ユナイテッド・アーバン投資法人（8960） – 2021年11月期 決算短信（REIT）

2021年11月期 決算短信（REIT） 2022年1月18日 上場取引所 ： 東証 URL：https://www.united-reit.co.jp/ ード表8960 番号 者 執行役員 衛門 利明 不動産投資信託証券発行者名 ユナイテッド・アーバン投資法人コ代資 産 運 用 会 社 名 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 代者 問 合 せ 先 責 任 者 ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐々木 威英 有 価 証 券 報 告 書 提 出 予 定日 ： 2022年2月24日 決算補足説明資料作成の有無 ： 有 代 表 取 締 役 社長 臥雲 敬昌 表TEL 03-5402-3680 分配金支払開始予定日 ： 2022年2月15日 決算説明会開催の有無 ： 有（アナリスト及び機関投資家向け） （百万円未満切捨て） １. 2021年11月期の運用、資産の状況（2021年6月1日～2021年11月30日）（１）運用状況（％表示は対前期増減率） 2021年11月期 2021年 5月期 営業収益 百万円 22,806 24,198 ％ △5.81.1営業利益 百万円 8,256 10,784 ％ △23.41.3経常利益 百万円 7,326 9,847 ％ △25.62.0当期純利益 百万円 7,326 9,847 ％ △25.62.01口当たり 当期純利益 円 2,349 3,157 自己資本 当期純利益率 総資産 経常利益率 営業収益 経常利益率 ％ 2.0 2.7 ％ 1.0 1.4 ％ 32.1 40.7 2021年11月期 2021年 5月期 （２）分配状況1口当たり分配金 (利益超過分配金は含まない) 円 分配金総額 (利益超過分配金は含まない) 1口当たり 利益超過分配金 利益超過 分配金総額 配当性向 純資産配当率 2021年11月期 2021年 5月期 3,100 3,182 百万円 9,666 9,922 円 － － 百万円 － － ％ 131.9 100.7 ％ 2.7 2.7 （注1）配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。 （注2）1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の差異要因は、2021年5月期においては一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）を加算したことによるものです。また、2021年11月期においては一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び配当準備積立金取崩額（2,263百万円）を加算したことによるものです。 （３）財政状態2021年11月期 2021年 5月期 総資産 百万円 707,548 704,135 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産 百万円 363,257 365,797 ％ 51.3 51.9 円 116,490 117,305 （４）キャッシュ・フローの状況営業活動による キャッシュ・フロー投資活動による キャッシュ・フロー財務活動による キャッシュ・フロー現金及び現金同等物 期末残高 2021年11月期 2021年 5月期 百万円 12,847 9,323 百万円 百万円 △4,494△14,694△5,351△6,544 百万円 56,568 53,567 ２. 2022年 5月期（2021年12月1日～2022年 5月31日）及び2022年11月期（2022年 6月1日～2022年11月30日）の運用状況の予想 （％表示は対前期増減率） 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 2022年 5月期 2022年11月期 百万円 23,009 23,350 ％ 0.9 1.5 百万円 9,582 9,620 ％ 16.1 0.4 百万円 8,610 8,625 ％ 17.5 0.2 百万円 8,610 8,624 ％ 17.5 0.2 （参考）1口当たりの予想当期純利益（通期）2022年5月期2,760円、2022年11月期2,765円 （注）分配金の支払原資は、2022年5月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び配当準備積立金取崩額（979百万円）を加算した後の金額であること、2022年11月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（771口当たり 分配金 (利益超過分配金は 含まない) 円 3,100 3,100 1口当たり 利益超過 分配金 円 － － 百万円）及び配当準備積立金取崩額（965百万円）を加算した後の金額であることから各期の当期純利益の金額とは異なります。※ その他（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 有 無 ② ①以外の会計方針の変更無 ③ 会計上の見積りの変更無 ④ 修正再表示（２）発行済投資口の総口数①期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年11月期2021年 5月期 2021年11月期 2021年 5月期 ②期末自己投資口数3,118,337口 3,118,337口 0口 0口 （注） 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。 （３）金額及び比率の端数処理本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2位を四捨五入により記載しています。 ※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。※ 特記事項・本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細については、後記6ページ記載の「2022年5月期（第37期：2021年12月1日～2022年5月31日）及び2022年11月期（第38期：2022年6月1日～2022年11月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信目次 １.運用状況 ······························································· 2運用状況 ································································ 2２.