ファーストブラザーズ（3454） – 2022年11月期 第１四半期 決算説明資料

2022年11月期 第1四半期決算説明資料フ ァ ー ス ト ブ ラ ザ ー ズ 株 式 会 社 【3454】2022年4月8日2022年11月期第1四半期のトピックス（1）賃貸不動産ポートフォリオ/概要当社グループは、中長期的に安定収益が見込める賃貸不動産の取得を進め、ポートフォリオを拡充しております。当第1四半期においては、物件売却が先行したことから、前期末比で保有残高は一時的に減少しております。賃貸不動産ポートフォリオの残高、簿価、時価、含み益、NOI利回りは以下の通りです。（百万円）2020/11期（期末時点）2021/11期（期末時点）2022/11期（1Q末時点）増減額（前期末比）増減率（前期末比）残高※1（物件数）期中増加額※1期中減少額※1簿価※2時価※3含み益※3NOI利回り※455,618（55物件）20,3238,08256,17964,4568,2766.6%61, 421（95物件）18,17412,37261,95373,14311,1897.2%58,243（90物件）03,17758,67468,5849,9107.2%-3,177-5.2%—–3,279-4,558-5.3%-6.2%-1,278-11.4%–賃貸不動産ポートフォリオの所在地別、用途別内訳（残高ベース）所在地別貸借対照表上の流動・固定区分賃貸不動産は、ポートフォリオの入れ替え時には機動的に売却できるよう貸借対照表において原則として流動資産に計上していますが、比較的利回りが高い物件は長期間に亘り賃貸収益を獲得する意図から固定資産に計上しています。用途別 ※5その他主要都市54.0％首都圏46.0%住宅15.6%オフィス24.7%ホテル30.4%商業29.3%（百万円）流動資産固定資産40,934（59物件）17,309（31物件）残高※1（物件数）簿価※2時価※3含み益※3NOI利回り※441,69349,2847,5906.7%16,98119,3002,3198.3%1※1 残高及び期中増減額は税抜き取得価格ベース。増加額には、M&Aに伴う増加額、開発案件竣工に伴う増加額を含む。※2 簿価は取得価格に取得時の取引コスト、期中の資本的支出及び減価償却を反映し調整したもの※3 時価は直近の鑑定評価額またはそれに準ずる評価額であり、含み益は簿価との差額※4 安定稼働時の想定年率（賃料から管理費等を控除したキャッシュベースの純収益÷取得価格）※5 複数の用途がある不動産については主な用途で集計© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.2022年11月期第1四半期のトピックス（2）賃貸不動産ポートフォリオ/安定収益賃貸不動産ポートフォリオの拡充を進め、そこから安定的に得られる賃貸粗利※1を増加させる方針ですが、ポートフォリオ入れ替えに伴う物件売却や、バリューアップ活動に伴う空室ロス等から、賃貸粗利は一時的に低下する場合があります。当第1四半期においては、ポートフォリオ入れ替えに伴う物件売却が先行したことから、賃貸粗利は一時的に低下しました。2019/11期 1Q（3カ月合計）2020/11期 1Q（3カ月合計）2021/11期 1Q（3カ月合計）2022/11期 1Q（3カ月合計）賃貸粗利※1（百万円）287461594587※2※1 賃貸不動産から得られる純収益（NOI（非経常的要因を除く）－減価償却費）※2 安定稼働時のNOI利回り（P.1参照）と賃貸粗利（2022/11期1Q）の関係について・安定稼働時の当期 NOI（59,832百万円（期首・1Q末平均保有物件残高）×7.2%（ 期首・期末平均NOI利回り））×3ヵ月/12ヵ月・当該期間の減価償却費1,076百万円・バリューアップ活動に伴う空室ロス及び期中取得物件の賃料等△191百万円△298百万円—————————————————————————————————————————————————・賃貸粗利（2022/11期1Q）587百万円賃貸不動産ポートフォリオ/ポートフォリオ入れ替えとしての物件売却取得した賃貸不動産については、バリューアップを実施しながら運用するとともに、賃貸不動産ポートフォリオ入れ替えの観点から、マーケットで適宜売却を行いキャピタルゲインを享受しています。当第1四半期においても複数の物件を売却し、売却益を獲得しました。賃貸不動産の売却実績は以下のとおりです。