ユナイテッド・アーバン投資法人（8960） – 第36期（2021年11月期）決算説明資料

第36期（2021年11月期）決 算 説 明 資 料2021年6月1日 ～ 2021年11月30日「参考資料」は「補足資料」として本紙巻末に別冊でご用意しています。証券コード：8960https://www.united-reit.co.jp/2022年1月目次11決算概要●決算トピックスp.5●新型コロナウイルス影響下における分配方針p.62決算・業績予想●第36期1口当たり分配金（主な差異要因）p.9●第36期決算概要p.10●第37期・第38期1口当たり分配金予想（主な差異要因）p.11●第37期・第38期業績予想p.12●今後の取組みp.133資産運用戦略3-1 外部成長p.15●新規取得物件p.16●資産入替え：第36期p.18●外部成長の軌跡p.193-2 内部成長p.20●資産運用状況　ホテルp.21●資産運用状況　商業施設p.23●資産運用状況　オフィスp.24●ハンズオン・マネジメントp.253-3 ポートフォリオ・サマリーp.28●ポートフォリオの構成p.29●ポートフォリオ収益力の推移p.30●継続保有物件における月額賃料（契約ベース）p.313-4 財務運営p.32●財務状況p.33●内務留保の活用方針p.363-5 ESGに関する取組みp.38●ESGの取組み：E（環境）p.39●ESGの取組み：S（社会）p.42●ESGの取組み：G（ガバナンス）p.43●ESGの取組みp.44用語の定義集p.47エグゼクティブサマリー第36期（2021年11月期）決算賃貸事業収益賃貸事業損益営業利益当期純利益1口当たり分配金実績228.0億円117.7億円82.5億円73.2億円3,100円（対前期比） （対6ヶ月前予想比）＋5.0億円＋5.9億円＋0.3億円＋0.8億円▲25.2億円▲10.5億円▲25.2億円▲10.0億円▲82円±0円ポートフォリオ収益力の回復と安定に向けた取組み外部成長⚫ 資産入替えによるポートフォリオの質的改善⚫ 様々な手法を駆使したソーシングによる物件取得内部成長⚫ 社会の課題やニーズの変化を見据えた戦略的なテナントミックス⚫ 機動的な区画形成・建物工事による稼働率の維持財務運営⚫ 強固で安定的な財務体質の構築⚫ 資金調達の多様化を企図したサステナビリティボンドの発行ESG⚫ 本資産運用会社の報酬体系に分配金連動報酬部分を追加⚫ TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同その他 ⚫ 空室となっている府中ビルにおいて減損損失を計上（注）個別物件毎の物件収支・稼働率につき、一部の物件を除き、本決算説明資料補足説明資料にて開示を再開しております。2第34期（2020年11月期）公表新型コロナウイルス影響下における資産運用方針以下の基本方針に則して安定運用に注力します。⚫ ポートフォリオの質的改善及び収益力向上に資する資産入替え⚫ 社会的対応とポートフォリオの安定運用との両立⚫ 変化に即した機動的な財務運営⚫ 内部留保取崩しによる安定分配投資主価値の持続的成長31 決算概要4決算トピックス⚫収益低下した物件の譲渡により得られた資金を優良物件の取得資金に充当。⚫サステナビリティボンド発行による手取金にて開発用地を取得。⚫府中ビルにおいて減損処理（11.4億円）を行い、従来の分配方針＊1に基づき内部留保を取崩し。◼ 1口当たり分配金第35期（2021年5月期）第36期（2021年11月期）第37期（2022年5月期）第38期（2022年11月期）実績6ヶ月前予想＊2実績*36ヶ月前予想＊2予想＊3予想＊33,182円 3,100円 3,100円 3,100円 3,100円 3,100円対前期比▲82円（▲2.6%）対6ヶ月前予想比 ±0円（±0%）クリニックビルクオーツタワー（’21/6）譲渡取得取得価格譲渡価格57.0億円 58.0億円93.5億円商業施設物流施設物流施設ヘルスケア施設LEVENおおたかの森（’21/6）加須物流センターI・II（’21/6）神戸西神物流センター（’21/8）宮の森二条開発用地（’21/9）第36期末資産規模6,751億円136物件＊1 詳細はp.6参照。＊2 2021年7月20日公表。＊3 2022年1月18日公表。53,182 613 2,569 第35期（’21/5）実績新型コロナウイルス影響下における分配方針⚫第38期までの1口当たり分配金について下限を設定。利益水準が下限に満たない場合は不足相当額の内部留保を取崩します。⚫売却益等の一過性要因や運用状況の改善により、利益水準が下限分配金を超過する場合、内部留保を積立てずに分配金を増額します。◼ 1口当たり分配金（円/口）3,100 3,100 3,100 3,100 3,100 3,100 404 ■8361 12 361 365（減損損失）■1212 383 314 314 19 ■193,100 310 2,688 2,727 2,727 2,717 2,767 2,767 2,790 第36期第36期第36期第37期第37期第37期（’21/11）（’21/11）（’21/11）（’22/5）（’22/5）（’22/5）6ヶ月前予想実績実績6ヶ月前予想予想予想第38期（’22/11）予想対前期比＋158円対6ヶ月前予想比 ＋39円対前期比＋40円対前期比＋23円対6ヶ月前予想比 ＋50円内部留保取崩しによる安定分配第38期までの下限分配金 3,100円/口＊1■①内部留保分配金■②利益分配金（一過性要因＊2）■③内部留保分配金（減損損失相当分）■④利益分配金（①及び②控除後分配金）見直す可能性があります。＊2 売却益のうち分配金充当額、テナント解約違約金等。＊1 下限分配金3,100円/口は、2021年1月15日公表時点において設定したものであり、分配金の額を保証するものではありません。今後の不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況等に大きな変化があった場合には、下限分配金の額及び設定期間等は6MEMO72 決算・業績予想8第36期1口当たり分配金（主な差異要因）１口当たり分配金増益要因減益要因3,182＋69第36期クオーツタワー（’21/6）▲27▲27賃料・共益費▲37賃貸事業一時収入 ▲49修繕費その他＋12＋36（単位：円/口）内部留保（一部差異等調整積立金を除く）取崩し内訳下限分配方針に基づく取崩し減損損失対応+361+3653,100▲611期別影響額第35期 ＋608第36期▲3販管費▲25営業外損益 ＋3＋185▲22▲365▲37期別影響額＋726第35期 ▲839第36期 ▲654新型コロナウイルス影響■ホテル新型コロナウイルスの影響を受ける前に策定した収支予測との差額■ホテル以外の用途新型コロナウイルスの影響による減額分第35期虎ノ門ヒルズ 森タワー（’20/12）虎ノ門ＰＦビル（’20/12）UURコート茨木東中条（’20/12）UUR京橋イーストビル（’21/3）LEVENおおたかの森（‘21/6）第36期加須物流センターI・Ⅱ（‘21/6）神戸西神物流センター（’21/8）▲4▲4▲1+27+25+19＋92020年取得物件固都税費用化第35期実績新規取得物件利益寄与売却物件利益消失売却損益増減既存物件利益増減新型コロナウイルス影響除く新型販管費減損損失コロナウイルス営業外損益他影響改善内部留保取崩し第36期実績注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。