アドバンス・レジデンス投資法人（3269） – 2022年1月期　決算説明資料

第23期決算説明資料2021.8.1～2022.1.31目 次決 算 ハ イ ラ イ ト決 算 実 績資 産 運 用資 産 取 得資 産 管 理財 務 状 況サ ス テ ナ ビ リ テ ィ業 績 予 想運 用 会 社 合 併参 考 情 報34512162023303336© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved22022年1月期 決算ハイライト業績予想比 当期純利益 +136百万円1口当たり純利益 EPU1口当たり分配金 DPU5,640円5,692円予想比 +98円 +1.8%予想比 +92円 +1.6%1口当たりFFO1口当たりNAV含み益7,390円318,125円2,179億円前期実績比 +1.1%前期実績比 +3.5%含み益率50.5%資産運用募集条件緩和稼働率向上資産取得・売却厳選取得売却益4.4億円資金調達資金調達状況に変化なし返済調達サステナビリティ着実な遂行期中平均稼働率96.2%入替賃料変動率* △0.6%更新賃料変動率* +0.6%総額 NOI利回り*総額170億円取得 2物件 37億円売却 2物件 10億円4.9%3.0%支払金利 0.95%調達年数6.5年192億円0.41%8.2年* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住* 取得は鑑定評価書の年間NOIを取得価格で除して算出しています。戸を対象としています。売却は直近3年間のNOIを売却価格で除して算出しています。2年連続 3回目GRESBセクターリーダー選出グリーンボンド新規発行2本（計26億円）エネルギー計測範囲拡充 33.2%*（+18.2%)* 専有部© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved32022年1月期 決算実績①当期予想（2021/9/16公表）②当期実績（2022年1月期）主な差異（② − ①）資産運用財務運営資産売買営業収益17,212(270物件ベース*1)期中平均稼働率95.9％17,313(272物件ベース*1)期中平均稼働率96.2％+101賃料収入の増収礼金収入の減収その他収入等の増収+54△46+24当期取得物件の寄与売却経費の減少+58+9営業利益8,577（減価償却費 2,863）（固都税 908）8,710（減価償却費 2,864）（固都税 907）+132(NOI +113)修繕費用の減少一般管理費等の減少+28+22取得による賃貸費用の増加 △178,224（減価償却費 2,835）（固都税 901）経常利益7,6767,813+136金融費用等の低減 +11融資関連費用の増加 △9当期純利益7,6757,812+136当期純利益/口5,542円（売却益除く 5,230円)5,640円（売却益除く 5,321円)+98円（+91円)+60円+8円+30円（+23円）5,266円内部留保額/口△312円△319円+7円 当期発生の売却益 4.4億円全額 (319円/口) を内部留保内部留保からの分配額/口積立金*2取崩額/口128円242円128円242円–1口当たり分配金5,600円5,692円+92円積立金*2残高：298億円期末発行済投資口数 1,385,000口分配後の内部留保残高：5.5億円 (398円/口)前期分配後の内部留保 2.8億円のうち、1.7億円 (128円/口) を分配総資産LTV48.1%48.4%*1 期末時点の物件数を記載しています。*2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved単位： 百万円前期実績（2021年7月期）16,884(272物件ベース*1)期中平均稼働率95.9％7,2947,294-137円242円5,646円48.2%4資 産運 用T-081 レジディア品川当期の賃貸運営実績募集条件等の緩和により稼働率が向上2022年1月期（期中平均）（前期比）96.3%96.2%96.1%96.0%稼働率PF全体96.2% +0.3pt東京23区95.9% +0.7pt首都圏98.4% △0.2pt政令指定都市等96.1% △0.2pt96.0%98.5%96.1%95.5%98.2%96.4%98.0%96.2%98.4%98.5%95.8%95.8%95.8%95.8%95.8%95.7%96.9%稼働率向上98.9%96.8%96.5%賃料調整入替賃料変動率2022年1月期（期中平均）（前期比）+0.1%+0.1%△0.2%PF全体シングル△0.6% △1.9pt△4.6% △3.3ptコンパクト△0.7% △1.7ptファミリー＆ラージ+6.3% △0.5pt△0.6%△0.4%△2.0%+6.5%△1.5%+5.2%+0.8%+5.4%+4.7%△0.4%△0.6%+10.7%△1.2%+5.8%△1.2%△3.7%△3.1%△4.4%△4.2%募集経費（ヶ月）2022年1月期（期中平均）（前期比）0.49 0.60 0.71 0.78 礼金-募集経費△0.92 △0.16ヶ月△ 1.00△ 0.94△ 0.77△ 0.66△5.2%△5.7%0.62 △ 0.88礼金緩和0.35 △ 1.17礼金0.57 △0.21ヶ月募集経費(1.50) +0.05ヶ月(1.49)(1.54)(1.48)(1.44)(1.50)(1.52)© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月6直近3年の賃貸運営実績稼働率2019年7月期2020年1月期2020年7月期2021年1月期2021年7月期2022年1月期97.1%97.0%96.8%96.8%96.7%96.5%95.9%95.9%緊急事態宣言発令等により下落95.4%95.3%入替賃料変動率+5.0%+4.6%+5.5%+1.2%+1.3%96.2%95.9%東京23区の稼働率改善△0.6%+8.6%+6.0%+7.1%+5.7%+5.3%+4.4%+3.6%ファミリー＆ラージ+2.7%+4.5%+6.8%+6.3%ファミリー＆ラージは堅調+4.7%+1.6%+1.0%シングル中心に賃料調整△1.2%△1.3%△0.7%△4.6%シングル・コンパクトにて賃料調整PF全体東京23区PF全体シングルコンパクト募集経費礼金募集経費成約・解約の契約主体（件）2,202 法人個人成約解約0.93 (1.51)52%48%55%45%(2,147)（参考）東京23区への転入超過数（人）人口動態（人）0.86 (1.50)1,702 45%56%58%42%(1,717)0.82 (1.58)2,056 50%50%52%48%(2,177)解約増加0.85 (1.50)1,889 36%64%57%43%(2,009)0.78 礼金緩和0.57 募集条件緩和(1.54)(1.50)2,413 45%55%52%48%(2,384)2,103 30%70%59%41%(1,889)一昨年2020年1月期に対して法人成約率 △15pt減少転入者数転入超過数転出者数231,746 56,450(175,296)139,302 13,117(126,185)219,923 42,556126,279 転入超過減少△ 24,644(177,367)(150,923)211,182 13,141(198,041)126,319 △ 19,421(145,740)昨年2021年1月期に対して転入超過 改善傾向7© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved転居先の動向ADR運用物件では一部郊外にシフトも影響は軽微東京23区の退去テナントの転居先東京23区内への移動 △2pt政令指定都市等への移動 +2pt22%27%13%20%18%24%28%11%20%16%東京23区 62％東京23区 63％東京23区 65％21.4～22.120.4～21.119.4～20.1対象期間 及び 対象件数*2021年4月 -2022年1月 1,071件2020年4月 -2021年1月 1,113件2019年4月 -2020年1月 1,068件25%25%14%18%18%東京駅5km圏内東京駅10km圏内その他23区都内市町村＆近郊3県政令指定都市等23区内への転居 65%東京駅 5km圏内東京23区外への移動 +5pt37%19%9%17%18%42%19%9%16%14%44%15%8%17%16%東京駅 10km圏内13%36%13%21%18%12%39%10%23%16%13%38%13%17%18%その他23区内10%15%27%27%21%6%22%22%26%23%10%16%33%21%21%21.4～22.120.4～21.119.4～20.121.4～22.120.4～21.119.4～20.121.4～22.120.4～21.119.4～20.1* 対象件数は、東京23区内に所在し、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社が管理する物件において、対象期間に退去した個人契約の件数です。