（百万円）2019/11期 1Q（3カ月合計）2020/11期 1Q（3カ月合計）2021/11期 1Q（3カ月合計）2022/11期 1Q（3カ月合計）売却額※1売却粗利※12,8006060094184,7551,128※1 仕掛販売用不動産（賃貸不動産開発用地等）の売却を含む。■売却額、売却粗利の変動についてポートフォリオ入れ替えの観点から十分なバリューアップが実現できた物件や良好な条件での買い手が現れた場合等に一部物件を売却しております。売却に際しては、バリューアップの状況等を勘案して売却物件を選定しておりますが、個々の物件は比較的金額が大きく、また売買の実行は様々な要因により影響を受けます。そのため、四半期単位や年度単位の売却額は、その売却実行の多寡により大きく変動します。また、物件毎に売却粗利率が異なるため、売却粗利も同様に変動します。© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.22022年11月期第1四半期のトピックス（3）賃貸不動産ポートフォリオ/資金調達の状況賃貸不動産の取得の際には借入を行うため、投資の進展とともに借入残高は増加する傾向にあります。なお、借入は原則として長期で行うとともに、金利スワップ※1を活用して金利の一部固定化を実施しています。※1 金利スワップ契約の時価は金利市場の動向により変動しますが、金利スワップ契約は金利上昇リスクを回避する目的で支払金利を長期固定化しているものであり、キャッシュ・フローの安定化に寄与しています。2019/11 期（期末時点）2020/11期（期末時点）2021/11期（期末時点）2022/11期 1Q（1Q末時点）37,64661384.9%13.9年0.84%55.1%45,976 59881.8%12.1年0.75%44.3%50,9173,42082.2%10.2年0.99%29.5%47,4183,42080.8%9.6年1.00%31.5%借入残高（百万円）※2（内ノンリコースローン）レバレッジ※3加重平均残存期間加重平均金利※4金利固定化割合※2 賃貸不動産取得のための借入金※3 借入残高÷賃貸不動産簿価※4 金利固定化前不動産アセットマネジメント当第1四半期においては、ファンドの主な投資対象である比較的規模の大きな物件は、当社グループが自己勘定で取得している中小型物件と比べ取得競争が激しく、当社グループが主体的に投資活動を行うファンドでの新規取得は控えました。 当社グループが主体的に投資活動を行うファンドでの新規案件発掘は引き続き行っております。（百万円）2019/11 期（期末時点）2020/11期（期末時点）2021/11期（期末時点）2022/11期 1Q（1Q末時点）受託資産残高期中増加額※1期中減少額※113,583 4,850011,82021,57023,33322,95811,138022,95800※1 増加額・減少額にはアセットマネジメント契約の締結・終了を含む。ホスピタリティサービスへの取り組み事業の取り組みを始めております。当社は、ホスピタリティサービスを中長期的視点で提供するビジネスへと事業領域を広げるべく、その第一歩として宿泊宿泊事業の分野においても、顧客の価値観を尊重し、地域との共生を図りながら、決してふたつとして同じものがないストーリーを描き、これを突き詰めて、ファーストブラザーズらしい宿泊事業を展開していく方針です。前期の高級温泉旅館に続き、当第1四半期におきましても、伝統あるクラシックホテルをグループに迎え入れました。© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.32022年11月期第1四半期 決算概要（1）連結損益計算書（要約）当第1四半期においては、複数の賃貸不動産を売却したことが寄与し、前年同期比で増収増益となりました。なお、当社グループの四半期業績は、物件売却の多寡により変動する傾向があります。（百万円）2020/11期 1Q2021/11期 1Q2022/11期 1Q前期比業績予想進捗率2,3036,345+175.5%25.5%売上高売上総利益営業利益経常利益販売費及び一般管理費親会社株主に帰属する当期純利益売上総利益の内訳91845542332▲264▲190595443152100601,736+191.4%32.8%607+36.9%-1,129+641.5%39.2%1,043+943.5%51.9%665+992.2%51.2%（百万円）2020/11期 1Q2021/11期 1Q2022/11期 1Q前期比販売費及び一般管理費の内訳（百万円）2020/11期 1Q2021/11期 1Q2022/11期 1Q増減額投資運用事業投資銀行事業不動産売却粗利不動産賃貸粗利その他その他事業売上総利益合計支払手数料・報酬人件費地代家賃租税公課その他販売費及び一般管理費合計124420450▲704552474340127842329559853812659528447551145443※ 子会社株式取得に伴うアドバイザリー費用（62百万円）が含まれています。© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.+11.7%+201.9%-+2.9%-41.3%+99.5%1,736+191.4%321,6901,12855471330548124※4188607+21+0+69+29+42+16342022年11月期第1四半期 決算概要（2）連結貸借対照表（要約）賃貸不動産はポートフォリオ入れ替え時に機動的に売却できるよう原則として流動資産（販売用不動産）に計上しておりますが、比較的利回りが高い物件は長期間に亘り賃貸収益を獲得する意図から固定資産に計上しております。当第1四半期においては、賃貸不動産の売却が先行し、販売用不動産、借入金が減少しました。一方、ホスピタリティサービスの開始に伴い、当社グループが運営を行う宿泊施設が増加したこと等から、固定資産が増加しました。連結/資産の部（百万円）2020/11期2021/11期2022/11期 1Q末増減額連結/負債・純資産の部 （百万円）2020/11期2021/11期2022/11期 1Q末増減額流動資産合計現金及び預金信託預金販売用不動産仕掛販売用不動産その他固定資産合計資産合計負債合計流動負債合計短期借入金その他固定負債合計長期借入金ノンリコース長期借入金その他純資産合計株主資本合計その他負債純資産合計ネットD/Eレシオ※11年内返済予定長期借入金ノンリコース1年内返済予定長期借入金71,8746,20756356,2056,4492,4491,88773,76255,4316,0092,0001,741152,25349,42243,3185825,52118,33018,21111873,7622.2162,65510,76674044,9084,2751,96319,89682,55161,7418,8703,4541,89003,52552,87144,3843,4205,06620,80920,66914082,5511.8556,2918,49070841,6933,2852,11324,14680,43759,3296,3132,9051,91801,48953,01644,2643,4205,33221,10720,965142-6,363-2,275-31-3,215-990+149+4,249-2,114-2,411-2,557-548+27±0-2,036+145-120±0+266+297+295+280,437-2,1141.90-※1 ネットD/Eレシオ＝（ノンリコースローンを除く有利子負債－（現金及び預金＋信託預金））÷株主資本© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.52022年11月期業績予想について当社グループは、賃貸不動産ポートフォリオの拡充を成長戦略の柱と位置づけ、今後もバリューアップが期待できる不動産の取得・運用を続けるとともに必要に応じて開発にも取り組み、地域との共生を図りながら、企業の持続的成長を続けていきたいと考えております。また、ホスピタリティサービスを中長期的視野で提供するビジネスへと事業領域を広げるべく、宿泊事業への取り組みも開始しております。2022年11月期の連結業績見通しにつきましては、賃貸不動産ポートフォリオの拡充に伴い賃貸収益は増加する見込みですが、ポートフォリオ入れ替えとしての物件売却を前期に比べ控えめに計画していること、売却計画に織り込んでいる比較的含み益の大きな賃貸不動産の売却が前期に比べ少ないこと等から、賃貸不動産の売却収入及び売却利益が前期比で減少し、減収減益を見込んでおります。2022年11月期の連結業績見通しにつきましては、賃貸不動産ポートフォリオ入れ替えに伴う売却収益の一時的減少によるものであり、成長戦略を推進するなかでの経過的なものであります。なお、当社グループは年間で業績を管理しているため、業績予想も通期のみ公表しております。