9第36期決算概要10（単位：百万円）No第35期実績第36期実績前期対比第36期予想予想対比ABB-AC＊B-C124,19822,806▲1,39222,768＋38222,30222,806＋50422,768＋38320,75121,187＋43621,114＋74419,84320,264＋42120,200＋655908923＋15914＋961,5501,618＋681,654▲3571,1661,386＋2201,445▲598302150▲152116＋3598181▲093▲12101,896－▲1,896－－1113,41414,550＋1,13613,462＋1,0881211,12211,032▲9111,074▲42132,1552,136▲192,135＋2141,8581,756▲1021,745＋11151,2121,325＋1141,369▲43162424＋024＋0171,3101,274▲371,192＋8318431417▲14515▲97194,1304,098▲324,095＋320－10＋1010－21－1,139＋1,139－＋1,139222,2912,369＋772,378▲92310,7848,256▲2,5289,306▲1,0502411,17911,774＋59511,694＋8025(15,310)(15,872)(＋562)(15,789)(＋84)261040＋307＋3427946969＋23981▲12289,8477,326▲2,5218,331▲1,004299,8477,326▲2,5218,331▲1,00430(3,157)(2,349)(▲808)(2,671)(▲322)317777－77－32▲22,263＋2,2651,258＋1,004339,9229,666▲2569,666－343,1823,100▲823,100－353,118,3373,118,337－3,118,337－361,7462,450＋7042,060＋390*2021年7月20日公表値。資本的支出（CAPEX）期末発行済投資口数（口）分配金総額１口当たり分配金(円/口)任意積立金１口当たり当期純利益(円/口)一時差異等調整積立金経常利益当期純利益営業外費用NOI営業外収益営業利益賃貸事業利益販売費・一般管理費減損損失減価償却費不動産等売却損その他賃貸事業費用修繕費等損害保険料水道光熱費外注委託費公租公課営業費用賃貸事業費用不動産等売却益その他雑収入賃貸事業一時収入その他賃貸事業収入附加使用料駐車場収入他賃料・共益費営業収益賃貸事業収益項目賃貸事業収入主要差異要因（符号は利益影響）第35期実績　→　第36期実績（B-A）（単位：億円）■営業収益▲13.9新規取得物件収益寄与＋3.0　・第35期取得物件（通期寄与）＋1.1　・第36期取得物件＋2.0売却による収益影響▲20.1　・第35期売却益剥落▲19.0　・第36期売却による収益消失▲1.1既存物件収益影響▲0.4　・違約金収入等の一時収益減▲1.5　・その他（季節変動による附加使用料増 他）＋1.1新型コロナウイルスの影響（賃料）＋3.5　・第35期減収影響（剥落）＋23.9　・第36期減収影響▲20.4■営業費用/営業外損益▲11.3　・第35期、第36期取得物件による賃貸事業費用増▲0.6　・第36期売却による売却損計上、賃貸事業費用減＋0.2　・2020年取得物件固都税費用化▲0.7　・その他営業費用減（外注委託費、修繕費 他）＋1.1　・第36期減損損失計上（府中ビル）▲11.4　・営業外損益（保険金収入増、不動産等除却損増 他）＋0.1第36期予想　→　第36期実績（B-C）（単位：億円）■営業収益＋0.4新規取得物件収益寄与＋0.4　・第35期、第36期取得物件＋0.4既存物件収益影響＋0.9　・共込賃料増＋1.2　・その他（附加使用料減 他）▲0.3新型コロナウイルスの影響（賃料）（実績ー予想）▲0.9　・予想時減収影響▲19.5　・実績減収影響▲20.4■営業費用/営業外損益▲10.4　・第35期、第36期取得物件による賃貸事業費用増▲0.1　・その他営業費用減（水光熱費、リーシング費 他）＋0.6　・第36期減損損失計上（府中ビル）▲11.4　・営業外損益（保険金収入増、支払利息減 他）＋0.5第37期・第38期1口当たり分配金予想（主な差異要因）１口当たり分配金増益要因減益要因（単位：円/口）3,1003,1003,100LEVENおおたかの森（‘21/6）第36期加須物流センターI・Ⅱ（‘21/6）神戸西神物流センター（’21/8）販管費+6営業外損益 ▲14+5+4＋5販管費+0営業外損益 ▲7＋314▲314＋310＋13＋3▲726＋365▲91 ＋129 ▲8期別影響額第36期 ▲654第37期 ▲525新型コロナウイルス影響■ホテル新型コロナウイルスの影響を受ける前に策定した収支予測との差額■ホテル以外の用途新型コロナウイルスの影響による減額分賃料・共益費修繕費その他▲29▲9▲2その他賃貸事業費用 ▲52▲146 ＋158期別影響額▲7第37期 ▲525第38期 ▲367賃料・共益費▲77賃貸事業一時収入 ▲43その他賃貸事業費用 ＋17修繕費その他▲19▲24第36期内部留保減損損失新規取得物件売却損既存物件新型販管費内部留保第37期内部留保既存物件新型販管費内部留保第38期実績剥落利益寄与剥落利益増減コロナウイルス営業外損益他取崩し予想利益増減コロナウイルス営業外損益他取崩し予想取崩し剥落注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。新型コロナウイルス影響除く影響改善取崩し剥落新型コロナウイルス影響除く影響改善11第37期・第38期業績予想12（単位：百万円）No第36期実績第37期予想前期対比第38期予想前期対比AB＊B-AC＊C-B122,80623,009＋20223,350＋341222,80623,009＋20223,350＋341321,18721,544＋35621,801＋257420,26420,623＋35920,877＋2545923921▲3924＋361,6181,465▲1541,549＋8471,3861,208▲1781,424＋2168150177＋2644▲13398180▲180－1014,55013,427▲1,12413,730＋3031111,03211,075＋4311,379＋303122,1362,059▲772,185＋125131,7561,802＋461,777▲25141,3251,178▲1471,376＋198152437＋1337－161,2741,302＋281,361＋6017417578＋161526▲52184,0984,119＋214,117▲21910－▲10－－201,139－▲1,139－－212,3692,352▲182,351－228,2569,582＋1,3269,620＋382311,77411,934＋15911,971＋3824(15,872)(16,053)(＋180)(16,088)(＋35)254025▲165▲2026969997＋271,000＋3277,3268,610＋1,2838,625＋14287,3268,610＋1,2838,624＋1429(2,349)(2,760)(＋411)(2,765)(＋5)307777－77－312,263979▲1,283965▲14329,6669,666－9,666－333,1003,100－3,100－343,118,3373,118,337－3,118,337－352,4502,267▲1831,625▲642*2022年1月18日公表値。