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved8賃料の変動実績2022年1月期末現在*1入替のエリア別内訳ポートフォリオ全体入替住戸タイプ別シングル（ポート比率：41.2%）変動率（前期比）上昇率下落率前賃料シェア変動率 （前期比） 上昇率下落率前賃料シェアPF全体 △0.6% △1.9pt+7.2%△6.3%38%東京23区△0.5%△2.1pt+8.0%△6.4%37%首都圏+0.7%△1.0pt+6.5%△5.5%47%53%55%42%+0.0%△0.6pt+3.1%△6.9%48%21%△1.1%△1.1pt+2.4%△5.1%39%40%名古屋△5.2%△2.7pt+3.8%△7.7%16%75%△0.5%△1.7pt+5.4%△5.0%37%48%+1.4%△1.3pt+3.3%△3.0%59%19%札幌仙台関西福岡*1更新の内訳入替契約比率*2変動率 （前期比）前賃料シェアPF全体+0.6% △0.0pt21%東京23区+0.7%△0.1pt24%首都圏+0.6%+0.4pt27%名古屋+0.0%+0.0pt2%札幌仙台関西福岡+0.0%+0.0pt+0.4%+0.2pt14%+0.5%+0.0pt14%+0.7%+0.2pt27%増額打診(前賃シェア:34％)に対して、応諾率 64％札幌名古屋仙台福岡2%3%関西3%4%首都圏7%4%東京23区77%*1 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。*2 一棟賃貸を除くパススルー型案件の入替住戸における前賃料ベースで算出しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved全体/S △4.6% △3.3pt△5.3%東京23区△3.4pt+4.7% △6.9%15%+4.5% △7.2%12%76%81%△1.3%△0.4%△1.8%△5.4%△3.1%+1.9%△2.3pt△0.5pt△0.8pt△2.3pt△3.2pt△1.6pt+5.8% △6.0%35%55%+3.5% △5.0%34%31%+2.2% △5.2%19%43%+3.5% △7.0%10%82%+5.1% △5.2%+4.7% △3.2%14%59%74%28%コンパクト（ポート比率：34.9%）変動率 （前期比） 上昇率下落率前賃料シェア+1.6%△0.6%+1.5%△4.6%+1.5%+1.5%△3.5pt△1.4pt+0.1pt△3.7pt+0.2pt△1.3pt+4.5% △5.3%42%+5.0% △5.3%+4.2% △2.2%39%53%48%54%27%+2.6% △7.2%40%22%+2.7% △3.3%79%21%+3.9% △7.6%21%+3.7% △3.4%62%+2.6% △4.2%68%71%23%7%首都圏名古屋札幌仙台関西福岡首都圏名古屋札幌仙台関西福岡ファミリー＆ラージ（ポート比率：23.9%）変動率 （前期比） 上昇率全体/F&L +6.3% △0.5pt +10.3% △5.6%△0.6pt +11.2% △4.1%東京23区+8.2%下落率前賃料シェア19%14%首都圏名古屋札幌仙台関西福岡+8.8%+0.9%△2.1%△5.3%+5.5%+0.5%+5.0pt+0.3pt△4.2pt△2.7pt△0.7pt△0.7pt+9.7%+3.4% △8.0%+1.9% △5.6%39%+3.9% △8.5%19%+8.3% △12.4%71%16%52%71%3%+3.5% △2.1%36%36%71%79%-90%62%9賃料上昇シェア 賃料下落シェア全体/C △0.7% △1.7pt△0.9%東京23区△1.8pt賃料の変動実績（東京23区）2022年1月期末現在*1入替のエリア別内訳入替住戸タイプ別東京23区シングル（ポート比率：30.8%）変動率（前期比）上昇率下落率前賃料シェア変動率 （前期比） 上昇率 下落率前賃料シェア東京23区△0.5% △2.1pt+8.0%△6.4%37%東京駅5㌔圏内△1.3%△1.2pt+8.3%△6.8%33%55%60%東京23区/S △5.3% △3.4pt +4.5% △7.2%12%東京駅5㌔圏内△6.2% △2.7pt +4.1% △7.7%9%81%85%東京駅10㌔圏内+1.0%△2.6pt+8.1%△5.7%45%47%その他東京23区△2.8%△3.1pt+5.5%△6.5%28%66%東京駅10㌔圏内△4.3% △3.3pt +5.0% △6.8%15%75%その他東京23区△5.4% △5.2pt +3.9% △7.0%12%83%賃料上昇シェア 賃料下落シェアコンパクト（ポート比率：27.8%）*1更新の内訳入替契約比率*2変動率 （前期比） 前賃料シェアその他12%東京駅5㌔圏内47%東京駅10㌔圏内41%東京23区+0.7% △0.1pt24%東京駅5㌔圏内+0.7% △0.1pt24%東京駅10㌔圏内+0.8% △0.2pt26%その他東京23区+0.5% +0.1pt19%増額打診(前賃料シェア:36％)に対して、応諾率 68％*1 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。*2 一棟賃貸を除くパススルー型案件の入替住戸における前賃料ベースで算出しています。変動率 （前期比） 上昇率 下落率前賃料シェア東京23区/C △0.9% △1.8pt +5.0% △5.3%39%54%東京駅5㌔圏内△2.1% △1.8pt +4.9% △6.0%32%61%東京駅10㌔圏内+0.8% △1.7pt +5.3% △4.0%48%その他東京23区△0.9% △0.7pt +3.7% △4.7%42%ファミリー＆ラージ（ポート比率：18.1%）変動率 （前期比） 上昇率 下落率前賃料シェア東京23区/F&L +8.2% △0.6pt +11.2% △4.1%79%東京駅5㌔圏内+8.7% +1.5pt +12.2% △4.2%77%東京駅10㌔圏内+7.7% △2.1pt +10.7% △4.1%78%その他東京23区+9.1% +1.6pt +9.1%-100%45%50%14%14%15%© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved10PF全体の賃料動向入替賃料変動率の推移+1.1% +0.9% +1.6% +1.1% +1.5% +1.2%△0.2%+2.2% +3.0%+5.0% +4.6%+5.5%+1.2% +1.3%△0.6%15/1期 15/7期 16/1期 16/7期 17/1期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期PF全体賃料坪単価の増減率*1PF全体の賃料は15期連続で上昇0.2% 0.1% 0.0%0.3%0.1%0.3% 0.2% 0.2%0.4%0.6% 0.5% 0.6%0.1%0.3%0.1%15/1期 15/7期 16/1期 16/7期 17/1期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期総資産に対する賃貸事業利益の割合*25.5%5.3%5.2%5.4% 5.3%5.5% 5.5%5.6%5.5%5.7% 5.6%5.7%5.6%5.7% 5.6%15/1期 15/7期 16/1期 16/7期 17/1期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期賃料ギャップ*3+4.2%+3.6% +3.8%+2.5%+1.4%+0.8%△0.1%【現行賃料】2022年1月期末契約賃料19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期稼働維持を優先した賃料設定により一時的な調整局面に【成約想定賃料】2022年1月期の成約賃料をもとに本投資法人が算出した試算値ポートフォリオ賃料ギャップ-1.7百万円賃料(月額)増加見込減少見込△68百万円+66百万円+8+12+44-40-18-9ファミリー&ラージコンパクトシングル© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved*1 各期において通期で保有している物件を対象として、期首及び期末時点の坪単価を比較して算出しています。