jp/info/pdf/2021/progress.pdf33Appendix1：会社概要会社データ （2022年3月末現在）グループ会社 （2022年3月末現在）設立資本金代表者1973年8月17日1億円代表取締役社長 宮尾 文也従業員数連結 4,356名単体3,589名発行可能株式総数750,000,000株発行済株式総数329,389,515株（他、潜在株式数159,748,700株）株主数50,972名レオパレス・リーシングプラザ賃貸管理保証あすか少額短期保険社宅代行家賃保証入居者家財保険レオパレス・パワー発電事業ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ（上海）有限公司入居者斡旋ウリレオPMC韓国 賃貸管理Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.投資事業統括サービスオフィス運営賃貸事業事業*国際事業*開発事業シルバー事業その他もりぞう戸建注文住宅アズ・ライフケアシルバー事業Leopalace Guam Co.レオパレス・スマイルリゾート事業特例子会社*国際事業、開発事業の会計セグメントは「賃貸事業」ビジネスモデル全国で約57万戸の家具家電付きワンルームを提供全国上場企業の約80%が当社を利用30年一括借上げシステム入居者（個人・法人）レオパレス21オーナー様入居者の募集・管理賃貸料の支払いアパート建築費用一括借上げ賃料*一括借上げ建築・管理アパート*空室の有無にかかわらず、一括借上げ賃料をお支払い（賃料は2年ごとの見直し）3510/3期・11/3期は、リーマンショックの影響により、2期連続の営業損失を計上。以降中長期的に安定的な収益体質を目指し、賃貸事業中心のビジネスモデルにシフト。19/3期に施工不備問題発覚、21/3期からは構造改革に取り組むも、コロナ影響を受け、20/3期から2期連続の営業損失を計上。22/3期は構造改革の継続により、営業利益がプラスに転換。業績推移売上高 （億円）営業利益 （億円）2：業績推移賃貸開発その他営業利益△△363,3453,4233,5573,7903,8363,8853,9934,1064,2134,3554,2633,8893,9193,8303,5912,3701,0786295336316137418037655892387,3326,2034,8354,5824,5424,7084,8325,1155,2045,3085,0524,3354,0893,983501 -297-24433 74 134 148 210 228 229 73 -364 -291 17 -400-2000200400600800-2,00002,0004,0006,0008,00009/310/311/312/313/314/315/316/317/318/319/320/321/322/33：法人業種別契約戸数全国上場企業の約80%が当社を利用。派遣・業務請負、建設業は1-3Qから引き続き4Qも増加したことに加え、コロナ影響の緩和により、飲食業、サービス業、小売業も4Qは高い増加率で推移。法人業種別契約戸数(42,352社)(42,358社)(41,704社)(43,046社)(42,776社)(43,349社)(42,841社)(44,372社)YoYQoQ（戸）+5.2% ＋8.1% 合計＋0.9% ＋8.8% 飲食業△2.3% ＋8.9% サービス業△4.2% ＋7.0% 製造業＋0.6% ＋10.8% 小売業△0.6% ＋8.4% その他+24.0% +10.9% 派遣・業務請負+8.3% +4.0% 建設業*YoY：前年同期比（21/3期4Qとの比較）、QoQ：前四半期比（22/3期3Qとの比較）3756,56557,12854,90558,23858,46861,00560,64163,09539,71238,46141,55846,98448,41850,64052,55158,25739,21838,48836,95539,86539,74338,04236,53639,60837,30436,47636,06939,39637,69036,54235,77139,64038,89437,79636,67338,41236,33534,93134,40936,81030,27328,90427,57029,09328,00127,15826,12128,43414,48914,21513,85614,82614,48914,23313,75014,966256,455251,468247,586266,814263,144262,551259,779280,8101Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q21/3期22/3期4：属性別契約戸数入居率向上施策の実施、コロナ影響の緩和により、法人・個人の契約戸数はYoYプラス。学生は、入国制限による留学生の減少からYoYマイナス。