財務諸表 ······························································· 8（１）貸借対照表 ·························································· 8（２）損益計算書 ·························································· 10（３）投資主資本等変動計算書 ·············································· 11（４）金銭の分配に係る計算書 ·············································· 13（５）キャッシュ・フロー計算書 ············································ 14（６）継続企業の前提に関する注記 ·········································· 15（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ································ 15（８）会計方針の変更に関する注記 ·········································· 16（９）財務諸表に関する注記事項 ············································ 16（10）発行済投資口の総口数の増減 ·········································· 23３.参考情報 ······························································· 24（１）運用資産等の価格に関する情報 ········································ 24（２）資本的支出の状況 ···················································· 341ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信１.運用状況運用状況① 当期の概況ａ．投資環境と運用実績（ⅰ）投資環境当期の日本経済は、再々に亘る緊急事態宣言（以下「宣言」といいます。）の期間延長及び区域変更が行われ、7月後半～8月に新型コロナウイルス感染症（以下「COVID-19」といいます。）の第5波に見舞われたものの、その後のCOVID-19ワクチン接種の本格的な普及に伴う感染者数の減少や、2021年9月30日をもっての宣言解除に伴う人流増加に伴い、徐々に活力を取り戻しています。 不動産売買市場では、世界的な低金利環境を背景に国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で、厳しい取得環境が続いています。ただし、COVID-19の実質的な収束が見通しにくいことから、ホテル等一部のアセットタイプ（用途及び業種・業態）に対するリスク回避姿勢は継続しています。不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプを除き、前期に続き概ね堅調に推移しました。 商業施設においては、当期もCOVID-19影響下にありましたが、外食等の一部サービス業態を除き、全般的に店舗の売上は回復が見られます。 オフィスビルにおいては、長引くCOVID-19影響下における企業の業績不振や、在宅勤務の浸透の影響等を受けて、全国主要都市の空室率は緩やかな上昇基調にあり、賃料も東京及び大阪ビジネス地区で下落傾向が見られます。 ホテルにおいては、COVID-19感染防止や企業においてはコスト削減の観点から、出張や研修旅行、レジャー等の自粛傾向が続いており、ホテルオペレーターの経営環境は、依然厳しい状況が続いています。なお、2021年11月8日にビジネス目的等、一部の訪日外国人の入国制限が緩和されましたが、訪日外国人（インバウンド）の宿泊需要がCOVID-19拡大前の水準まで回復する時期を見通すことは困難です。 住宅及び物流施設においては、COVID-19影響下においても需要は底堅く、いずれの地域においても稼働率及び賃料は安定的に推移しています。 国外では、COVID-19ワクチン接種の進展が見られる国々では経済活動の正常化が進んでおり、米国では11月にテーパリング（量的金融緩和の縮小）開始が決定されました。日本の資本市場は米国の金利動向の影響を受けやすいことから、今後も同国の長期金利の動向には留意する必要があると考えられます。 （ⅱ）物件の取得及び譲渡 本投資法人は、当期において下表記載の物件を取得しました。物件 番号 A43 LEVENおおたかの森 物件名称 E18 加須物流センターⅠ・Ⅱ E19 神戸西神物流センター 種類 (注1) 店舗 倉庫 倉庫 所在地 千葉県流山市 埼玉県加須市 兵庫県神戸市 E20 宮の森二条開発用地 － 北海道札幌市 合 計 取得価格 (百万円)(注2) 取得日 3,800 3,259 1,923 370 （注3） 9,352 2021年6月30日 2021年8月6日 2021年9月30日 その一方で、本投資法人は下表記載の物件を譲渡しました。物件 番号 物件名称 種類 (注1) 所在地 譲渡価格 (百万円)(注2) 譲渡日 E7 クオーツタワー診療所 東京都渋谷区 5,800 2021年6月1日 （注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。 （注2）取得価格及び譲渡価格は、取得又は譲渡に係る売買契約等にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。なお、取得価格については、単位未満を四捨五入しています。また、金額には、取得又は譲渡に要した諸費用及び消費税等を含みません。以下、同じです。 （注3）本投資法人は、2021年9月30日付で本物件の取得価格の8割相当分（296百万円）を支払い、所有権移転登記等の手続きを完了しています。なお、残りの2割相当分（74百万円）については、売主の建物明渡後、2022年3月22日までに支払うことで売主と合意しています。 2ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 （ⅲ）ポートフォリオの概要 前記（ⅱ）記載の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件は、商業施設35件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他19件の合計136件（取得価格の総額675,070百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,566,349.17㎡（473,820.62坪）、テナント総数は2,772となりました。 本投資法人は、COVID-19の感染拡大の影響が継続する中、稼働率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.4％から97.8％の間で推移し、当期末時点では97.8％となっています。 ｂ．資金調達の概要 本投資法人は、当期において、ESG投資に積極的な投資家層の拡大と資金調達手法のさらなる多様化を目的に初のサステナビリティボンド（10年、35億円）を発行した他、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。 前期末及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。 (うち、1年内返済予定分） 短期借入金 長期借入金 借入金合計 投資法人債 (うち、1年内償還予定分） 有利子負債合計 前期末時点 当期末時点 － 267,933 (28,900) 267,933 36,500 － 263,833 (27,600) 263,833 36,000 (3,000) (－) 299,833 304,433 （単位：百万円） 増減 － ＋4,100 (＋1,300) ＋4,100 ＋500 (△3,000) ＋4,600 また、2021年12月31日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。 信用格付業者 株式会社日本格付研究所 長期発行体格付：ＡＡ 見通し：安定的 格付内容 ｃ．当期の業績及び分配の概要 当期の業績は、営業収益22,806百万円（前期比5.8％減）、不動産賃貸事業利益11,774百万円（前期比5.3％増）、営業利益8,256百万円（前期比23.4％減）、経常利益7,326百万円（前期比25.6％減）、当期純利益7,326百万円（前期比25.6％減）となりました。当期においては、2019年12月のテナント退去以降、当期末時点まで空室となっている府中ビルについて、固定資産の減損に係る会計基準に従い帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（1,139百万円）として営業費用の区分に計上しています。 分配金については、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に則った一時差異等調整積立金取崩額77百万円、並びに配当準備積立金取崩額2,263百万円を当期未処分利益7,326百万円に加算した金額を分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,100円、分配金の総額は9,666百万円となりました。 なお、当期においても租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15の適用要件は充足されていることから、法人税課税は発生しません。 ② 次期の見通し ａ．運用全般に関する見通し わが国において、COVID-19ワクチン接種者の全人口に占める割合が約8割（2021年12月末時点）となり、国外でもCOVID-19ワクチン接種が進捗していることから、日本経済の本格的な回復が期待されます。ただし、供給制約による需給不適合やエネルギー価格の高騰に加え、2021年末のCOVID-19の新たな変異株の出現等、経済活動の足かせとなり得る要因が顕在化し始めています。他方、わが国の資本市場に影響力のある米国ではテーパリング加速観測もあり、日本経済を取り巻くこれらの動向には留意する必要があると考えられます。 本投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されていますが、COVID-19影響下からの回復の道筋が立ち始めたアセットタイプがある一方、COVID-19に起因す 3ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 る行動制限の影響が継続するアセットタイプもあり、ポートフォリオ全体としての回復には今しばらく時間を要する見通しです。 このような環境認識の下、本投資法人では内部留保の活用を念頭に、分配金の安定化に努めます。また、稼働率の維持・向上、賃料アップや収益寄与と安定を目的とする各種条件改定、事業費用の削減、資産入替え等を通じて、運用状況の回復に引き続き注力します。他方、今後の不動産売買市場の動向を注視しながら、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、様々な取得手法を駆使した厳選投資を継続していきます。 財務運営においては、LTVコントロール、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていきます。 また、本投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、既述の財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力していきます。 ｂ．運用状況の見通し （ⅰ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象 当期決算期末（2021年11月30日）以降に生じた重要な事項は該当ありません。 なお、参考情報は、以下のとおりです。 A.返済資金の借入れ 本投資法人は、2021年12月20日に返済期限が到来した借入金（総額5,900百万円）の返済を目的として、2021年12月20日付で以下のとおり総額5,900百万円の資金の借入れを行いました。 名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要 借入金額 （百万円） タームローン39C 3,000 0.47000％ タームローン40C 2,900 0.47559％ 合 計 5,900 株式会社 三菱ＵＦＪ銀行 株式会社 三井住友銀行 2030年 12月20日 無担保 無保証 2030年 6月20日 2021年 12月20日 本投資法人は、2021年12月27日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行いましB.コミットメントラインの設定 た。 コミットメントラインの概要 参加金融機関 ： 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、 みずほ信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行 借入極度額 契約締結日 契約期間 摘要 ： 12,000百万円 ： 2021年12月27日 ： 2021年12月28日～2022年12月27日 ： 無担保・無保証 4ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信（ⅱ）運用状況の見通し 2022年5月期（第37期：2021年12月1日～2022年5月31日）及び2022年11月期（第38期：2022年6月1日～2022年11月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。 2022年5月期及び2022年11月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記2022年5月期（第37期：2021年12月1日～2022年5月31日）及び2022年11月期（第38期：2022年6月1日～2022年11月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。 2022年5月期 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益（注1） 2022年11月期 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益（注1） 23,009百万円 9,582百万円 8,610百万円 8,610百万円 23,350百万円 9,620百万円 8,625百万円 8,624百万円 1口当たり分配金（注1） 1口当たり利益超過分配金 3,100円 －円 1口当たり分配金（注1） 1口当たり利益超過分配金 3,100円 －円 （注1）分配金の支払原資は、2022年5月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び配当準備積立金取崩額（979百万円）を加算した後の金額であること、また、2022年11月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び配当準備積立金取崩額（965百万円）を加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異なります。