*2 NOIは当該期の運用日数を年換算し、総資産は当該期末の数値を用いて算出しています。*3 2021年7月期の契約賃料が2022年1月期の成約賃料水準で全て入れ替わった場合におけるポートフォリオ全体の賃料に与える影響度合いを指します。11資 産取 得T-118 レジディア月島Ⅱ取得売却物件*1 売却日時点の帳簿価格を記載しています。2物件取得(計3,745百万円) 2物件売却(計638百万円*1)売却益442百万円により安定分配を実現着実な物件取得安定分配のため物件売却2022年1月期取得2022年7月期取得（予定含む）スポンサーより取得予定レジディア国立Ⅱレジディア西天満 レジディア文京小石川 レジディア神田淡路町 レジディア荻窪Ⅲ合計・平均レジディア代々木レジディア西新宿合計・平均取得価格795百万円2,950百万円694百万円1,490百万円2,388百万円8,317百万円売却価格504百万円586百万円1,090百万円取得・鑑定比年換算NOI*2増減NOI利回り*2築年数*390.3%95.5%83.7%91.4%92.9%92.4%+197百万円+245百万円+442百万円+37百万円+146百万円+30百万円+61百万円+102百万円+380百万円△15百万円△17百万円△33百万円4.8%6.0年5.0%22.5年4.4%4.0年4.2%6.4年4.3%6.3年4.6%11.8年4.8%3.1%4.9%3.0%4.8%3.0%売却益*4年間NOI*5増減NOI利回り*5（取得価格ベース）NOI利回り*5（売却価格ベース）取得日2021/10/12021/10/72022/2/12022/4/182022/4/18築年数*616.7年16.7年16.7年*2 鑑定評価書における年間NOIを基に取得価格ベースの情報を記載しています。*3 取得日現在の築年数を記載しています。売却日2021/10/182021/10/18*4 2022年1月末時点の諸経費控除後の売却益を記載しています。*5 2018/7月期～2021/1月期実績の平均NOIを基に算出しています。*6 売却日時点における築年数を記載しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved13スポンサーパイプライン計 31 物件 想定規模*1 約 558 億円 (竣工済 436億円)2022年1月期末現在伊藤忠グループの開発案件ADR向けの開発状況件数総戸数想定規模竣工済東京駅5km圏内7 物件267 戸107 億円107 億円東京駅10km圏内11 物件738 戸222 億円149 億円その他東京23区その他地域7 物件6 物件420 戸117 億円117 億円880 戸111 億円62 億円計31 物件 2,305 戸 558 億円 436 億円その他地域20%東京駅5km圏内19%その他東京23区21%東京駅10km圏内40%ファミリー＆ラージ15%コンパクト26%シングル59%東京23区内80％*2シングル＋コンパクト85％*3東京23区内における開発案件の所在地東京駅10km圏内足立区板橋区北区練馬区中野区杉並区豊島区新宿区渋谷区世田谷区荒川区葛飾区文京区台東区墨田区江戸川区千代田区東京駅港区中央区江東区目黒区品川区大田区東京駅 5km圏内竣工済開発中*1 想定規模とは資産運用会社による試算金額であり、実際の取得価格とは異なる場合があります。また、レジディア神田淡路町・レジディア荻窪Ⅲを除き、2022年3月17現在でこれらの物件を本投資法人が取得を決定しているものはありません。*2 想定規模ベースで算出しています。*3 竣工済の開発案件を対象に想定賃貸可能面積ベースで算出しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved14資産取得実績の推移鑑定Cap Rateの推移鑑定直接還元利回り5.5% Cap Rateの低下傾向は継続4.8%3.9%3.8%2008年上期2008年下期2009年上期2009年下期 2010年8月期2017/7期2018/1期2018/7期2019/1期2019/7期2020/1期2020/7期2021/1期2021/7期2022/1期合併来の取得実績6.2%6.0% 6.0% 6.1%5.7%鑑定NOI利回り*1マーケットから取得（億円）スポンサーグループから取得（億円）合併来の物件取得先の内訳*2スポンサーグループ29%28013987105237216435.0%4.9%5.2%4.8%295238062355519554.8%4.9%4.6%*211060354438*2マーケット71%～2011/7 ～2012/7 ～2013/7 ～2014/7 ～2015/7 ～2016/7 ～2017/7 ～2018/7 ～2019/7 ～2020/7 ～2021/7 ～2022/7*1 鑑定評価書における年間NOIを基に取得価格ベースの情報を記載しています。*2 2022年4月18日取得予定の2物件を含んでいます。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved15T-150 レジディアタワー上池袋資 産管 理競争力の維持・向上大規模修繕工事バリューアップ工事築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等を修繕し、建物の機能維持を目的とした工事エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、積極的な賃料引上げを目指す工事合併来実績実施物件数工事金額（税込）平均工事金額85 件7,165 百万円84 百万円 / 件合併来実績実施戸数成約戸数成約賃料上昇率*1496 戸478 戸19.3 %* 1 成約戸数478戸 (2022年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。単位： 百万円2,0503385712,2373837772,0694055312,1052,1132,2144495115085425275271,1391,0761,1331,1431,0631,1582022年1月期 減価償却費 2,864百万円Capex (専有部バリューアップ工事)Capex (その他修繕工事)Capex (大規模修繕)1,348574008901,508554511,0001,4631384139129231765681791,058147 352559修繕費6112020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期実績 2021/7実績2022/1実績2022/7期2023/1期2023/7期2024/1期2024/7期2025/1期7277167296958457667957658197782020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期実績 2021/7実績2022/1実績2022/7期2023/1期2023/7期2024/1期2024/7期2025/1期計 画© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved17大規模修繕工事実施件数：11物件 総工事金額：947百万円* 税込金額で表記しております。afterエントランスやEVホール等の共用部バリューアップレジディア大通西所 在 地 ： 北海道札幌市中央区大通西八丁目2番地30延 床 面 積 ： 6,870.12㎡（建物）構 造・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付15階建建 築 時 期 ： 2006年12月（築15年）工 事 金 額 ： 145,992千円工期 ： 2021年7月 ～ 2021年12月（6.0ヶ月）before© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved18バリューアップ工事レジディア西麻布 専有部間取り変更工事・3LDK⇒2LDKbeforeVU工事の実績合併来実績 成約賃料上昇率+19.3%*1コロナ禍でも従前と同様の賃料上昇実施戸数 成約戸数 工事金額 *2 増加額(月額)上昇率想定回収期間 *3合併来実績496戸478戸 1,823百万円+15百万円+19.3%9.5年2022年1月期実績34戸16戸78百万円+0.9百万円+28.1%*46.8年2回転目以降も賃料水準を維持賃料上昇率 初回契約賃料上昇率 2回転目以降工事概要・キッチンオープン化・フロアタイル上貼・一部アクセントクロス・一部壁タイル貼・設備更新（キッチン・UB・洗面台・トイレ）・建具更新after30%20%10%0%-10%*1 成約戸数478戸 (2022年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の*2 工事金額は成約住戸の工事金額(税抜)の合計を記載しています。