項目賃貸事業収入賃料・共益費営業収益賃貸事業収益その他賃貸事業収入附加使用料駐車場収入他賃貸事業一時収入その他雑収入公租公課営業費用賃貸事業費用外注委託費損害保険料水道光熱費修繕費等その他賃貸事業費用減価償却費不動産等売却損減損損失販売費・一般管理費営業利益賃貸事業利益NOI営業外収益営業外費用１口当たり当期純利益(円/口)一時差異等調整積立金経常利益当期純利益分配金総額１口当たり分配金(円/口)任意積立金資本的支出（CAPEX）期末発行済投資口数（口）主要差異要因（符号は利益影響）第36期実績　→　第37期予想（B-A）（単位：億円）■営業収益＋2.0新規取得物件収益寄与＋0.4　・第36期取得物件（通期寄与）＋0.4既存物件収益影響▲2.4　・賃料・共益費減▲0.8　・季節変動による附加使用料減▲1.8　・その他（違約金収入等の一時収益増 他）＋0.2新型コロナウイルスの影響（賃料）＋4.0　・第36期減収影響（剥落）＋20.4　・第37期減収影響▲16.4■営業費用/営業外損益＋10.8　・第36期減損損失剥落＋11.4　・第36期売却による売却損剥落＋0.1　・その他営業費用増（外注委託費、修繕費減 他）▲0.3　・営業外損益（保険金収入剥落、不動産等除却損 他）▲0.4第37期予想　→　第38期予想（C-B）（単位：億円）■営業収益＋3.4既存物件収益影響▲1.5　・賃料・共益費減▲2.4　・違約金収入等の一時収益剥落 他▲1.3　・その他（季節変動による附加使用料増 他）＋2.2新型コロナウイルスの影響（賃料）＋4.9　・第37期減収影響（剥落）＋16.4　・第38期減収影響▲11.4■営業費用/営業外損益▲3.3　・2021年取得物件固都税費用化▲0.3　・季節変動による水道光熱費増▲2.0　・その他▲0.9今後の取組み環境認識収益安定化・持続的成長を進める上でのポイント◼先進国の一部では利上げ気運が高まるも、日本の金融環境が安定してい◼収益性や競争力の低下が懸念される物件については入替えを検討。外部成長◼新型コロナウイルスの感染拡大が沈静化した社会における経済の回復と成使しつつ、厳選して取得機会を検討。◼従来の投資方針を堅持し、多種多様な用途・地域の不動産を多様な取得手法を駆ることから、国内外投資家の投資意欲は堅調。長を見据えた中長期的な投資活動が継続。◼安定的なリターンが期待できる物流施設や住居の取引利回りは低下傾向。ロールを図りながら、開発不動産へ投資。◼本運用会社及びスポンサーの知見や情報、ネットワークを駆使し、各種リスクのコント商業施設◼消費者動向は全般的に回復。施設の運営は混乱から落ち着きを取り戻す。◼コロナ下における社会変化や課題への適応が求められ、施設立地やテナントの業種等により、営業状況の回復は斑模様。◼テナントの売上・営業状況の把握に努め、テナントリレーションを強化。◼社会の要請・課題及び消費者動向の変化に着目し、機動的なリーシングを実践。オフィスビル内部成長◼新型コロナウイルスの影響が緩やかに企業のオフィス需要や設備投資意欲を抑制し、コスト削減意識は高まる。空室率は首都圏が上昇傾向。◼リモートワークの浸透や働き方の多様化が進み、一部企業でオフィスの在り方を見直す動きがみられる。◼新型コロナウイルスの感染状況の落ち着きと共に、従業員のオフィス回帰を促す企業が散見される。各業界・業種における今後の動向を注視。◼オフィス需要の変化に即してテナントリレーションを強化。貸主による一部内装実施等、テナントニーズに着目し、機動的なリーシングを実践。◼共用部の清掃内容拡充、センサー式自動水栓等、非接触型設備の拡充等、ソフト・ハード面での衛生対策を強化。◼省エネルギー型設備への切換えや運用スキームの見直し等によるコスト削減を継続。ホテル◼緊急事態宣言解除以降、国内宿泊需要は緩やかに回復も、訪日外国人の入国制限は継続。宿泊業界全体の本格的な需要回復の道筋は不透明。◼各ホテルオペレーターの経営改善努力が進展するも、財務体質の回復には一定の時間を要する。ションを強化。◼各ホテルオペレーターの運営状況、財務状況を注視。◼宿泊需要が当面国内に限られることを前提に、収益力の回復に向けてテナントリレー◼ビジネス及び観光における様式の変化を踏まえ、ワーケーションプランやサブスクリプション方式のサービスの導入等、新たな事業モデルの構築を検討。13今後の取組み環境認識収益安定化・持続的成長を進める上でのポイント内部成長◼新型コロナウイルスの影響は相対的に限定的。稼働率、賃料水準は概ね安住居定的に推移。◼リモートワークの浸透や働き方の多様化を機会とする新たな居住者ニーズに注目。◼Eコマース需要はコロナ禍により想定よりも前倒しで顕在化。Eコマース市場のその他拡大により物流施設の賃貸需要は底堅く推移。◼産業系、公営施設、再生エネルギー等、投資対象の多様化は緩やか。◼賃料引き上げを企図した室内外バリューアップ工事を実施。◼在宅勤務に対応し得る共用・共有・空スペースの有効活用。◼共用部及び専用部でのLED照明への切換え促進、環境配慮・付加価値向上に資する設備、及びスマートキー等のIT設備の導入を検討。◼物流施設の契約更改・新規契約において既存賃料を引き上げ。◼グリーンリース契約を念頭にLED照明化率の向上、省エネルギー型空調設備の導入等を促進。再生可能エネルギーの導入を積極的に検討。◼府中ビル：リテナント及び売却の両面を視野に入れ、早期交渉・協議の成立を目指す。財務運営◼グローバルでインフレ昂進に起因する金融引締めの動きがみられるものの、国内では当面、低金利政策が継続される様相。◼本投資法人に対する金融機関の融資姿勢に変化はなく、債券発行市場も安定的に推移。◼資金調達方法の多様化を推進。◼規律ある財務運営を堅持。◼低金利環境を活かし、長期固定金利での資金調達方針を継続。◼気候変動緩和や人権、社会に係る情報への関心等、非財務情報の開示◼重要課題（マテリアリティ）（詳細はp.45）を念頭に、非財務課題への取組みを推ESGに対する要請が世界各国で急速に高まる。進し、その成果等の積極的な情報発信に努める。◼ESGへの積極的な対応は、長期的な企業価値向上のチャンスにもなり得る。◼気候変動緩和の他、環境負荷低減への取組みを拡充し、計画的に実行する。143 資産運用戦略3-1 外部成長15新規取得物件収益安定性が見込める生活密着型商業施設を取得A43 LEVENおおたかの森商業施設第36期スポンサーサポート⚫つくばエクスプレス及び東武アーバンパークライン「流山おおたかの森」駅を中心とするおおたかの森エリアに所在。住宅開発が進行中で、今後も大・中規模マンションや戸建て住宅が供給される予定。⚫「流山おおたかの森」駅から「東京」駅までは約35分。都心勤務者のファミリー世帯からの人気が高く、居住人口は増加傾向。⚫生鮮食品スーパーを核に、生活密着型テナントが入居。高い生活利便性を提供する商業施設2棟で構成。⚫周辺他施設に比して使い勝手の良い平面駐車場、及びメイン棟の屋上駐車場に計214台の駐車スペースを完備。①メイン棟②アネックス東日本の広域配送拠点、加須エリアに所在する物流施設を取得E18 加須物流センターⅠ・Ⅱ第36期その他スポンサーサポート⚫首都圏を結ぶ圏央道と東北地方につながる東北自動車道の結節点で一大物流拠点を形成している加須エリアに所在。⚫東北自動車道「加須インターチェンジ」近傍の加須流通業務団地内（24時間操業可能）に所在する物流センター2棟で構成。⚫東京都心までは高速道路経由で約1時間。首都圏内配送においても利便性に優れる立地。⚫天井高5～10ｍ、1階の床荷重1.7～2.0t/㎡。単独使用あるいは重量物（飲料、重機械類等）を取り扱うテナントにとって汎用性が高い仕様を装備。