アドバンス・レジデンス投資法人（3269） – 資産の取得に関するお知らせ（レジディア世田谷若林）

各 位 たので、お知らせします。 1. 本取得について 取得予定資産の名称（注 1） （資産の種類） 取得予定価格（注 2） （鑑定比） 鑑定評価額（注 3） NOI 利回り（注 4） 償却後利回り（注 5） 築年数（注 6） 売主 契約締結予定日 取得予定日 取得資金（決済方法） 担保設定の有無 2022 年 3 月 29 日 不動産投資信託証券発行者名 東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地 アドバンス・レジデンス投資法人 代表者名 執行役員 樋口 達 （コード番号：3269） 資産運用会社名 東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地 ＡＤインベストメント･マネジメント株式会社 代表者名 代表取締役社長 問合せ先 取締役 第一資産事業本部長 高野 剛 工藤 勲 （TEL：03－3518－0480） 資産の取得に関するお知らせ≪レジディア世田谷若林≫ アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、成長戦略の一環として、国内不動産の取得（以下「本取得」といいます。）を下記のとおり決定しまし本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、着実な資産規模の拡大と、ポートフォリオの分散と充実を図るため、下記資産の取得を決定しました。 レジディア世田谷若林 （信託受益権） 1,100 百万円 （85.3%） 1,290 百万円 5.0% 4.0% 24.1 年 非開示 2022 年 3 月 29 日 2022 年 3 月 30 日又は売主と別途合意する日 手元資金（引渡時一括支払） なし 記 1 （注1） 取得予定資産の物件名称を本投資法人による取得後に変更する予定のため、変更後の名称を記載しています。 （注2） 取得予定価格は、取得予定資産の信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額（取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない金額）をいいます。 （注3） 取得予定資産の鑑定評価額は 2022 年 2 月 1 日時点の価格です。 （注4） 取得予定資産に係る「取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間NOI÷取得予定価格×100」で算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。尚、鑑定評価における年間NOIは、専有部のリノベーション工事を実施する前提の数値になります。 （注5） 取得予定資産に係る「（取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間NOI-減価償却費年額）÷取得予定価格×100」で算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、取得予定資産に係る減価償却費は、取得時点において、本投資法人の既存運用資産と同じく定額法により本投資法人が一定の仮定の下に算出した試算値であり、年額11,155千円を見込んでいます。 （注6） 本書の日付現在における築年数を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。 が継続しています。 不動産売買市場において、好立地且つ高品質な賃貸住宅の新規供給が限定的であり、安定的な賃貸需要が見込める大都市圏都心部の物件の売買価格は引き続き高値圏で推移していることから、厳しい取得環境そのような環境下において、本投資法人は、東京都世田谷区に所在する賃貸住宅を鑑定価格比 85.3％、NOI 利回り 5.0%で取得することを決定いたしました。 尚、本投資法人は本取得に際し、以下の特性を評価しました。 ・東急世田谷線「若林」駅徒歩 4 分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩 15 分、また、「三軒茶屋」駅から主要ターミナルである「渋谷」駅まで 4 分（注 7）と交通利便性に優れており、都心中心部に勤務する単身者や DINKS 等の需要が見込めること。 ・「三軒茶屋」駅周辺には生活利便施設や娯楽施設が多く、繁華性が高いこと。 ・取得後に専有部内のリノベーション工事を実施することにより、更なる資産価値の向上が見込めること。 （注7） 急行利用時の乗車時間です。 2 2. 取得予定資産の所在地（東京都世田谷区若林三丁目 7 番 13） 取得予定資産 (C) INCREMENT P CORPORATION 3 3. 取得予定資産の写真 4 4. 取得予定資産の内容 所有形態 面積 用途地域 容積率/建ぺい率 所有形態 延床面積 構造・階数 用途 建築時期 建築検査機関 設計者 構造設計者 工事施工者 物件番号 物件名 住居表示 土地 建物 信託受託者 信託契約期間 プロパティマネジメント会社 マスターリース会社 マスターリース種別 建物状況調査報告書の概要 調査会社 調査年月日 緊急修繕費 短期修繕費（1 年以内） 長期修繕費（12 年以内） 建物再調達価格 予想損失率（PML) 賃貸借の状況 時点 テナント総数 賃貸可能戸数 賃貸戸数 賃貸可能面積 賃貸面積 面積稼働率 月額賃料 敷金等 シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他 住戸タイプ 特記事項 T-181 レジディア世田谷若林 東京都世田谷区若林三丁目 7 番 13 所有権 938.58 ㎡ 第一種中高層住居専用地域 200％/60% 所有権 1,535.75 ㎡ 鉄筋コンクリート造陸屋根 3 階建 共同住宅 1998 年 3 月 16 日 世田谷区 トータルハウジング株式会社 有限会社シー・アンド・シー事務所 株木建設株式会社東京支店 三井住友信託銀行株式会社（予定） 2022 年 3 月 30 日から 2032 年 3 月末日まで（予定） 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定） 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定） パス・スルー型 東京海上ディーアール株式会社 2022 年 2 月 7 日 2022 年 2 月 28 日現在 – – 46,053 千円 367,000 千円 9.7% 1 42 戸 40 戸 1,239.26 ㎡ 1,165.46 ㎡ 94.0％ 4,195 千円 4,262 千円 18 戸 24 戸 0 戸 0 戸 0 戸 0 戸 特になし 上記表の項目に関する詳細は、本投資法人のホームページ内の「資産の取得に関するお知らせの記載事項についてのご説明はこちら」をご参照ください。