*3 工事金額をVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の増加額で除することで算出しています。また、成約賃料に変動がないことを前提として平均を記載しています。算出した数値です。*4 2022年1月期実施34戸のうち、成約戸数16戸 (2022年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved19財 務 状 況T-168 レジディア日本橋馬喰町Ⅲ安定的な財務基盤の構築基本情報2022年1月期 調達実績信用格付 JCR: AA(安定的) R&I: AA-(安定的)金利低減と調達年数長期化実現2021年7月期末2022年1月期末前期比返済借入金1,865 億円1,861 億円 83.6% △4億円総額170億円投資法人債340 億円366 億円 16.4% +26億円支払金利0.95%合計2,205 億円2,227 億円 100% +22億円調達年数6.5年調達192億円0.41%8.2年LTVコントロール基本方針2022年3月17日現在47.9%48.0%48.1%48.2%総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用53%48.4%50%増資によりLTVを引下げ49.9%39.0%総資産LTV鑑定LTV36.7%36.2%35.6%34.8%34.3%2019/7期末2020/1期末2020/7期末2021/1期末2021/7期末2022/1期末借入余力総資産LTVが50%に達するまでの借入可能額2022/1期末 現在 145億円© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved21長期安定的な財務体質金融費用の低減平均残存年数平均支払金利平均調達金利0.75% 0.73% 0.70% 0.69% 0.66%平均残存年数9.0年8.7年平均調達年限8.2年8.2年0.61%5.1年0.38% 0.36% 0.34%0.41%20/1期調達20/7期調達20/7期調達21/1期調達21/1期調達21/7期調達21/7期調達22/1期調達0.27%19/7期調達20/1期調達4.8年4.6年4.8年4.8年4.9年20/1期20/7期21/1期21/7期22/1期調達調達調達調達調達金利の固定化比率変動金利固定金利5.0年98%98%97%98%98%99%19/7期20/1期20/7期21/1期21/7期22/1期19/7期20/1期20/7期21/1期21/7期22/1期19/7期20/1期20/7期21/1期21/7期22/1期* 期中調達については、各期末現在の残高及び適用金利を基に記載しています。* 期中調達については、各期末現在の残高及び調達年数を基に記載しています。0.86% 0.88%1.04%期当たり返済上限額は150 億円 以内コミットメントライン設定枠 200 億円返済期限の分散化＜0.72%0.74%0.66%0.57%0.45%0.58% 0.55% 0.51%0.45%0.61% 0.61%0.38% 0.38% 0.44%0.37%直近5期間の平均調達実績 0.38%*平均支払金利0.52% 0.53%投資法人債借入金(億円)30 51 132 121 20 30 85 77 75 44 35 20 30 20 104 99 114 123 119 91 89 93 15 121 85 79 32 116 99 72 22/7期 23/1期 23/7期 24/1期 24/7期 25/1期 25/7期 26/1期 26/7期 27/1期 27/7期 28/1期 28/7期 29/1期 29/7期 30/1期 30/7期 31/1期 31/7期 32/1期～© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved* 直近5期間において調達した短期借入金を除く有利子負債の適用金利の加重平均値を記載しています。22サ ス テ ナ ビ リ テ ィT-131 レジディア目白サステナビリティへの取り組み分類長期ビジョンマテリアリティ（サステナビリティに関する重要課題）関連SDG’s関連ポリシー等※1目標（KPI）実施施策①耐用年数長期化②環境認証・省エネ認証等の取得①、②③・大規模修繕・バリューアップ工事実施・グリーンビル認証およびBELS取得E（環境）気候変動への取組み（低炭素社会への寄与）③エネルギー消費量・CO2排出量・水消費量・廃棄物排出量の管理と削減原単位ベースでの削減目標（1）エネルギー消費量・CO2排出量①、②、③④、⑤、⑥①短期（1年）：1％削減。②中長期（5年：5％/削減。（2）水消費量・廃棄物発生量①短期（1年） ：増加させない。②中長期（5年）：増加させない。（1）省エネ機器等の導入・LED・節水型トイレ導入カーシェアリング導入（2）電力関連・電力量計測システム導入（3）テナントへの啓蒙・サステナビリティガイドの配布④ステークホルダーとの協働③、⑦①入居者満足度の向上、テナントとのエンゲージメントS（社会）テナントと地域社会役職員への取組み②地域社会への貢献①強固なコーポレート・ガバナンス体制G（ガバナンス）ガバナンスの強化持続的事業成長のためのリスクマネジメント②顧客本意の業務運営による投資主の利益追求③レジリエンス強化③③③-⑩③多様な人材の活用および能力開発③、⑨・ポジティブアクション推進、ハラスメント研修④働きがいのある職場環境の整備⑧、⑨定期健診受診率100%の徹底。時間単位有給制度等の整備（1）テナントとの協働・グリーンリース条項の設定（2）PM・BM会社との協働・グリーン調達ガイドライン制定・通知・アンケート実施・評価（3）地域コミュニティへの関与・入居者アンケート実施、サービスの展開・防災マップ設置・防災グッズの配布・シェアスペース等への改修、消毒液設置・AEDや寄付型自動販売機の設置・プレゼンコンテストへの協賛・育児や介護休業とボランティア休暇制度、・健康経営の実践・コンプライアンス委員会や投資委員会の設置・サステナビリティ推進委員会や専任チーム設置・利益相反取引ルールの策定・遵守・運用実績と連動した運用報酬体系導入・役員持投資口会制度導入・気候関連リスクと機会および戦略を特定・災害対策およびBCP体制の強化*①省エネルギーポリシー、②温室効果ガス排出削減ポリシー、③サステナビリティ推進体制基準、④節水ポリシー、⑤廃棄物管理ポリシー、⑥ EMS運用マニュアル、⑦グリーン調達ポリシー⑧健康経営ポリシー、⑨人権ポリシー、⑩気候変動・レジリエンスポリシー© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved①～⑩は「サステナビリティに関する方針」に掲げた事項を実践するために、その運用方針を定めたものです。