加須物流センターⅠ加須物流センターⅡ16所在地千葉県流山市構造・規模建築時期①2017年7月 ②2017年7月取得価格3,800百万円想定NOI利回り稼働率取得日2021年6月30日①S2F ②S2F4.4%(償却後利回り:4.1%)100%(2021年11月30日時点)所在地埼玉県加須市構造・規模Ⅰ：S2F Ⅱ：S1F建築時期Ⅰ：1997年1月Ⅱ：1999年1月取得価格3,259百万円想定NOI利回り4.6%(償却後利回り:4.0%)稼働率100%(2021年11月30日時点)取得日2021年6月30日新規取得物件神戸市の地域配送及び西日本の広域配送において優れた立地に所在する物流施設を取得E19 神戸西神物流センター⚫神戸流通センター内（敷地内に「布施畑インターチェンジ（布施畑IC）」が所在。24時間操業可能）に位置する物流センター。⚫神戸市中心地、三宮エリアまで車で約20分。布施畑ICから四国地方、中国地方へもアクセスが容易。⚫神戸市営地下鉄西神・山手線「総合運動公園」駅まで徒歩約5分で労働力確保もしやすい立地。⚫天井高5m以上、床荷重1t/㎡、基準柱スパン8m×8mで3PL事業者を含むテナントにとって汎用性が高い仕様を装備。第36期その他本投資法人が事業主体として取組む開発案件E20 宮の森二条開発用地⚫スポンサーネットワークを活用し、本投資法人が札幌市内の開発用地を取得。需要第36期その他が増加傾向にある高齢者向け住宅を開発。⚫事業主体として取組む初の開発案件であり、かつ高齢者向け住宅への初の投資。⚫巡航期の想定NOI利回り：5.8%◼ 開発スケジュール（予定）2021年7月16日2021年9月30日• 開発用地取得 （引渡し）• 不動産売買契約締結 （開発用地売主）• プロジェクトマネジメント業務契約締結（スポンサー）• 設計施工契約締結（ゼネコン）• 予約賃貸借契約締結 （テナント）2022年1月2022年4月～2023年5月2023年7月• 建築確認• 着工• 竣工• 開設＊1 2021年7月15日時点における予定を記載しており、本事業の進捗によっては変更される場合があります。＊2 本建物の建築工事費及び設計費等の想定金額（但し、消費税及び地方消費税を除きます。）を記載しており、本建物建築に伴い生じる諸経費等は含みません。＊3 2021年7月15日時点の計画に基づき、記載しています。スポンサーサポート所在地交通面積北海道札幌市中央区宮の森二条六丁目35番札幌市営地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩9分1,441.46㎡（436.04坪）所有形態所有権取得価格370百万円◼ 完成後の物件概要（予定）＊1想定取得価格 合計1,403百万円建物＊3構造RC 5F土地価格370百万円建物価格＊21,033百万円建築時期2023年5月建築面積911.13㎡延床面積3,914.73㎡用途老人ホーム（62戸）＜宮の森エリア＞⚫ 自然豊かで、円山公園が近接⚫ 戸建て住宅を中心とする、市内有数の高級住宅街17所在地兵庫県神戸市構造・規模S4F建築時期1995年12月取得価格1,923百万円想定NOI利回り4.6%(償却後利回り:3.9%)稼働率100%(2021年11月30日時点)取得日2021年8月6日資産入替え：第36期譲渡その他クオーツタワー東京都渋谷区所在地2015年8月建築時期取得価格5,700百万円鑑定評価額＊1 5,720百万円⚫賃貸借契約条件により、本物件取得時よりも中期的に賃料が低下しており、収益力に影響。⚫本物件売却により得られた資金は物件取得資金に充当。譲渡日譲渡価格 帳簿価額＊2 売却損2021年6月1日5,8005,759▲10（百万円）＊1 2021年5月31日時点。＊2 譲渡日時点。物件数譲渡価格想定NOI利回り想定償却後利回り築年数*3＊1 第35期におけるNOI及び償却後利益実績及び譲渡価格に基づき算出。＊2 取得資産3物件の取得価格に基づき算出した加重平均値。＊3 2021年11月30日時点。商業施設LEVENおおたかの森千葉県流山市2017年7月3,800百万円4.4%4.1%取得その他埼玉県加須市Ⅰ：1997年1月Ⅱ：1999年1月3,259百万円4.6%4.0%所在地建築時期取得価格想定NOI利回り想定償却後利回りその他兵庫県神戸市1995年12月1,923百万円4.6%3.9%加須物流センターⅠ・Ⅱ神戸西神物流センター1件58.0億円3.4%＊12.9%＊16年物件数取得価格想定NOI利回り想定償却後利回り築年数*33件89.8億円4.5%*24.0%*216年*218外部成長の軌跡第36期（2021年11月）末時点8,000(億円)資産規模*1及び物件数の推移商業施設オフィスビルホテル住居その他物件数863,872 502,200 2010年12月本合併本投資口分割140647 第1期(’04/5)7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0001200(億円)1,6001,400600400200▲取得0200▼売却 00-200200第3期(’05/5)第5期(’06/5)第7期(’07/5)第9期(’08/5)第11期(’09/5)第18期(’12/11)第20期(’13/11)第22期(’14/11)第24期(’15/11)第26期(’16/11)第28期(’17/11)第30期(’18/11)第32期(’19/11)第34期(’20/11)第36期(’21/11)期別の物件取得・売却実績*1商業施設 オフィスビルホテル 住居 その他 売却第17期～（2011年12月1日～2021年11月30日）取得 3,654億円 / 売却 1,070億円2012年1282013年5562014年4512015年3222016年5852017年3702018年2482019年3802020年296取得*22021年317第1期(’04/5)第3期(’05/5)第5期(’06/5)第7期(’07/5)第9期(’08/5)第11期(’09/5)第13期(’10/5)第15期(’11/5)第18期(’12/11)第20期(’13/11)第22期(’14/11)第24期(’15/11)第26期(’16/11)第28期(’17/11)第30期(’18/11)第32期(’19/11)第34期(’20/11)200 0第36期(’21/11)120 0160 0*1 価格はいずれも取得価格ベース。*2 2期分（前年12月1日から当年11月30日まで）を1年とカウントして掲載。売却597035168165218811701311361336,751 6,714 1401201008060402008004000-400193 資産運用戦略3-2 内部成長20資産運用状況ホテル◼ ホテルタイプ別共込賃料*1（百万円）フルサービス型 宿泊特化型 （6ヶ月前予想）フルサービス型＊2 （6か月前予想）宿泊特化型＊25,0004,0003,0002,0001,0000806040200本ページの予想は訪日外国人に対する入国制限が継続することを前提としています。◼ 日本人・訪日外国人による旅行消費額（2019年）訪日外国人国内旅行4.8兆円17%日本人海外旅行1.2兆円4%日本人国内日帰り旅行4.8兆円17%日本人国内宿泊旅行17.2兆円62%日本人の宿泊需要◼ 本投資法人保有ホテルにおける宿泊者構成（2019年）6ヶ月前予想（2021年7月20日公表）インバウンド国内客62%第29期第30期第31期第32期第33期第34期第35期第36期第37期第38期（’18/5）（’18/11）（’19/5）（’19/11）（’20/5）（’20/11）（’21/5）（’21/11）（’22/5）（’22/11）物件数1516171820222222予想22予想22出典：観光庁 「旅行・観光消費動向調査（2019）」「訪日外国人消費動向調査（2019）」を基に作成。＊1 固定賃料＋変動賃料。「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分の賃料を含む。