（https://www.adr-reit.com/financial/bukken/） 5 レジディア世田谷若林 価格時点：2022 年 2 月 1 日時点 鑑定会社 一般財団法人日本不動産研究所 鑑定評価額 1,290,000 千円 査定項目 査定値（千円） 概要等 DCF 法によって求められた収益価格と直接還元法による収益価格を関連づけて対象不動産の収益価格を試算。 収益価格 直接還元法による価格 潜在総収益 1,290,000 1,310,000 70,511 67,213 有効総収益 67,339 賃貸料収入 その他収入 現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等及び対象不動産をリノベーション工事後に新規に賃貸した場合における賃料水準等を基に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定の上、計上。 3,298 入居者の年平均入替率及び平均的な契約期間を査定の上、礼金・更新料収入等を計上。 空室等損失相当額 貸倒損失相当額 3,172 類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る稼働状況や今後の動向を基に、中長期安定的な稼働率水準を査定の上、計上。 0 賃借人の状況等を勘案し、計上不要と判断。 賃貸事業費用 12,197 2,636 過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。 550 過年度実績額を参考に、類似不動産の水準、対象不動産の個別性等を考慮して計上。 1,925 予定契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産の報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。 2,608 公租公課関係資料等に基づき計上。 88 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。 賃貸募集経費等 2,770 契約条件や類似不動産の賃貸条件等を参考に、新規入居者募集等に必要となる事務手数料及び広告宣伝費等、年平均入替率と稼働率等を考慮した更新手数料を計上。 通常発生する原状回復費の水準及び賃貸人の負担割合等を基に原状回復費を計上したほか、過年度実績額、類似不動産の水準及び ER における修繕更新費の年平均額等を考慮して修繕費を計上。 5. 鑑定評価書の内容 維持管理費 水道光熱費 管理委託費 公租公課 損害保険料 修繕費 その他経費 賃貸事業損益(NOI) 一時金の運用益 資本的支出 正味純利益 還元利回り 最終還元利回り DCF 価格 割引率 積算価格 土地比率 建物比率 1,620 0 55,142 52,506 4.0% 1,260,000 1,330,000 95.0% 5.0% 51 中長期的に安定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に 1.0%の想定運用利回りを乗じて査定。 2,687 類似不動産における資本的支出の水準、築年数及び ER における修繕更新費の年平均額等を勘案の上、査定。 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上、査定。 3.4% 類似不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ、査定。 3.7% 建物の経年劣化等により資本的支出が増大する可能性や、不動産市場動向の不確実性及び築年数の経過が流動性に与える影響等について考慮の上、査定。 その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし 6 取得予定先は国内の株式会社ですが、先方より同意を得られなかったため、詳細については開示いたしません。なお、同社は本投資法人又は資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当いたし特別な利害関係にある者からの取得ではないため、記載を省略します。 8. 取得予定資産にかかる本資産運用会社の利害関係について 本投資法人は、上記取得予定資産ついては、マスターリース兼プロパティ・マネジメント業務を本資運用会社の利害関係者である伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社に委託する予定です。そのため、同社との建物賃貸借兼管理運営業務委託契約等の締結に関して、内部規程に従い所要の手続を経る予取得予定資産については、構造計算書の妥当性につき第三者の調査を実施し、構造計算書等に故 意の改ざん、偽造等の不正は見受けられず、法律に準拠した構造計算が実施されたものと判断する旨東京海上ディーアール株式会社 東京都千代田区大手町一丁目 5 番 1 号 代表取締役社長 嶋倉 泰造 100 百万円 東京海上ホールディングス株式会社 1. 安全・防災・衛生・環境・製品安全・情報管理等に関する調査、研究、情報提供、診断、コンサルティング、セミナー開催、出版、及び研修業務 2. 企業等が行う安全・防災・衛生・環境・製品安全・情報管理等に関する業務や事務の受託 3. 建築工事・土木工事・設備工事、土壌汚染除去工事等の設計、施工、及び監理 4. マーケット情報の収集・分析、リスク測定、企業価値の算定業務等のデューデリジェンス業務 等 6. 取得先の概要 ません。 7. 取得先の状況 定です。 9. 耐震性等に関する事項 の調査結果を得ています。 調査会社の概要 商号 本店所在地 代表者 資本の額 大株主 主な事業の内容 本投資法人及び 資産運用会社との関係 特になし 7 10. 媒介の概要 商号 本店所在地 代表者 資本金 手数料 本投資法人 本資産運用会社との関係 11. 今後の見通し 中央日土地ソリューションズ株式会社 東京都千代田区霞が関一丁目 4-1 代表取締役社長 木佐貫 浩 4 億 5,000 万円 媒介者の同意が得られなかったため非開示 特になし 本取得が、2022 年 3 月 17 日付 2022 年 1 月期決算短信で公表しました「2022 年 7 月期（第 24 期：2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日）及び 2023 年 1 月期（第 25 期：2022 年 8 月 1 日～2023 年 1 月31 日）の運用状況の予想」に与える影響は軽微であり、当該運用状況の予想に変更はありません。 以 上 アドバンス・レジデンス投資法人とは アドバンス・レジデンス投資法人は、Jリート最大の住宅特化型リートです。東京都心を中心に全国に270物件超の賃貸住宅を保有し、資産規模は4,600億円を超えています。住宅という安定したアセット、Jリート最大の積立金（剰余金）を活用し、長期安定的な分配が期待できるディフェンシブ性の強いJリートです。 本投資法人のホームページアドレス：https://www.adr-reit.com 8