属性別契約戸数シェア（戸）*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値構成比7.2%34.7%58.2%38303,701 287,615 275,786 280,643 270,586 263,822 256,592 272,566 256,455 251,468 247,586 266,814263,144262,553259,779280,811177,072 173,189 168,462 163,318 158,634 158,059 158,933 165,594 162,769 160,928 159,393 164,441165,058167,115165,587167,38045,965 45,707 44,852 40,757 39,005 39,150 38,767 40,135 37,316 36,201 35,477 37,54835,47034,95934,53334,597526,738 506,511 489,100 484,718 468,225 461,031 454,292 478,295 456,540 448,597 442,456 468,803 463,672 464,627 459,899 482,788 0100,000200,000300,000400,000500,000600,0001Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q19/3期20/3期21/3期22/3期法人利用戸数個人利用戸数学生利用戸数5：県別管理戸数と入居率入居率向上施策の実施、コロナ影響の緩和により、徳島を除く全県の入居率がQoQプラス。22/3期からは全国を7つのエリアに分け、エリア毎に収支を管理。エリア別管理戸数（千戸）と入居率（千戸、%）（千戸、%）（千戸、%）22/3期 4Q管理戸数入居率YoYQoQ北海道13 78% ＋8p+6p青森岩手宮城秋田山形福島茨城栃木群馬埼玉千葉東京神奈川富山石川4 84% +1p+1p3 94% +5p+2p10 84% +3p+5p2 94% +8p+8p4 83% ±0P+3p10 82% ±0P+5p15 84% +6p+5p11 84% +7p+4p12 78% ±0P+1p46 85% +3p+4p34 80% +2p+5p45 86% +3p+6p41 90% +6p+7p5 80% +4p+6p5 75% △3p+4p福井山梨長野新潟岐阜静岡愛知三重滋賀京都大阪兵庫奈良和歌山鳥取島根22/3期 4Q管理戸数入居率YoYQoQ4 94% +1p+5p4 86% +5p+3p11 86% +6p+3p9 79% +1p+2p7 87% +4p+5p25 77% +2p+4p41 89% +5p+4p12 85% +9p+5p8 94% +8p+6p9 89% +4p+5p31 83% +3p+5p22 85% +3p+5p3 87% +5p+4p岡山広島山口徳島香川愛媛高知福岡佐賀長崎熊本大分宮崎沖縄合計22/3期 4Q管理戸数入居率YoYQoQ12 84% ±0p+3p14 88% +2p+5p7 90% +3p+7p2 89% +6p △1p5 80% △1p+5p4 86% +1p+3p2 86% +4p+4p20 87% +2p+5p3 91% +4p+6p2 93% +1p+4p7 90% +5p+5p4 84% +1p+4p2 84% △1p+4p3 77% ±0p+4p鹿児島3 86% ±0p+3p2 91% △2p+3p2 96% +3p+3p5 94% ±0p+2p567 85% +3p+5p*YoY：前年同期比（21/3期4Qとの比較）、QoQ：前四半期比（22/3期3Qとの比較）396：マーケットデータ（日本の将来推計人口・単独世帯数）総人口は2040年には1億1,092万人に減少し、少子高齢化が加速。一方、当社のターゲットである単身世帯数は今後も増加予想。日本の将来推計人口年齢別 単独世帯数の将来推計（百万人）（千世帯）*内閣府 令和3年版 「高齢社会白書」より*平成30年（2018年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より401281281271251231191151119.1 11.0 12.7 14.9 17.8 19.2 19.6 20.2 051015202505010015020052010201520202025203020352040不詳75歳以上65～74歳15～64歳0～14歳75歳以上割合2,1782,0602,0212,0091,8791,7811,6811,5842,9712,9992,9872,8302,7952,7052,5582,4295,4446,7457,1577,4797,7747,8097,5776,9681,8982,2872,8843,0672,8122,9133,3433,8411,9672,6933,3693,9584,7005,0455,0755,12214,45716,78518,41819,34219,96020,25420,23319,94405,00010,00015,00020,00025,0002005201020152020（予）2025（予）2030（予）2035（予）2040（予）25歳未満25歳～34歳35歳～64歳65歳～74歳75歳以上■投資家情報・CSRに関するお問い合わせはこちら株式会社レオパレス21 経営企画部 IR課TEL：050-2016-2907E-mail：ir@leopalace21.com*受付時間：9:00-18:00（土日祝日および当社休業日を除く）© Leopalace21 Corporation. 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