24サステナビリティに関する取組み多種多様な取り組みを通じ、中・長期的な資産価値を維持・向上社会への貢献S① 地域社会への貢献防災マップの掲示防災グッズの配布寄付型自販機の設置AEDの設置② テナント満足度向上入居者サービスの展開入居者アンケート実施入居者アプリの導入防災マップ防災グッズの配布環境への配慮啓蒙活動実施E省エネ啓蒙ポスター掲示大規模修繕工事実施LED照明の導入LED照明の導入ガバナンスGコンプライアンス及びリスク管理体制の整備業績連動性の高い報酬体系導資産運用会社役員持投資口制度の導入報酬 INOI*連動NOI*× 7.00%報酬 II調整後FFO／口** 連動報酬 I × 調整後FFO/口 × 0.005%* NOI＝不動産賃貸事業収入合計から不動産賃貸事業費用合計（減価償却費及び固定資産除却損を除く）を控除した金額** 調整後FFO/口＝運用報酬 II 控除前FFO / 当該決算日における発行済投資口数© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved③ 従業員の啓蒙及び満足度向上各種研修の実施従業員持投資口制度の導入働き方改革実施従業員の健康増進への取組福利厚生の充実寄付型自販機AED設置例24時間365日コールセンター入居者アプリ25環境への取り組み①削減目標（原単位*1ベース）(1)エネルギー使用量(2) CO2排出量(3)水使用量(4)廃棄物重量短期目標（年度）長期目標（5年間）△1％△5％増加させない増加させないエネルギー使用量等の削減推移*2(1) エネルギー使用量電力燃料地域冷暖房原単位（MWh/㎡）（2) CO2排出量(Scope1+2)scope1scope2原単位（MWh）24,00018,00012,0006,0000削減率(原単位）（㎥）12,0009,0006,0003,0000削減率(原単位）2018年度2019年度2020年度3年間2018年度2019年度2020年度3年間-△0.5%△6.9%△7.4%-△1.4%△5.3%△6.6%(3) 水使用量水使用量原単位(4) 廃棄物重量原単位廃棄物0.20.150.10.050（㎥/㎡）0.10.0750.050.0250（t）12,0009,0006,0003,0000削減率(原単位）（t）8,0006,0004,0002,0000削減率(原単位）（t/㎡）0.080.060.040.020（t/㎡）0.020.0150.010.00503年間3.3%2018年度2019年度2020年度3年間2018年度2019年度2020年度-0.4%△2.9%△2.6%-△14.3%20.5%© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved*1 各総量を運用物件でのデータに係る総取得面積（㎡）で除したものになります。*2 各年度において通期で保有し、通年使用量を取得できた物件を対象としています。Scope1及び2については、右記の通り算出しております。 ①Scope1:燃料ベース、② Scope2:電力及び地域冷暖房ベース26環境への取り組み②エネルギー使用量計測環境に配慮した資産運用データ取得範囲共用部専有部全体各住戸データ取得比率*1現行導入後〇××〇〇×既存設置物件対応方法8物件44物件に新設計52物件に設置2021年7月期2022年1月期前期比2022年1月期PF全体に対する割合*2 前期比LED照明の導入109 物件40.2%+4.2pt節水型トイレの導入443 戸2.0%+0.1ptカーシェアリングの導入3 物件1.1%増減なし•グリーンリース条項の設定 62.2% （前期比+2.3pt）*2 LED照明及びカーシェアリングの導入物件のポートフォリオ全体に対する割合は物件数ベース、節水型トイレの導入は賃貸可能戸数ベースで算出しています。地震リスク止水板損 失 率2.4 %再 調 達 価 格2,388 億円経済的損害への対応2022年1月期末 現在損害対応可能 資金残高損 失 額56 億円 ＜78 億円*4ポートフォリオ全体34.7%49.8%+15.2%取得時の検討事項専有部15.0%33.2%+18.2%•取得物件の個別PML値*3が20%を超える場合*1 データ取得区画総面積を運用物件の総延床面積（もしくは総住戸区画面積）で除して算出しています。→ 地震保険の付保を検討*3 PML値とは、対象施設あるいは施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震(再現期間475年同相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合です。*4 2022年1月期末現在の現預金残高(信託含む)から、未払金、預り敷金(信託含む)、運転資金のリザーブ、2022年1月期の分配金等を控除した後の残高です。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved27サステナビリティに関する評価複数の高評価を取得 投資主価値の更なる向上を図るGRESBリアルエステイト評価取得MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への取組2014年に住宅系J-REITとして初めて参加2021年 アジア・上場・住居セクターセクターリーダーに選出（2年連続、通算3回目）6年連続「 Green Star 」ESG格付 BBBA(2021年12月付)格付けは2018年度より3ノッチ向上(ただし本指数からは2018年度に除外*)2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度総合ポイント49開示評価 制度なし60D64C73A73A75A75Aグリーンボンドの発行2021年10月に2本（26億円）発行JCR グリーンファイナンス・フレームワーク評価最高評価 Green1(F)を取得* なお、日本の上場株式を対象とした、MSCI Japan IMI Indexには、組み入れられております。環境認証取得計23物件 取得 29.9％2022年3月17日時点延床面積ベースDBJ Green Building認証18物件(15.7%) 取得CASBEE不動産認証5物件(14.2%) 取得T-064 レジディアタワー中目黒T-039 レジディアタワー目黒不動前© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved28業 績 予 想R-066 レジディア西新業績予想①当期実績（2022年1月期）②今期予想（2022年7月期）主な差異（② − ①）資産・財務運用資産売買営業収益17,313(272物件ベース*1)期中平均稼働率96.2％17,178(275物件ベース*1)期中平均稼働率96.5％△135賃料収入の増収礼金収入の増収更新料収入等の増収+75+65+66売却益の剥落当期売却の通期寄与当期・今期取得の通期寄与△442△9+109単位： 百万円来期予想（2023年1月期）17,088(275物件ベース*1)期中平均稼働率96.4％営業利益8,710（減価償却費 2,864）（固都税 907）8,209（減価償却費 2,914）（固都税 911）△500(NOI +45)新規・更新手数料等の増加広告宣伝費の増加リフォーム・修繕費用の増加建物管理費の増加その他費用等の増加減価償却費の増加一般管理費等の増加△41△33△147△10△8△39△42取得による賃貸費用増加売却による賃貸費用減少一般管理費等の増加減価償却費の増加△23+3△12△108,235（減価償却費 2,964）（固都税 915）経常利益当期純利益7,8137,8127,368△4447,369△444受入補償金融資関連費用等の低減+30+60融資関連費用の増加 △32当期純利益/口5,640円（売却益除く 5,321円)5,320円△320円（△1円)△19円△301円5,320円内部留保額/口△319円-+319円内部留保からの分配額/口積立金*2取崩額/口128円242円137円242円1口当たり分配金5,692円5,700円+9円前期分配後の内部留保 5.5億円のうち、1.9億円 (137円/口) を分配-積立金*2残高：295億円+8円期末発行済投資口数 1,385,000口分配後の内部留保残高：3.6億円 (261円/口)総資産LTV48.4%49.0%*1 期末時点の物件数を記載しています。*2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved7,3697,368-137円242円5,700円49.0%3023年1月期目標達成に向けて1口当たり当期純利益(EPU)からの分配一時差異等調整積立金(RTA)の定期取崩しによる分配+38円相当の積上げ外部成長の場合内部成長の場合45億円相当の取得*1稼働率0.4%程度上昇もしくは5,562円EPU5,320円稼働率96.4%RTA242円業績予想2023年1月期DPU5,600円EPU5,358円稼働率96.4%RTA242円目標2023年1月期>>>>>>>>>>>>本ページの内容は、2022年1月期末現在の発行済投資口数1,385,000口より変化がないことを前提としており、いずれも一定の仮定のもとに本投資法人が算出した試算値です。