なお、1口当たり分配金は、本書の日付現在における発行済投資口の総口数3,118,337口を前提としており、以後2022年11月期末まで変動がないことを前提としています。 （注2）上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。 5ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 2022年 5月期（第37期：2021年12月1日～2022年 5月31日）及び 2022年11月期（第38期：2022年 6月1日～2022年11月30日）の運用状況予想の前提条件 前 提 条 件 項 目 計算期間 運用資産 発行済投資口の総口数 ・2022年 5月期 （第37期：2021年12月1日～2022年 5月31日）（182日） ・2022年11月期 （第38期：2022年 6月1日～2022年11月30日）（183日） ・本書の日付現在で本投資法人が保有している136物件を 前提としています。 ・2022年11月期末までに運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の譲渡等）がないことを前提としていますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。 ・本書の日付現在発行済みの3,118,337口を前提としています。 ・2022年11月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。 ・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。 ・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。 営業収益 主要項目 賃料収入（共益費含む） 駐車場収入 2022年5月期 20,623百万円 2022年11月期 20,877百万円 764百万円 766百万円 附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,208百万円 1,424百万円 ・なお、賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提としています。 ・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。 ・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。 主要項目 2022年5月期 2022年11月期 公租公課（固定資産税等）（注1） 外注委託費 水道光熱費 修繕費（注2） 減価償却費（注3） 2,059百万円 1,802百万円 1,178百万円 1,302百万円 4,119百万円 2,185百万円 1,777百万円 1,376百万円 1,361百万円 4,117百万円 （注1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。したがって、下表記載の2021年取得5物件の固定資産税及び都市計画税については、2022年11月期から費用計上されることとなり、総額33百万円を見込んでいます。 営業費用 取得日 物件名称 2021年3月31日 UUR京橋イ－ストビル 2021年6月30日 LEVENおおたかの森 加須物流センターⅠ・Ⅱ 2021年8月6日 神戸西神物流センター 2021年9月30日 宮の森二条開発用地 （注2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。 （注3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を含めて定額法により算出しています。 ・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。 ・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。 営業外費用 主要項目 2022年5月期 2022年11月期 有利子負債に係る支払利息等（注） 950百万円 970百万円 （注）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。 6ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 ・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は304,433百万円、内訳は借入金267,933百万円、投資法人債36,500百万円です。 ・2022年5月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。 返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定） 2022年3月22日 金 融 機 関 か ら の 新 た な 借 入 に よ り 全 額を返済予定。 借入金：2,400 百万円 借入金：1,000 百万円 借入金：1,000 百万円 借入金：1,000 百万円 借入金：2,600 百万円 借入金：3,000 百万円 借入金：2,000 百万円 借入金：1,000 百万円 借入金：1,200 百万円 借入金：1,000 百万円 借入金： 500 百万円 借入金：1,000 百万円 借入金：1,500 百万円 借入金：2,800 百万円 ・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2022年5月期末における有利子負債残高は304,433百万円であることを前提としています。 有利子負債 ・2022年11月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。 返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定） 2022年6月20日 2022年9月20日 借入金：1,000 百万円 金 融 機 関 か ら の 新 た な 借 入 に よ り 全 額を返済予定。 ・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2022年11月期末における有利子負債残高は304,433百万円であることを前提としています。 ・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。 ・1口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に記載の前提条件に基づいています。 ・2022年5月期の分配金については、当期未処分利益8,610百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百万円及び配当準備積立金取崩額979百万円を加算した金額である9,666百万円を利益分配金として分配することを前提としています。 ・2022年11月期の分配金については、当期未処分利益8,624百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百万円及び配当準備積立金取崩額965百万円を加算した金額である9,666百万円を利益分配金として分配することを前提としています。 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。 ・利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。 1口当たり 分配金 1口当たり 利益超過 分配金 ・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正その他 が行われないことを前提としています。 ・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。 7ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信（単位：千円）前期2021年5月31日当期2021年11月30日資産の部流動資産現金及び預金30,648,39731,251,604信託現金及び信託預金22,919,42125,317,215営業未収入金439,937548,668前払費用799,857218,487その他42,64235,990貸倒引当金△29,533△22,354流動資産合計54,820,72357,349,611固定資産有形固定資産建物※１ 25,767,057※１ 25,889,878減価償却累計額△8,011,234△8,351,911建物（純額）17,755,82317,537,966構築物※１ 210,153※１ 212,775減価償却累計額△147,235△149,075構築物（純額）62,91863,699機械及び装置358,697358,697減価償却累計額△243,651△251,892機械及び装置（純額）115,046106,804工具、器具及び備品95,156101,770減価償却累計額△53,619△58,314工具、器具及び備品（純額）41,53743,455土地※１ 64,098,290※１ 64,496,632建設仮勘定6,46811,265信託建物※３ 246,148,952※３ 248,472,369減価償却累計額△66,108,950△69,369,437信託建物（純額）180,040,001179,102,932信託構築物2,343,9492,437,223減価償却累計額△1,094,437△1,152,599信託構築物（純額）1,249,5111,284,624信託機械及び装置2,870,7092,909,140減価償却累計額△1,678,460△1,731,130信託機械及び装置（純額）1,192,2491,178,009信託工具、器具及び備品1,696,1731,763,126減価償却累計額△795,404△890,681信託工具、器具及び備品（純額）900,768872,445信託土地372,233,269374,062,879信託建設仮勘定214,60986,346有形固定資産合計637,910,495638,847,062無形固定資産ソフトウエア8,3175,754借地権1,149,3551,149,355信託借地権8,171,3528,171,352信託その他無形固定資産131,228124,617無形固定資産合計9,460,2539,451,079２．財務諸表（１）貸借対照表8ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信（単位：千円）前期2021年5月31日当期2021年11月30日投資その他の資産差入敷金及び保証金10,00010,000信託差入敷金及び保証金79,76879,768長期前払費用1,800,6641,733,093投資その他の資産合計1,890,4321,822,861固定資産合計649,261,181650,121,002繰延資産投資法人債発行費53,33278,129繰延資産合計53,33278,129資産合計704,135,236707,548,743負債の部流動負債営業未払金1,983,0912,997,743１年内償還予定の投資法人債3,000,000－１年内返済予定の長期借入金27,600,00028,900,000未払費用295,572304,515未払分配金15,40515,717未払法人税等589590未払消費税等155,19449,835前受金402,065401,895信託前受金3,185,3773,082,387預り金6,057978信託預り金214,404191,399その他12,2181,008流動負債合計36,869,97635,946,070固定負債投資法人債33,000,00036,500,000長期借入金236,233,000239,033,000預り敷金及び保証金※１ 3,167,752※１ 3,445,719信託預り敷金及び保証金28,951,14429,306,846デリバティブ債務115,88060,076固定負債合計301,467,777308,345,642負債合計338,337,753344,291,712純資産の部投資主資本出資総額319,973,305319,973,305剰余金出資剰余金23,548,28723,548,287任意積立金一時差異等調整積立金※４ 7,140,572※４ 7,063,047配当準備積立金5,404,1425,406,175任意積立金合計12,544,71512,469,222当期未処分利益又は当期未処理損失（△）9,847,0567,326,291剰余金合計45,940,05843,343,801投資主資本合計365,913,363363,317,106評価・換算差額等繰延ヘッジ損益△115,880△60,076評価・換算差額等合計△115,880△60,076純資産合計※５ 365,797,483※５ 363,257,030負債純資産合計704,135,236707,548,7439ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信（単位：千円）前期自　2020年12月 1日至　2021年 5月31日当期自　2021年 6月 1日至　2021年11月30日営業収益賃貸事業収入※１ 20,751,823※１ 21,187,913その他賃貸事業収入※１ 1,550,736※１ 1,618,768不動産等売却益※２ 1,896,413－営業収益合計24,198,97222,806,682営業費用賃貸事業費用※１ 11,122,681※１ 11,032,152不動産等売却損－※３ 10,123減損損失－※４ 