＊2 2021年7月20日公表。◼ RevPAR実績及び見通し100（2017年＝100）緊急事態宣言年7102年8102年9102年0202年平均月6年0202月1年1202月7月8月9月01月11月21月2月3月4月5月6月7月8月9月01月11月21月2月3月4月5月6月7月8月9月01月11月1年2202第34期第35期第36期第37期（予想）第38期（予想）注：各ホテルのオペレーターへのヒアリングにより得られたデータを基に作成。対象：19物件 5,876室注1：「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分を含む。各期の新規取得物件の実績を含む。注2：各決算発表時に把握可能な実績は決算期末月の翌月（各年6月、12月）まで。21資産運用状況ホテル◼ 賃料体系固定賃料型（取得日順）■新大阪セントラルタワー(新大阪ワシントンホテルプラザ)変動賃料型：固定賃料＋GOP歩合変動賃料型：固定賃料＋売上歩合物件名ホテルタイプ 客室数物件名ホテルタイプ 客室数物件名ホテルタイプ 客室数フルサービス型491 ■ホテルJALシティ那覇宿泊特化型302 ■新宿ワシントンホテル本館フルサービス型 1,280■東横イン品川駅高輪口宿泊特化型180■コンフォートイン東京六本木（旧ザ・ビー六本木）宿泊特化型114■UUR四谷三丁目ビル(ホテルウィングインターナショナルプレミアム東京四谷)宿泊特化型185■MZビル（R&Bホテル八王子）宿泊特化型257 ■ロワジールホテル＆スパタワー那覇フルサービス型640 ■リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCityフルサービス型295■ホテルルートイン横浜馬車道宿泊特化型272 ■ロイヤルパインズホテル浦和フルサービス型196 ■ザ・スクエアホテル金沢宿泊特化型186■四谷213ビル（東急ステイ四谷）宿泊特化型148宿泊特化型125■コンフォートイン福岡天神（ザ・ビー福岡天神）■東横イン川崎駅前市役所通*宿泊特化型281 ■ホテルヒューイット甲子園フルサービス型412■東横イン広島平和大通*宿泊特化型255 ■ネストホテル京都四条烏丸宿泊特化型95■東横イン那覇国際通り美栄橋駅*宿泊特化型94■都心6区 ■首都圏地域 ■大阪圏 ■沖縄 ■その他＊ステップアップ賃料型■SS30（仙台国際ホテル）フルサービス型234■変なホテル東京 浜松町宿泊特化型118■スマイルホテルプレミアム札幌すすきの宿泊特化型284固定賃料+売上歩合1,946室30%固定賃料型2,614室41%固定賃料+GOP歩合1,884室29%◼ 地域分布（地域の定義はp.29参照）その他1,379室21%沖縄1,036室16%都心6区2,025室31%首都圏地域1,006室16%大阪圏998室16%総客室数 6,444室フルサービス型3,548室宿泊特化型2,896室第36期（2021年11月末）時点22資産運用状況商業施設◼ 稼働率（期末時点）賃貸可能面積 456,710㎡◼ テナント業種構成（賃料ベース）第36期（2021年11月末）時点98.9%97.0%98.0%98.8%99.4%エンターテインメント 4% サービス 3% その他 3%第34期(’20/11)第35期(’21/5)第36期(’21/11)第37期(’22/5)予想第38期(’22/11)予想教育・フィットネス 6%ヘルス・ビューティー 5%レストラン・カフェ 6%非物販系28%テナント数336月額共込賃料＊1 9.8億円第36期（2021年11月末）時点＊1 固定賃料のみ。変動賃料は含まない。家電21%ファッション16%物販系72%+3,823 +3,875 +2,869 住生活用品13%食料品21%◼ 入退去状況（業種別）入居面積（増床含む）+1,081 （㎡）8,0006,0004,0002,0000▲2,000▲4,000▲6,000▲8,000▲10,000▲12,000▲8,597 ＊物販系非物販系想定入退去面積退去面積（減床含む）第34期第35期第36期第37期第38期（’20/11）（’21/5）（’21/11）（’22/5）（’22/11）予想予想＊2021年7月20日公表の決算説明資料では、第35期入退去面積を▲8,457㎡としていましたが、▲8,597㎡に修正しています。◼ 主なリテナント戦略・成約実績ジョイパーク泉ヶ丘 アクティオーレ関内 アルボーレ仙台モラージュ柏Luz自由が丘アクティオーレ市川 天神ロフトビルUUR天神西通りビル Luz湘南辻堂旧テナント業種・レストラン・カフェ・ファッション・その他（物販）⚫リニューアル⚫業種転換⚫同業種入替え○用途転換新テナント業種⚫ヘルス・ビューティー⚫住生活用品⚫食料品⚫ファッション⚫エンターテインメント⚫教育・フィットネス○サテライトオフィスサービス23資産運用状況オフィス◼ 稼働率（期末時点）97.9%99.0% 98.8%98.5% 98.6%96.3%94.2%97.4%（千円/月）95.3%更改増額入替減額更改減額更改増減率入替増額入替増減率（更改・入替増額・減額の定義はp.48参照）＋15,712 ＋15,724第34期は譲渡済みの西新橋１丁目ビルを除く◼ 賃料改定状況第30期第31期第32期第33期第34期第35期第36期第37期第38期＋12,35941.1%(’18/11)(’19/5)(’19/11)(’20/5)(’20/11)(’21/5)(’21/11)(’22/5)(’22/11)予想予想入居面積（増床含む）退去面積（減床含む）入退去面積（増床・減床含む）9,00024.5%20.2%＋5,69512.0%+6,847+6,6707.0%8.0%8.9%8.2%8.1%28.0%＋7,48911.6%11.8%5.1%4.1%＋1,738＋1,135+405+236第30期第31期第32期第33期第34期第35期第36期（’18/11）（’19/5）（’19/11）（’20/5）（’20/11）（’21/5）（’21/11）◼ 賃料ギャップ都心6区（地域の定義はp.29参照）東京23区首都圏地方全体▲ 15,503▲ 10,4909.6%5.8%12.4%13.1%11.1%9.6%6.2%+3,905▲ 443▲5,000▲ 4,633◼ 入退去状況（㎡）15,00010,0005,0000▲10,000▲15,000▲20,000▲25,000第30期第31期第32期第33期第34期第35期第36期第37期第38期(’18/11)(’19/5)(’19/11)(’20/5)(’20/11)(’21/5)(’21/11)(’22/5)(’22/11)第30期(’18/11)第31期(’19/5)第32期(’19/11)第33期(’20/5)第34期(’20/11)第35期(’21/5)第36期(’21/11)注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント。予想予想17,00015,00013,00011,0007,0005,0003,0001,000▲1,00025%20%15%10%5%0%-5%60%50%40%30%20%10%0%-10%24ハンズオン・マネジメント戦略的なテナントミックスの実践による収益安定化商業施設 リテナントの主な事例◼ ジョイパーク泉ヶ丘 – ファッション/クリニックモール他（2F｜3,544.29㎡）リニューアル・同業種入替え・業種転換 ファッション → ファッション/ヘルス・ビューティー他⚫本施設に近接の堺市営プール跡地に2025年に近畿大学医学部・近畿大学病院が開設予定⚫周辺環境の変化を取り込み、業種入替え・転換を企図して区画形成工事及び館内既存テナントの区画移設を実施⚫早期テナント誘致により工期短縮クリニックモール入口前共用部ファミリー向け生活衣料1,184.46㎡ベビー向け生活衣料1,017.35㎡クリニックモール内科・皮膚科452.16㎡259.95㎡心療内科125.72㎡歯科200.48㎡ファッションファミリー向け生活衣料リニューアルオープン2021年12月モバイルショップ182.22㎡ドラッグストア調剤薬局121.95㎡◼ UUR天神西通りビル美容雑貨/クリニック（1-2F/3F｜887.84㎡）リニューアル・業種転換 ファッション → 住生活用品/ヘルス・ビューティー⚫1棟貸しテナント退去後、マルチテナント貸を視野に建物仕様を変更⚫テナント退去時の収益棄損リスク及びリテナント難易度を軽減⚫社会環境の変化を捉え、業種転換によりリースアップに目途完成イメージ◼ モラージュ柏ドン・キホーテ（1F・2F｜542.53㎡）業種転換 ファッション → 食料品/住生活用品⚫DXツールを用いた商圏・来館者分析(p.27参照）結果を活用の上、テナント誘致⚫館の集客力の向上、館内の人流活性化にも貢献⚫リーシング中案件の進捗を後押しリニューアルオープン4F リーシング中3F クリニック2F1F美容雑貨2022年春（予定）2022年3月（予定）リニューアルオープン2021年11月驚辛ドンキ（2F）新業態お菓子ドンキ（2F）コスメドンキ（1F）新業態25ハンズオン・マネジメントスペースの有効活用・付加価値向上による収益安定化住居◼ T&G東池袋マンション – B1F（62.37㎡） ⚫建築基準法の面積規定改正（緩和）に基づき、容積対象面積における専有面積分用途転換 集会室（共用部）→ 賃貸用オフィスが増加（まとまった規模の専有面積確保に目途）⚫共用部の集会室の専有部化（収益化）を企図し、最適用途を検討⚫行政との協議の上、賃貸用オフィスにコンバージョン◼ UURコート錦糸町1R（25.02㎡）◼ UURコート札幌南三条プレミアタワー1R（33.75㎡）用途転換 賃貸用住戸 → 居住者用ワークスペース⚫在宅勤務の浸透、居住者ニーズの変化に着目⚫居住者満足度の向上を企図し、物件の付加価値向上策を検討⚫競合物件との差別化も図るべく、住戸を居住者用ワークスペースとして活用中地下階オフィス入口（右）損害保険の付保拡充ポートフォリオUURコート札幌南三条プレミアタワー本投資法人では、ハード面及びソフト面から運用資産の災害リスク管理を実施しています。災害の甚大化、頻発化への対応として、経済合理性を考慮の上、新たに地震保険の付保を決定しました。保険種類保険適用範囲補償概要水災保険火災保険台風やゲリラ豪雨等により発生する洪水、高潮、土砂崩れ等による被害1事故100億円を限度火災、落雷、風災等による被害漏水等による損害も含む物件の再調達価格を限度賠償責任保険施設内の対人事故、対物事故による損害・施設賠償・昇降機賠償（身体障害、財物損壊）・自動車管理者賠償利益保険休業や通常営業不可となったことにより発生した営業費用、損失利益賃料補償額限度・オフィス、住居、物流施設：6か月分・商業施設、ホテル：12か月分NEW地震保険地震、津波等による火災、倒壊等年間3,000万円を限度「2021年度ディスプレイ産業賞＊1」入選心斎橋OPA本館：ファサード*2リニューアル大阪一の繁華街である心斎橋エリアでは、昨今の商業施設の建替えや新規開業により更なる賑わいが創出されています。時代と共に様々な点から変化し続けている対象物件においても、活力溢れる当該エリアにおいて新たなアイコニックな一面を発信するべく、対象物件の顔であるファサードのリニューアル実施に至りました。＊1 一般社団法人日本ディスプレイ業団体連合会がディスプレイ産業振興と社会的認知の向上を企図し、年に一度ディスプレイ優秀作品を賞揚し、その成果を公表する表彰制度。＊2 建築物の正面からみた外観。語源はフランス語の façade。詳しくはこちら26ハンズオン・マネジメントDXを通じた収益力向上に資する取組みビッグデータの活用による販促力強化・来館者満足度の向上商業施設 モラージュ柏⚫行動データ＊1と車両番号データを用いた販促の強化⚫施設内駐車場の混雑緩和・人と車の動線分離による安全性・利便性の向上⚫警備員配置体制の見直しによる警備コストの削減現在◼ 商圏・来館者分析による駐車場の運用改善ステップ1ステップ2・3⚫駐車場の各出入口での車両番号＊2情報収集⚫駐車場の運用改善に向けた仮説構築・仮説検証⚫シミュレーション・動線の最適化策の検討仮説：「〇〇をしたら混雑緩和、来館者ストレス軽減・・・」ステップ4⚫動線最適化のための工事⚫警備員配置体制の見直しDX（デジタルトランスフォーメーション）とは• デジタル技術を浸透させることで、人々の生活をより良いものへと変革すること• 既存の価値観や枠組みを根底から覆すような革新的なイノベーションをもたらすものスポンサーサポート• 仲通りの廃止・駐車場新設（30台）• 対面通行から一方通行へのルール変更（矢印表示）• 循環バス停留所・駐輪場の位置変更• 駐車場のゾーニング（A・B・C）• 空満表示看板の設置による屋上駐車場への誘導・利用出口の分散化（裏出口の活用）◼ 複数の来館者データの組合わせによる販促の強化車両番号データによる商圏分析コアターゲット抽出Instagramイベント型コト消費企画「牡蠣奉行」東日本大震災の影響を受けた三陸沖の牡蠣を食べて応援することを目的として開催。来館者のスマートフォンから得られる行動データ＊1に基づき推測される年齢・性別等のデータ• SNS広告配信• テナント誘致・入替え• コト消費企画検証中テナント誘致▶来館者数の増加▶来館者層の拡大▶館全体の売上増コミュニティ型・体験型コト消費企画＊1 スマートフォンの普及によって収集可能になったGPS位置情報を取得できた来館者のインターネットやアプリの閲覧行動等が該当します。個人を特定する情報ではありません。＊2 車両番号を用いて自動車検査登録情報協会・全国軽自動車協会連合会に居住地情報の開示を依頼します。住所を特定する情報他、個人情報の取得に繋がる車台番号とは異なります。DXツールの他施設への展開⚫ジョイパーク泉ヶ丘⚫イトーヨーカドー尾張旭店「スポーツカーニバル」行政及び地域コミュニティの協力の下、柏市及び近隣自治体の小中学校の児童の他、シニア向け体験プログラム含めて開催。273 資産運用戦略3-3 ポートフォリオ・サマリー28ポートフォリオの構成第36期（2021年11月）末時点用途別地域別うち物流施設 6.8%商業施設29.1%名古屋圏3.1%その他18.3%東京都心6区20.3%その他10.1%住居7.6%136物件6,751億円ホテル23.8%オフィスビル29.3%首都圏合計61.8%東京23区7.0%上位5物件合計17.2%大阪圏16.8%首都圏地域34.4%その他82.8%物件別4.1%3.6%3.4%3.1%3.0%ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 新大阪セントラルタワー心斎橋OPA本館新宿ワシントンホテル本館ロワジールホテル＆スパタワー那覇商業施設オフィスビルホテル住居その他東京都心6区東京都心6区東京23区東京23区首都圏地域首都圏地域大阪圏大阪圏名古屋圏名古屋圏その他その他東京都心6区東京都心6区東京23区東京23区首都圏地域首都圏地域大阪圏大阪圏名古屋圏名古屋圏その他その他東京都心6区東京都心6区首都圏地域首都圏地域大阪圏大阪圏その他その他東京都心6区東京都心6区東京23区東京23区首都圏地域首都圏地域大阪圏大阪圏名古屋圏名古屋圏その他その他注：上記割合はいずれも取得価格ベース。