*1 総額45億円程度の資産を、借入及び手元資金により取得した場合（償却後利回り及び借入金等の調達コストは直近実績水準を想定）の影響額を算出しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved31運用会社合併R-052 レジディアタワー仙台資産運用会社の合併概要複数ファンド運用、投資主価値の向上に2022年3月17日現在ADインベストメント・マネジメント㈱（吸収合併存続）アドバンス・レジデンス投資法人(上場/住宅)アドバンス・プライベート投資法人(非上場/総合)私募ファンド(非上場/総合)伊藤忠リートマネジメント㈱（吸収合併消滅）伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(上場/物流)合併2022年6月1日付①ノウハウ共有②投資機会等の拡大③人材育成新社名：伊藤忠リートマネジメント㈱J-REIT【住宅】【物流】*1*1アドバンス・レジデンス投資法人アドバンス・ロジスティクス投資法人*2私募REIT・私募ファンド【総合】*1アドバンス・プライベート投資法人私募ファンド上場REIT優先の原則（2022年6月1日予定）ADRが投資検討を断念し、ADPが取得予定の物件はその理由をADR役員会にて報告することを規程にて定めている第1順位第2順位第3順位賃貸住宅等*4物流施設等*5その他*6ADR*3ADL*3ADP*3ADPADP私募ファンド私募ファンド私募ファンド-※例外規定：売主等より運用ファンドのいずれかが優先検討者として定められている場合など*1 2022年6月1日よりロゴが変更されることを前提としています。*2 2022年4月27日に予定されている伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の投資主総会においてアドバンス・ロジスティクス投資法人への商号変更決議が承認されることを前提としています。*3 “ADR”はアドバンス・レジデンス投資法人、”ADL”はアドバンス・ロジスティクス投資法人、”ADP”はアドバンス・プライベート投資法人を指します。*4 ADRが投資対象とする国内の賃貸住宅、学生マンション、学生寮及びヘルスケア施設を指します。*5 IALが投資対象とする物流施設、工場、データセンター、通信施設、研究施設、供給処理施設、再生可能エネルギー施設等を指します。*6 賃貸住宅並びに物流施設等以外の国内不動産（商業、オフィス、ホテル、物流等）を指します。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved33新運用会社 組織図2022年6月1日(予定）株主総会取締役会代表取締役社長監査役投資委員会コンプライアンス委員会ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ｵﾌｨｻｰｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ﾘｽｸ管理室内部監査室総務管理本部財務経理本部住宅事業本部物流事業本部私募事業本部ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞ事業本部人事部財務部技術管理部住宅戦略部物流戦略部私募REIT部経理部工事企画部住宅投資部物流REIT部私募ﾌｧﾝﾄﾞ部ｻｽﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨ推進部経営管理部住宅運用部© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved34T-048 レジディア芝大門Ⅱ参 考 情 報アドバンス・レジデンスの強み安定分配のディフェンシブREIT2022年1月31日時点AssetDebt住宅系J-REIT 最大*の資産規模4,622億円長期 × 固定 × 分散による安定性信用格付JCR AA R&I AA-EquityJ-REIT 最大級*の積立金298億円(2022年1月期分配後)* 資産運用会社調べ：2022年3月17日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved36住宅系J-REIT最大*1のポートフォリオ2022年1月31日現在272 物件807,050 ㎡21,643 戸4,622 億円物件数賃貸可能面積賃貸可能戸数資産規模(取得価格ベース)投資エリア（取得価格ベース）政令指定都市等20%首都圏9%東京23区71%築年数（取得価格ベース）5年以下 2%5年超10年以下 7%徒歩分数（取得価格ベース）契約主体（戸数ベース）(戸数ベース)10分超15分以内 6%15分超 0.2%賃料保証型 6%学生マンション契約 8%15年超46%10年超15年以下44%5分超10分以内37%5分以内57%個人51%法人35%東京23区 71%加重平均築年数 15.4年駅徒歩10分以内 94%パス・スルー型 86%取得価格利回り*2東京23区首都圏政令指定都市等5.4%4.3%6.0%4.3%6.1%4.6%0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%ポートフォリオ全体NOI利回り償却後利回り5.6%4.4%取得価格NOI利回り取得価格償却後利回り住戸タイプ（面積ベース）(面積ベース)賃料帯(戸数ベース)（戸数ベース）店舗・事務所 4%ドミトリー 1%30万円未満 3%50万円未満 2%50万円以上 0.6%ラージ5%ファミリー26%シングル37%コンパクト27%25万円未満21%10万円未満50%15万円未満23%*1 資産運用会社調べ：2022年3月17日現在における各住宅系J-REITの開示資料に基づきます。*2 NOI利回り：当期保有物件の年換算実績NOIの合計を取得価格合計で除して算出しています。償却後利回り：当期保有物件の年換算実績賃貸事業損益の合計を取得価格合計で除して算出しています。シングル+コンパクト 64%15万円未満 74%© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved37確かな歩み 確かな成長PF全体東京23区首都圏政令指定都市等アセット稼働率収益力資産規模96.2% 96.4% 96.2%95.9%96.6%96.4% 96.4%96.1%96.6% 96.5%96.8%96.5%97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1%96.8% 96.7%95.9% 95.9%96.2%コロナ禍の影響により稼働率低下足元回復傾向11/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/15.6%4.4%5.4%5.2%5.1%5.4% 5.4% 5.5%4.2% 4.1% 4.2% 4.2% 4.3%3.9%取得価格NOI利回り*1償却後利回り*25.8%5.5% 5.4%5.6% 5.5% 5.6% 5.5% 5.7% 5.6% 5.7% 5.7% 5.7%5.6% 5.7% 5.6%4.5%4.3% 4.2% 4.4% 4.3% 4.4% 4.4% 4.5% 4.4% 4.5% 4.5% 4.5% 4.4% 4.4% 4.4%安定した利回り11/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/1*1 取得価格NOI利回りは、各期末時点保有物件の年換算実績NOIの合計を取得価格合計で除して算出しています。*2 償却後利回りは、各期末時点保有物件の年換算実績賃貸事業損益の合計を取得価格合計で除して算出しています。単位：億円東京23区首都圏政令指定都市等3,344 3,418 391 371 415 371 3,679 3,679 488 412 488 412 3,938 4,018 594 422 611 422 4,176 4,105 4,241 4,258 4,336 4,369 4,427 4,433 696 422 811 412 811 820 820 841 412 412 409 409 855 862 869 873 879 875 887 893 923 409 409 415 415 415 415 415 415 423 887 415 住宅系J-REIT最大の資産規模4,476 4,481 4,487 4,529 4,567 4,585 4,592 4,622 2,581 2,630 2,778 2,778 2,921 2,983 3,056 2,881 3,017 3,025 3,106 3,117 3,161 3,161 3,192 3,192 3,192 3,227 3,276 3,282 3,282 3,275 4,600億円超11/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/1© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved38デットエクイティLTV負債一口当たり分配金投資主価値総資産LTV鑑定LTV総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用56.9% 57.7%56.2% 56.0%52.4% 52.3%51.0% 50.1%51.6% 51.4% 52.2%53.5% 54.6%53.7% 53.8% 51.2% 52.1%第2回PO第3回PO47.2% 47.3%45.9% 46.0% 43.2%50.1%第4回PO49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4%42.1% 41.5% 41.2% 40.2%第5回PO39.0%36.7% 36.2%第6回PO35.6% 34.8% 34.3%11/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/1環境変化に備えた負債比率借入余力53%50%約 145 億円(総資産LTV50%まで)(2022/1期末想定)平均残存年数固定比率平均支払金利1.75%1.46%1.28%1.23%1.16%1.05%0.94%0.84%0.75%* 算出にあたっては、金利スワップによる固定化効果反映後の支払金利をもとにしています。