1,139,000資産運用報酬1,993,9472,019,991資産保管手数料18,56418,607一般事務委託手数料68,14567,994役員報酬10,20010,200その他営業費用200,919252,482営業費用合計13,414,45814,550,552営業利益10,784,5148,256,129営業外収益受取利息10492未払分配金除斥益1,5001,954保険金収入7,72925,986補助金収入6299,916還付加算金－133その他972,449営業外収益合計10,06140,531営業外費用支払利息869,940870,233投資法人債利息65,04666,895投資法人債発行費償却4,4635,136不動産等除却損3,92623,863その他3,5363,634営業外費用合計946,914969,764経常利益9,847,6617,326,896税引前当期純利益9,847,6617,326,896法人税、住民税及び事業税605605法人税等合計605605当期純利益9,847,0567,326,291前期繰越利益－－当期未処分利益又は当期未処理損失（△）9,847,0567,326,291（２）損益計算書10ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信（単位：千円）投資主資本出資総額剰余金出資剰余金任意積立金一時差異等調整積立金配当準備積立金任意積立金合計当期首残高319,973,30523,548,2877,218,0985,402,55912,620,658当期変動額一時差異等調整積立金の取崩△77,525△77,525配当準備積立金の積立1,5821,582剰余金の分配－当期純利益－投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）－当期変動額合計－－△77,5251,582△75,943当期末残高※ 319,973,30523,548,2877,140,5725,404,14212,544,715投資主資本評価・換算差額等純資産合計剰余金投資主資本合計繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計当期未処分利益又は当期未処理損失（△）剰余金合計当期首残高9,650,14945,819,095365,792,400△126,093△126,093365,666,307当期変動額一時差異等調整積立金の取崩77,525－－－－配当準備積立金の積立△1,582－－－－剰余金の分配△9,726,093△9,726,093△9,726,093－△9,726,093当期純利益9,847,0569,847,0569,847,056－9,847,056投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）－－－10,21310,21310,213当期変動額合計196,906120,963120,96310,21310,213131,176当期末残高9,847,05645,940,058365,913,363△115,880△115,880365,797,483（３）投資主資本等変動計算書前期（自　2020年12月1日　至　2021年5月31日）11ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信（単位：千円）投資主資本出資総額剰余金出資剰余金任意積立金一時差異等調整積立金配当準備積立金任意積立金合計当期首残高319,973,30523,548,2877,140,5725,404,14212,544,715当期変動額一時差異等調整積立金の取崩△77,525△77,525配当準備積立金の積立2,0332,033剰余金の分配－当期純利益－投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）－当期変動額合計－－△77,5252,033△75,492当期末残高※ 319,973,30523,548,2877,063,0475,406,17512,469,222投資主資本評価・換算差額等純資産合計剰余金投資主資本合計繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計当期未処分利益又は当期未処理損失（△）剰余金合計当期首残高9,847,05645,940,058365,913,363△115,880△115,880365,797,483当期変動額一時差異等調整積立金の取崩77,525－－－－配当準備積立金の積立△2,033－－－－剰余金の分配△9,922,548△9,922,548△9,922,548－△9,922,548当期純利益7,326,2917,326,2917,326,291－7,326,291投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）－－－55,80355,80355,803当期変動額合計△2,520,764△2,596,256△2,596,25655,80355,803△2,540,452当期末残高7,326,29143,343,801363,317,106△60,076△60,076363,257,030当期（自　2021年6月1日　至　2021年11月30日）12ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信前　期自　2020年12月 1日至　2021年 5月31日当　期自　2021年 6月 1日至　2021年11月30日Ⅰ．当期未処分利益9,847,056,168円7,326,291,454円Ⅱ．任意積立金取崩額　　一時差異等調整積立金取崩額※　77,525,695円※　77,525,695円　　配当準備積立金取崩額－円2,263,027,551円Ⅲ．分配金の額9,922,548,334円9,666,844,700円（投資口１口当たりの分配金の額）(3,182円)(3,100円)Ⅳ．任意積立金配当準備積立金繰入額2,033,529円－円Ⅴ．次期繰越利益－円－円分配金の額の算出方法　本投資法人の規約第35条(1)に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益9,847,056,168円に一時差異等調整積立金取崩額77,525,695円を加算したうえで、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分2,033,529円を配当準備積立金として留保した後の残額である9,922,548,334円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人規約第35条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。　本投資法人の規約第35条(1)に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益7,326,291,454円に一時差異等調整積立金取崩額77,525,695円及び配当準備積立金取崩額2,263,027,551円を加算した金額である9,666,844,700円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人規約第35条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。