（百万円）2020/11期通期実績2021/11期通期実績2022/11期通期予想前期比15,64226,68524,900売上高売上総利益投資運用事業投資銀行事業その他営業利益経常利益親会社株主に帰属する当期純利益4,2933533,916232,5411,8162,3136,8402386,523784,9404,3792,795-6.7%-22.5%-23.1%-22.4%-35.9%-41.7%-54.1%5,3001835,065502,8802,0101,300-53.5%当社グループの業績の特徴について当社グループは賃貸不動産ポートフォリオを拡充しながら利益及び株主資本を増加させる方針ですが、現時点では不動産の売却による利益の割合が相対的に高いため、業績については以下の特徴があります。①短期の業績変動る傾向があります。販売費及び一般管理費の大半が固定費であるのに対し、売上・利益については不動産の売却時に多額に計上される傾向があるため、四半期及び通期業績は、売却の如何によって大きく変動する可能性があります。また、物件毎に売却時の利益率が異なるため、当社グループの連結業績の売上に対する各段階利益率も比較的変動すなお、不動産取引は個々の事情に左右されるものの、目立った季節性（例：上期に売上偏重等）はありません。②売上高よりも売上総利益を重視売上高には不動産の売却額そのものが含まれることから、当社グループは業績について売上総利益を重視しています。これは、取引規模が大きく利益が小さい投資よりは、取引規模が小さくても利益が大きい投資の方が当社グループにとっては望ましいということを意味します。© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.6株主還元 / 配当政策配当の基本方針⚫ 配当は年1回（期末）⚫ 短期業績の変動によらず継続的・安定的に実施⚫ 会社の成長に応じて中長期的に増加させる⚫ 株主資本配当率（DOE）2.0％が目安【1株当たり配当額の計算式】連結株主資本（期初・期末平均）×2.0％÷期中平均株式数配当の基準としては配当性向が一般的と考えられるものの、毎期の利益に連動する配当性向ではなく、バランスシート上の項目である連結株主資本を基準とすることで、短期的な業績の変動によらず継続的・安定的に配当を実施する方針です。当期純利益が黒字かつ利益配当額以上であれば連結株主資本は毎期増加するため、会社の成長に応じて中長期的に配当を増額することができます。なお、自社株買いについては、機動的な株主還元の手法の一つとして認識しています。1株あたり配当金の推移18.0 円15.0 円30.0 円27.0 円24.0 円21.0 円2017/11期2018/11期2019/11期2020/11期2021/11期2022/11期（予想）※2022年11月期は1株あたり30.0円の配当を予定しております。© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.7株主還元 / 株主優待制度株主の皆様の日ごろのご支援に感謝するとともに、当社株式への投資の魅力を高め、中長期的に保有していただける株主様を増やすことを目的として、以下の通り、株主優待制度を導入しております。株主優待制度（概要）楽部」を導入しております。毎年11月30日現在の株主名簿に記録された一定の条件を満たす株主様を対象として「ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶【ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部の内容】保有株式数及び保有期間に応じて、株主優待ポイントを進呈いたします。株主様は、株主様限定のWEBサイト「ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部」において、そのポイントを当社グループに縁のある地域の名産品、Amazonギフト券、食品、電化製品、旅行・体験等に交換できます。【ポイント表】1年以上継続保有者※1年未満保有者保有株式数優待内容保有株式数優待内容500株以上600株以上700株以上5,000ポイント6,000ポイント7,000ポイント3,000株以上5,000ポイント3,100株以上6,000ポイント3,200株以上7,000ポイント～以降、100株保有増加毎に1,000ポイントを追加進呈～以降、100株保有増加毎に1,000ポイントを追加進呈5,000株以上50,000ポイント5,000株以上25,000ポイント※ 毎年5月31日および11月30日の株主名簿に同一株主番号で連続3回以上記録されること【お申込み方法】対象となる株主様には毎年2月初旬に「株主の皆さまへ株主優待のお知らせ」をご郵送いたします。