0.70%0.66%0.61%安定性を維持しながらの金利低減を実現2.577%2.981%85%3.41.771%3.83.84.14.14.13.94.34.44.74.75.05.04.84.64.84.84.95.093%92%95%100%99%98%93%97%98%98%98%99%98%98%97%98%98%99%11/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/1当期純利益からの分配 一時差異等調整積立金の取崩し 内部留保からの分配単位：円42153224932920070602592492492492492491042421062421172421372425,6921282424,0794,1924,2564,2684,4154,5235,0704,5724,5784,7744,7204,9205,0365,2505,1735,2555,2745,2855,2405,2665,32111/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/13,0661,434NAV/口*単位：円156,867156,459155,966158,313164,311171,850182,367198,261207,496216,739223,586230,621237,213239,503248,686258,656270,750285,013288,991297,227307,372318,12511/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/7 22/1* NAV/口：(各期末現在の純資産額+各期末現在の含み損益−各期に係る支払分配金総額)を各期末発行済投資口数で除して算出しています。10期連続で1口当たり分配金5,000円超を達成一時差異等調整積立金298億円(2022/1期分配後残高)NAV/口の継続的な成長39主要都市別需給動向75,000東京23区は需給が緩む9,635 7,443 15,00010,0005,000036,925 20172018201920202021転入超過数住宅着工数転入超過数住宅着工数転入超過数住宅着工数-5,000札幌市北海道名古屋市愛知県福岡市福岡県単位：人 、 戸数10,848 16,874 5,0003,7502,5001,25001,638 20,00015,00010,0005,0000-5,0000△7,983東京23区東京都転入超過数住宅着工数転入超過数住宅着工数-1,250仙台市宮城県転入超過数住宅着工数大阪市大阪府出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(2021年度版)国土交通省総合政策局 情報政策課 建設経済統計調査室「住宅着工統計」(貸家/鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造/共同建て)(2021年次)© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved40東京23区人口動態 – 転入超過数月別201920202021年齢帯別2019202020213及び4月は転入超過も、5月以降 転出超過継続90,00060,00030,0000-30,000単位：人40,00030,00020,00010,0000-10,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20歳未満 20代30代 40代以上出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(月報 2019年・2020年・2021年)© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved41シニア向け賃貸住宅の運用* 2022年1月期年換算実績NOI ÷ 取得価格2022年1月 期末現在物件数2 物件資産規模(取得価格合計)27 億円投資比率賃貸可能戸数稼働率取得価格NOI利回り*0.6 %163 戸100 %(賃料保証型契約のため)6.8 %取得方針保有物件S-022 ライフ&シニアハウス港北2自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。今後も優良な投資案件を探索アセットタイプ将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。期待利回り将来の転用可能性、売却可能性を考慮し、一般賃貸住宅で期待する利回りを一定程度上回る利回り水準を期待。主要都市で高齢者が増加する見込み65歳以上人口の将来推移S-029 ココファン日吉日吉本町駅徒歩8分に位置し、デイサービス、訪問介護施設を併設。店舗区画には、クリニックや薬局が入り、シニア層の多様なニーズに対応しています。200150全国札幌市仙台市東京23区名古屋市大阪市福岡市1002015年2025年2035年2045年出典：国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)物件番号物件名称所在建築時期NOI利回り*1 S-022ライフ&シニアハウス港北22 S-029ココファン日吉神奈川県横浜市神奈川県横浜市2003/102010/017.0%6.4%© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved42学生向け賃貸住宅の運用* 2022年1月期年換算実績NOI ÷ 取得価格物件数投資比率賃貸可能戸数稼働率取得価格NOI利回り*資産規模(取得価格合計)2022年1月 期末現在19 物件180 億円3.9 %1,709 戸100 %(賃料保証型契約のため)6.1 %ドミトリータイプ学生マンション専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンションR-008 レジディア神戸ポートアイランドT-153 レジディア志村坂上ⅡS-023 カレッジコート田無物件番号物件名称所在建築時期NOI利回り*1 T-0022 T-0603 T-1144 T-1355 T-1516 T-1527 T-1538 T-1549 T-15910 T-16211 S-01512 S-03013 R-00214 R-00815 R-03816 R-06017 R-061レジディア中目黒レジディア駒沢レジディア王子レジディア新板橋レジディア高島平レジディア志村坂上レジディア志村坂上IIレジディア志村坂上IIIレジディア練馬レジディア荻窪IIレジディア大倉山レジディア相模原レジディア今出川レジディア神戸ポートアイランドレジディア広瀬通レジディア岡山駅前レジディア京都岡崎東京都目黒区東京都世田谷区東京都北区東京都板橋区東京都板橋区東京都板橋区東京都板橋区東京都板橋区東京都練馬区東京都杉並区神奈川県横浜市神奈川県相模原市京都府京都市兵庫県神戸市宮城県仙台市岡山県岡山市京都府京都市2005/022008/102005/022009/082007/022007/022007/032007/032005/032007/031998/032004/051999/022007/092010/022004/032005/035.0%5.9%5.8%6.2%5.6%5.7%5.9%5.8%5.4%5.2%6.0%6.7%6.0%6.0%7.7%7.6%6.2%43物件番号物件名称所在建築時期NOI利回り*1 S-011東京・スチューデントハウス和光埼玉県和光市2 S-023カレッジコート田無東京都西東京市1990/042010/026.6%7.3%© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reservedポートフォリオの構築方針投資対象エリア投資比率*1*1 比率は、取得価格ベースとします。