（４）金銭の分配に係る計算書13ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年11月期決算短信（単位：千円）前期自　2020年12月 1日至　2021年 5月31日当期自　2021年 6月 1日至　2021年11月30日営業活動によるキャッシュ・フロー税引前当期純利益9,847,6617,326,896減価償却費4,130,2634,098,039減損損失-1,139,000不動産等売却益△1,896,413-不動産等売却損-10,123貸倒引当金の増減額（△は減少）△4,470△7,179受取利息及び有価証券利息△104△92支払利息及び投資法人債利息934,987937,129投資法人債発行費償却4,4635,136不動産等除却損3,92623,863営業未収入金の増減額（△は増加）129,759△108,730前払費用の増減額（△は増加）△607,682588,522長期前払費用の増減額（△は増加）22,51723,012営業未払金の増減額（△は減少）175,015197,733未払費用の増減額（△は減少）△1,4842,907未払消費税等の増減額（△は減少）△543,030△85,456前受金の増減額（△は減少）41,874△170信託前受金の増減額（△は減少）19,363△102,989預り金の増減額（△は減少）3,946△5,079信託預り金の増減額（△は減少）△1,214,702△23,005預り敷金及び保証金償却額△32,913△82,744信託預り敷金及び保証金償却額△642,336△191,325その他66,696△3,110小計10,437,33613,742,482利息の受取額10492利息の支払額△1,112,853△894,963法人税等の支払額又は還付額（△は支払）△603△603営業活動によるキャッシュ・フロー9,323,98412,847,007投資活動によるキャッシュ・フロー信託有形固定資産の売却による収入8,268,4155,509,445有形固定資産の取得による支出△10,330,576△422,134信託有形固定資産の取得による支出△14,569,843△10,730,002信託無形固定資産の取得による支出△2,540-預り敷金及び保証金の受入による収入518,736376,431預り敷金及び保証金の返還による支出△722,595△15,719信託預り敷金及び保証金の受入による収入2,502,457961,349信託預り敷金及び保証金の返還による支出△358,857△174,322投資活動によるキャッシュ・フロー△14,694,803△4,494,952財務活動によるキャッシュ・フロー長期借入れによる収入27,900,00014,800,000長期借入金の返済による支出△25,700,000△10,700,000投資法人債の発行による収入982,0343,470,066投資法人債の償還による支出-△3,000,000分配金の支払額△9,726,761△9,921,121財務活動によるキャッシュ・フロー△6,544,726△5,351,054現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△11,915,5453,001,000現金及び現金同等物の期首残高65,483,36553,567,819現金及び現金同等物の期末残高53,567,81956,568,819（５）キャッシュ・フロー計算書14ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 （６）継続企業の前提に関する注記 該当事項はありません （７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 1．固定資産の減価償却の方法 （1）有形固定資産（信託財産を含む） 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～70年 構築物 2年～53年 機械及び装置 2年～31年 工具、器具及び備品 2年～20年 （2）無形固定資産（信託財産を含む） 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（5年）に基づいています。 （3）長期前払費用 定額法を採用しています。 2．引当金の計上貸倒引当金 基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を3．繰延資産の処投資法人債発行費 検討し、回収不能見込額を計上しています。 理方法 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 4．収益及び費用の計上基準 （1）収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入（附加使用料） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 （2）固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は22,479千円です。 （1）ヘッジ会計の方法 5．ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 （2）ヘッジ手段とヘッジ対象 ①ヘッジ手段 金利キャップ取引 金利スワップ取引 ②ヘッジ対象 借入金金利 （3）ヘッジ方針 ブ取引を行っています。 （4）ヘッジの有効性評価の方法 本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 15ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 6．キャッシュ・フ ロ ー 計 算 書に お け る 資 金の範囲 7．その他財務諸表 作 成 の た めの 基 礎 と な る事項 キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、 信託建設仮勘定 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託前受金 ⑥信託預り金 ⑦信託預り敷金及び保証金 （2）消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 （８）会計方針の変更に関する注記 1．収益認識に関する会計基準等の適用 「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。）等を当期の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当期の財務諸表に与える影響は軽微です。 なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載していません。 2．時価の算定に関する会計基準等の適用 「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。）等を当期の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年7月4日）第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当期の財務諸表に与える影響は軽微です。 固定資産の評価について、重要性の観点から当期より〔重要な会計上の見積りに関する注記〕を記載しています。 （９）財務諸表に関する注記事項 〔表示方法の変更に関する注記〕 〔重要な会計上の見積りに関する注記〕 固定資産の減損 1．当期の財務諸表に計上した金額 減損損失 有形固定資産 無形固定資産 金額（千円） 1,139,000 638,847,062 9,451,079 2．識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。 会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。 減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。 