「株主の皆さまへ株主優待のお知らせ」に記載されている手順に従ってWEBサイト「ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部」へ会員登録後、WEBサイト内の商品選択画面からご希望の商品をお申し込みいただけます。優待制度の詳細につきましては下記サイトをご参照ください。https://firstbrothers.premium-yutaiclub.jp/© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.8当社について会社概要会社名ファーストブラザーズ株式会社設立2004年2月4日所在地東京都千代田区丸の内二丁目4番1号 丸の内ビルディング25階資本金1,589,830,800円証券コード3454 （東証 プライム）役職員数212名（2022年2月28日現在 グループ連結）主要子会社 ファーストブラザーズキャピタル株式会社ファーストブラザーズ投資顧問株式会社ファーストブラザーズディベロプメント株式会社株式会社東日本不動産富士ファシリティサービス株式会社フロムファーストホテルズ株式会社当社グループの主な事業賃貸不動産の保有運用不動産アセットマネジメント再生可能エネルギー開発ホスピタリティサービスプライベートエクイティ投資中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産を厳選して取得し、これらを積み上げることで数多くの賃貸不動産（賃貸不動産ポートフォリオ）を保有運用しています。個々の賃貸不動産は、その潜在力が発揮できるよう、様々な手法を駆使してバリューアップしています。また、その所在する地域発展に資する場合等には、新規の開発も行います。これらの賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、バリューアップ等によって得られた含み益を顕在化させつつ、新たな賃貸不動産の取得原資に活用することでポートフォリオ全体を持続的に拡大・成長させています。主に機関投資家の資産運用を行う事業であり、比較的大規模（数百億円規模）な不動産を投資対象とし、インカムゲインとともにキャピタルゲインの獲得を目指す運用を行います。また、投資家が主体的に行う不動産投資活動において、期中運営のアセットマネジメント業務を受託することも行っています。当社グループが有するノウハウを活用して、様々な再生可能エネルギーの開発に取り組んでおります。特に、出力が安定しておりベース電力として期待の高い地熱発電を中心に開発に取り組んでいます。ホスピタリティサービスを中長期的視点で提供する観点から、ホテル、旅館等の運営を行っています。社会的意義のある事業やスタートアップ企業等、様々な事業に投資を行っています。© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.9【ご留意いただきたい事項】明・保証を行うものでもありません。せん。⚫ 本資料は、当社グループに関する情報の提供を目的として作成されておりますが、内容について当社グループがいかなる表⚫ 本資料の作成に際し、当社グループは細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によるデータの改ざん、データのダウンロード等によって生じた障害等に関し、事由の如何を問わず一切責任を負うものではありま⚫ 本資料に記載された内容は、当社グループが合理的と判断した一定の前提に基づいて作成されておりますが、外部及び内部環境の変化等の事由により、予告なしに変更される可能性があります。⚫ 本資料に含まれる将来の見通しに関する記述等は、現時点における情報に基づき当社グループが判断したものです。これらには外部及び内部環境の変化等のリスクや不確実性が内在しているため、実際の業績は本資料に記載されている将来の見⚫ 今後、新しい情報や事象の発生等があった場合においても、当社グループは、本資料に記載された内容の更新・修正を行う通しに関する記述等と異なる可能性があります。義務を負うものではありません。⚫ 本資料は、投資勧誘を目的に作成されたものではありません。実際の投資に際しては、本資料に全面的に依拠することなく、ご自身の決定で投資判断を行っていただくようお願いいたします。お問い合わせ先ファーストブラザーズ株式会社 経営企画室IR担当03-5219-5370IR@firstbrothers.com© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved.10