*2 比率は、賃貸可能面積ベースとします。投資対象エリアと投資比率東京23区その他地域70 ～ 100%首都圏(東京23区を除く)0 ～ 30%政令指定都市及びこれに準ずる都市住戸タイプシングル・タイプコンパクト・タイプファミリー・タイプラージ・タイプ住戸タイプドミトリー・タイプ投資比率*2～ 50%20 ～ 40%20 ～ 40%～ 10%投資比率*2上限20%住戸タイプとしては、上記タイプの他に下記ドミトリー・タイプにも投資をします。ドミトリー・タイプ浴室や洗濯機置場がなく、物件内の共用施設 (共同浴場・ランドリー等) の利用によって賄われる住戸を指します。なお、ライフ＆シニアハウス港北2、ココファン日吉及びカレッジコート田無は物件の特性を考慮し、ドミトリータイプとして分類しています。住戸タイプの定義間取りStudio1 Bedroom2 Bedroom3 Bedroom4 Bedroom ～SS—～30㎡～40㎡～50㎡～60㎡～70㎡～80㎡～90㎡90㎡超SCC–CCCF-CCFF-LLFFFLLFFFLLFFFLLLLLStudio1Bedroom2Bedroom3Bedroom4Bedroom 1R、1K、STUDIO1DK、1LDK2DK、2LDK、1LDK+S等3DK、3LDK、2LDK+S等4DK、4LDK、3LDK+S等及び居室が5以上あるものS = シングル・タイプC = コンパクト・タイプF = ファミリー・タイプL = ラージ・タイプ主に単身者向けの住戸主に単身者及び小規模家族 (2～3人) 向けの住戸主にファミリー向けの住戸主に外国人向けの住戸© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved44良質なポートフォリオの形成合併来のポートフォリオ推移2022年1月期末現在合併来の物件売買実績シングルタイプを中心に取得取得・売却価格合計1,991億円売買物件数加重平均NOI利回り加重平均築年数 *3取得資産137物件5.7%*15.4年売却資産53物件783億円4.6%*213.3年合併来のユニット推移(戸)東京23区シングルコンパクトファミリーラージドミトリーその他合計+3,162+694+403△145+0+19+4,133首都圏+509+10△105+0△748△1△335政令指定都市等 +1,899+1,250+393+64+0+3+3,609その他地域+2,408+1,260+288+64△748+2+3,274合計+5,570+1,954+691△81△748+21+7,407収益力の向上と築年数の低下を実現取 得 価 格N O I 利 回 り築 年 数合併時5.2%18.3年*5バランスのとれたソーシング力物件売買後5.6%*415.4年住戸タイプ別投資比率(賃貸可能面積ベース)合併時30%26%29%9%3%3%1%物件売買後37%27%26%5%4%0%25%50%75%100%シングルコンパクトファミリーラージドミトリーその他合併来物件取得実績スポンサーグループ *6ブリッジファンド *7マーケット合計物件数31物件42物件64物件137物件取得価格合計549億円524億円917億円1,991億円取得割合27.6%26.3%46.1%100%*1 取得資産の加重平均NOI利回り= 取得資産の取得時点の鑑定評価書上の年間NOIの合計 ÷ 取得価格の合計 × 100で算出しています。*2 売却資産の加重平均NOI利回り= 売却資産の直近期実績NOIの合計(年換算)÷ 取得価格の合計 × 100で算出しています。*3 取得時点及び売却時点の各物件の築年数を取得価格で加重平均しています。*4 2022年1月期実績年換算NOI ÷ 取得価格 × 100で算出しています。*5 合併時保有していた保有資産を2022年1月末まで保有したと仮定した場合の加重平均築年数を記載しています。*6 「スポンサーグループ」とは、本資産運用会社のメインスポンサーである伊藤忠商事株式会社及びそのグループ会社をいいます。*7 「ブリッジファンド」とは、本投資法人が匿名組合出資持分を保有する匿名組合の営業者であって、本投資法人がその運用資産に係る優先交渉権を取得しているものをいいます。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved45経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み課題対策設備の性能低下建物維持管理計画的な設備投資の実施物理的な品質低下テナントニーズの変化日常修繕設備点検日常清掃共有部大規模修繕専有部改修競争力の下落による収益力の低下懸念テナントニーズに対応した良好な住環境の形成REIT = 長期保有前提中長期的な管理計画に基づき、競争力の維持・向上を目指す110100数指料賃論理908070築0年2009年～2016年 シングル*成約賃料指数2003年～2008年 シングル成約賃料指数賃料下落がなだらかに築5年築10年築15年築20年築25年築年数アットホーム(株)の成約事例データを用いて、(株)三井住友トラスト基礎研究所が、賃料モデルを年次別築年数別に構築して算出した理論賃料を指数化。* 専有面積が、18㎡以上30㎡未満の住戸を指します。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved46経年に対する取組みの効果適切な対策を行うことにより競争力を維持築 30年築10年築20年築30年工事効果の検証beforeafter2010年2月大規模修繕2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化原状回復住戸VU住戸(新規成約)VU住戸(再契約分)beforeafter築 27年工事効果の検証築10年築20年13011510085701201101009080レジディア芝浦共用部修繕工事工事費：137百万円専有部バリューアップ(VU)工事費：3,843千円/戸レジディア吉祥寺共用部修繕工事工事費：34百万円専有部バリューアップ(VU)工事費：3,592千円/戸© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved472011年12月大規模修繕2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化原状回復住戸VU住戸(新規成約)VU住戸(再契約分)募集関連収支の推移/入居期間・更新率募集関連収支の推移*10.93 0.86 0.82 0.85 -0.58 -0.64 -0.76 -0.66 0.78 -0.76 単位： ヶ月0.57 -0.92 (1.51)2019/7期(1.50)2020/1期(1.58)2020/7期(1.50)2021/1期(1.54)2021/7期(1.50)2022/1期支出*1 住戸のみを対象として算出しています。平均入居期間・更新率の実績平均更新率*2平均入居期間*3平均空室日数2020年1月期86.4%86.6%85.8%86.7%2022年1月期86.3%86.1%84.0%90.8%2020年1月期4.4 年4.5 年4.0 年5.1 年2022年1月期4.1 年4.0 年3.8 年5.2 年2020年1月期70 日60 日77 日89 日2022年1月期89 日88 日86 日95 日全体F&LCS*2 直近1年間の期首における契約満了対象戸数に対し、更新がなされた住戸の割合を更新率として算出しています。*3 直近1年間の平均稼働戸数を同期間における解約戸数合計で除して算出したものを平均入替期間として算出しています。© 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved48鑑定評価の内訳2022年1月期末 鑑定評価サマリ含み益も引き続き拡大 2,179 億円 (含み益率：50.5%)算定価格 (百万円)鑑定NCF (百万円)直接還元利回り含み損益 (百万円)2022年1月期末前期差異*12022年1月期末前期差異2022年1月期末前期差異帳簿価格(a)算定価格との差額(b)(b)/(a)前期差異 内訳*2