東京都心6区東京都心6区東京23区東京23区首都圏地域首都圏地域大阪圏大阪圏その他その他29東京都心6区：千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県東京23区：東京都内23区から東京都心6区を除いた地域名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県首都圏地域：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県から東京23区を除いた地域その他：首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称ポートフォリオ収益力の推移◼ ポートフォリオ利回り*の推移6.0%5.73%5.60%5.36%5.57%4.40%4.29%4.06%4.28%5.13%3.88%修正NOI利回り修正償却後利回り4.63%4.64%4.73%4.78%4.80%3.39%3.40%3.52%3.56%3.58%第29期(’18/5)第30期(’18/11)第31期(’19/5)第32期(’19/11)第33期(’20/5)第34期(’20/11)第35期(’21/5)第36期(’21/11)第37期(’22/5)予想第38期(’22/11)予想* 期末保有物件の各利回りを、取得価格で加重平均した値を記載しています。◼ ポートフォリオ稼働率の推移（期末時点）5.0%4.0%3.0%100%96%92%88%84%第29期(’18/5)第30期(’18/11)第31期(’19/5)第32期(’19/11)第33期(’20/5)第34期(’20/11)第35期(’21/5)第36期(’21/11)第37期(’22/5)予想第38期(’22/11)予想30稼働率詳細全体97.3%97.8%97.4%99.1%商業施設97.0%98.0%98.8%99.4%オフィスビル98.5%98.6%95.3%97.4%ホテル98.9%99.3%99.3%100.0%住居96.3%96.8%97.6%97.4%その他94.4%94.8%94.8%100.0%継続保有物件における月額賃料（契約ベース）括弧内の数値は第34期（2020年11月）末を100とした指数契約賃料単価賃貸契約面積)0.001()0.99()8.99( 446,21 815,21 526,21（円/坪）14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000)0.001()8.69()0.79( 823,7 590,7 211,7)0.001( 906,6)5.69( 083,6)7.101( 127,6)0.001()5.101()9.001( 042,7 643,7 403,7)0.001( 794,4期43第)5.001( 125,4期53第)5.001( 125,4期63第（千㎡）)0.001()1.89()9.89( 2.644 6.734 5.1445004003002001000)0.001()3.99()0.001( 1.273 7.963 2.273)0.001()1.001()0.001( 4.503 8.503 2.503期43第期53第期63第期43第期53第期63第期43第期53第期63第期43第期53第期63第期43第期53第期63第期43第期53第期63第期43第期53第期63第商業施設商業施設オフィスビルオフィスビルホテルホテル住居住居その他その他商業施設商業施設オフィスビルオフィスビルホテルホテル住居住居)0.001( 2.621期43第)3.99( 3.521期53第)9.99( 1.621期63第)0.001()0.001()0.001( 6.342 6.342 6.342期43第期53第期63第その他その他月額賃料（契約賃料単価×賃貸契約面積）（百万円）1,5000(100.0) (95.0)(96.0)1,000(100.0) (99.1)(99.8)500986 936 947 1,164 1,154 1,162 (100.0) (95.8) (101.6)723 693 735 (100.0) (100.7) (100.8)(100.0) (100.5) (100.5)271 273 273 316 318 318 第34期 第35期 第36期第34期 第35期 第36期第34期 第35期 第36期第34期 第35期 第36期第34期 第35期 第36期商業施設オフィスビルホテル住居その他注1：「継続保有物件」とは、UURが2021年11月末時点で過去1年以上保有している物件で、128物件が対象です。注2：本分析は固定賃料（共益費を含む）のみを対象としており、売上歩合等に基づく変動賃料は含みません。また、一時的な賃料減免は考慮しておりません。313 資産運用戦略3-4 財務運営32財務状況◼ 第36期資金調達の状況有利子負債*1137億円返済0.50%0.58%表面金利*1,2実質金利*1,3◼ 財務指標借入（償還）期間*16.1年*1 有利子負債は合算値を、金利及び借入（償還）期間については加重平均値を記載しています。*2 融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。*3 表面金利に融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を加味した利率です。調達183億円0.35%0.47%7.4年財務基盤強化への取組状況⚫資金調達手段の多様化推進新たなESGファイナンス手法を導入し、総合型リート初となるサステナビリティボンド（第22回債）を発行（サステナビリティボンドの概要についてはp.35参照）⚫調達先拡大による財務基盤の更なる安定化新規レンダー（八十二銀行）との取引開始⚫当期も資金調達コストの低減が継続◼ 長期発行体格付AA（見通し：安定的）第33期末(2020年5月31日)第34期末(2020年11月30日)第35期末(2021年5月31日)第36期末(2021年11月30日)直近(2021年12月31日)有利子負債総額2,895億円2,966億円2,998億円3,044億円3,044億円借入金2,480億円2,471億円2,493億円2,534億円2,534億円投資法人債170億円250億円260億円230億円230億円ESGファイナンス245億円245億円245億円280億円280億円担保・保証加重平均残存期間加重平均金利長期有利子負債比率3.9年0.52%4.0年0.49%4.3年0.47%4.2年0.46%4.3年0.46%100% （契約ベース）固定金利比率89.5%89.5%89.7%91.6%91.6%コミットメントライン360億円（借入実績なし）全て無担保・無保証株式会社日本格付研究所（JCR）33財務状況◼ LTV（期末時点）47.9%44.7%39.7%37.2%総資産LTV時価LTV◼ 平均有利子負債コスト及び有利子負債加重平均金利*1~3有利子負債加重平均金利平均有利子負債コスト44.2%42.8%40.9%39.5%39.9%42.2% 42.5%43.0%35.1%33.0%32.7%34.8%35.0%35.5%0.97%0.93%0.90%0.78%0.71%0.67%0.84%0.83%0.74%0.67% 0.63%0.62%0.63%0.59%0.55%0.49% 0.47% 0.46%第22期第24期第26期第28期第30期第32期第34期第36期第38期第22期第24期第26期第28期第30期第32期第34期第36期(’14/11)(’15/11)(’16/11)(’17/11)(’18/11)(’19/11)(’20/11)(’21/11)(’22/11)(’14/11)(’15/11)(’16/11)(’17/11)(’18/11)(’19/11)(’20/11)(’21/11)予想＊1 平均有利子負債コストは「(支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費等)÷各期末有利子負債残高×365÷運用日数」により算出しています。＊2 加重平均金利とは各期末時点の有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。＊3 第22期、第23期、第29期、第31期の平均有利子負債コストの数値は当該期に発行した投資法人債に係る発行費用全額を含んでいます。◼ 有利子負債の返済・償還期限の分散状況（2021年12月31日時点）0.39%0.88%0.54%0.48%0.46%0.53%0.59%0.63%0.62%0.88%0.73%0.44%（百万円）35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00000.61%0.61%0.70% 0.61%0.71%0.49%0.60%0.48%第37期(’22/5)第39期(’23/5)第41期(’24/5)第43期(’25/5)第45期(’26/5)第47期(’27/5)第49期(’28/5)第51期(’29/5)第53期(’30/5)第55期(’31/5)第57期(’32/5)注：上記グラフ中の数字は、各期に返済（償還）期限を迎える各期毎の全有利子負債の実質金利（融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を含んだ利率）の加重平均値です。ESGファイナンス投資法人債借入金0.88%第65期(’36/5)34財務状況◼ 借入先一覧（第36期末時点）◼ 投資法人債明細（第36期末時点）その他 26.4%三井住友信託銀行21.8%農林中央金庫4.7%三井住友銀行12.9%借入金合計2,534億円計31社みずほ銀行16.5%三菱UFJ銀行17.7%◼ サステナビリティボンド（第22回債）の発行⚫ESGファイナンスへの取組みを拡げるべく、新たにソーシャルファイナンスフレームワークを策定。これまでのグリーンファイナンスに加え、ソーシャルファイナンス、サステナビリティファイナン⚫上記により、グリーン適格資産を対象資産とする「グリーンボンド部分」 とソーシャル適格資産を対象資産とする「ソーシャルボンド部分」との組み合わせで構成される本サステナスによる資金調達が可能となりました。ビリティボンドを発行。⚫本サステナビリティボンドは、JCRサステナビリティボンド評価の最上位「SU 1」を取得しています。グリーンボンド部分（30億円）資金使途：投資法人債（第15回債）償還資金対象資産：パシフィックマークス横浜イーストビル（CASBEE不動産評価認証 Sランク）第22回債サステナビリティボンド（35億円）ソーシャルボンド部分（5億円）資金使途：宮の森二条開発用地取得及び開発資金対象資産：宮の森二条開発用地（老人ホーム）「宮の森二条開発用地」詳細はp.17参照グリーン適格資産以下の環境認証のいずれかを取得済み、又は今後取得予定の建築物であること。・DBJ Green Building 認証（3つ星以上）・CASBEE不動産評価認証（Aランク以上）・BELS評価（2つ星以上）ソーシャル適格資産主として1棟すべてが、国際資本市場協会（ICMA）が発行するソーシャルボンド原則に規定されるソーシャルプロジェクトの便益に供する施設であること。＜ソーシャルプロジェクト分類＞a.手頃な価格の基本的インフラ設備b.必要不可欠なサービスへのアクセスc.手頃な価格の住宅d.中小企業向け資金供給及びマイクロファイナンスによる潜在的効果の活用を含めた雇用創出及び社会的危機に起因する失業を阻止或いは緩和するためのプログラムe.食の安全f.社会経済的向上とエンパワーメント35銘柄発行額（百万円）償還期限年限（年）利率第16回無担保投資法人債2,0002025年5月29日10.00.804%第17回無担保投資法人債10,0002023年11月22日5.50.240%第18回無担保投資法人債2,0002023年5月22日5.00.230%第19回無担保投資法人債（グリーンボンド）10,0002026年5月22日7.00.448%第20回無担保投資法人債8,0002025年8月8日5.00.270%第21回無担保投資法人債1,0002036年3月21日15.00.760%第22回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）3,5002031年10月28日10.00.400%合計36,5006.70.364%内部留保の活用方針内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主価値の向上を目指します内部留保額101億円第36期末（2021年11月末）時点従来方針1.機動的な資本調達を通じた外部成長の促進新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。2.中長期的観点に立ったポートフォリオ運営物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。減損損失等税会不一致を招来する懸念がある場合、内部留保を分配金に加算して、多額の法人税が課される事態を回避し、分配金減少リスクの軽減を図ります。3.税会不一致への対応追加方針緊急事態への対応不測の事態が発生し、不動産運用状況が大きく影響を受けることが見込まれる場合、方針を明示して内部留保の活用を行い、分配金の安定を図ります。＜内部留保額詳細＞一時差異等調整積立金配当準備積立金内部留保額合計第35期末時点7,0635,40612,469積立額取崩額期末時点第36期▲77▲2,263▲2,340ーーー（百万円）6,9853,14310,128注：各期の「期末時点」の金額は、当該期における「金銭の分配に係る計算書」に基づき、一時差異等調整積立金、配当準備積立金及び圧縮積立金の繰入又は取崩しがなされた後の金額を記載しています。36MEMO373 資産運用戦略3-5ESGに関する取組み38ESGの取組み：E（環境）気候変動への対応－TCFD提言への賛同 フレームワークに沿った気候リスク・機会のシナリオ分析⚫2022年1月、本資産運用会社はFSB（金融安定理事会）により設置されたTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）による提言に賛同することと致しました。⚫また、TCFDコンソーシアムへの加入も決定しました。注：シナリオ分析の結果他、ガバナンス体制、リスク管理体制等の詳細は、本投資法人のウェブサイトにて公表します（2022年3月頃を予定）。◼ 本投資法人におけるシナリオ分析⚫本資産運用会社に各部署代表メンバーによる社内横断チームを組成⚫複数の温暖化シナリオを想定。専門家の助言を得ながら3か月にわたり集中的に検討世界観の把握リスク・機会の検討 重要度評価の実施対応策の検討4℃シナリオ1.5℃シナリオリスク認識⚫大雨の頻発、激甚化⚫熱帯性低気圧の増加、激甚化⚫平均気温の上昇による消費動向変化、及び熱帯の伝染病蔓延の可能性⚫GHG排出規制強化⚫低炭素建築技術への移行⚫人々の環境配慮行動の拡がり⚫環境性能が高い不動産への投資需要増各リスクの要因となり得る事象の発生確率、及び本投資法人の運営において想定される財務的影響度を整理し、リスクの重要度を評価リスクの重要度評価＜影響度＞大中小水色枠にプロットされたリスク要因について重要度が高いと評価低中高＜発生度＞対応策⚫浸水リスクが高い物件における浸水対策⚫BCP対応マニュアルの策定、防災訓練等の徹底⚫環境変化に応じたテナント入替え⚫建物