将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例 16ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 等を総合的に勘案の上決定します。 各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向を受ける可能性があります。また、本投資法人の一部のテナントにおいては、新型コロナウイルス感染症の影響により営業状況及びキャッシュ・フローに大きな影響を及ぼしている状況が継続していることから、本投資法人は中長期的視点での安定した資産運用の観点及び社会的対応に配慮した賃料減免等を行う可能性があります。なお、当該感染症の影響は2022年後半には収束の兆しが見え、2023年以降本格的に事業環境が回復するものと想定しています。 これらの様々な事象を正確に予測することは困難であり、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。 〔貸借対照表に関する注記〕 ※1．担保に供している資産及び担保を付している債務 担保に供している資産は以下のとおりです。 建物 構築物 土地 合計 担保を付している債務は以下のとおりです。 前期 2021年5月31日 1,332,172 6,415 2,089,982 3,428,571 前期 2021年5月31日 408,171 408,171 前期 2021年5月31日 36,000,000 － 36,000,000 前期 2021年5月31日 39,608 （単位：千円） 当期 2021年11月30日 1,291,754 6,213 2,089,982 3,387,950 （単位：千円） 当期 2021年11月30日 408,171 408,171 （単位：千円） 当期 2021年11月30日 36,000,000 － 36,000,000 （単位：千円） 当期 2021年11月30日 39,608 預り敷金及び保証金 合計 2．コミットメントライン契約 本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。 コミットメントライン契約の総額 借入残高 差引 ※3．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 信託建物 ※4．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項 前期（2021年5月31日） （単位：千円） 積立て、取崩しの発生事由 負ののれん 発生益（注1） 減 価 償 却 費 等に よ る 利 益 超過 税 会 不 一 致の一部（注2） 当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高 7,546,388 7,018,140 75,463 6,942,677 分配金に充当 66,949 76,099 63,132 64,271 73,816 61,869 669 760 631 63,601 61,238 73,055 分配金に充当 － － － － （注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。 （注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。 17ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 （単位：千円） 積立て、取崩しの発生事由 当期（2021年11月30日） 当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高 負ののれん 発生益（注1） 減 価 償 却 費 等に よ る 利 益 超過 税 会 不 一 致の一部（注2） 7,546,388 6,942,677 75,463 6,867,213 分配金に充当 66,949 76,099 63,132 63,601 73,055 61,238 669 760 631 62,932 60,607 72,294 分配金に充当 － － － － （注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。 （注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。 ※5．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 前期 2021年5月31日 50,000 （単位：千円） 当期 2021年11月30日 50,000 〔損益計算書に関する注記〕 ※1．不動産事業損益の内訳 前期 自 2020年12月 1日 至 2021年 5月31日 （単位：千円） 当期 自 2021年 6月 1日 至 2021年11月30日 Ａ．不動産賃貸事業収益 Ｂ．不動産賃貸事業費用 不動産賃貸事業収益合計 その他賃貸事業収入 附加使用料（注2） 賃貸事業一時収入 その他雑収入 賃貸事業収入 賃料収入 共益費収入 駐車場収入 その他賃貸収入（注1） 20,751,823 1,550,736 22,302,559 11,122,681 11,179,878 （注1）賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。 （注2）使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。 （注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。 18,336,455 1,506,760 754,089 154,518 1,166,646 302,396 81,692 2,155,795 1,858,326 1,212,019 24,322 1,310,768 4,130,263 431,185 賃貸事業費用 公租公課 外注委託費 水道光熱費 損害保険料 修繕費（注3） 減価償却費 その他賃貸事業費用 不動産賃貸事業費用合計 Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 18,770,347 1,494,082 763,521 159,962 1,386,320 150,872 81,576 2,136,362 1,756,168 1,325,614 24,571 1,274,108 4,098,039 417,286 21,187,913 1,618,768 22,806,682 11,032,152 11,774,529 ※2．不動産等売却益の内訳 前期（自 2020年12月1日 至 2021年5月31日） 西新橋１丁目ビル（注） 不動産等売却収入 不動産等売却原価 その他売却費用 不動産等売却益 （単位：千円） 1,896,413 9,480,545 7,150,261 433,870 （注）「西新橋１丁目ビル」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分50％です。 18ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 当期（自 2021年6月1日 至 2021年11月30日） 該当事項はありません。 ※3．不動産等売却損の内訳 前期（自 2020年12月1日 至 2021年5月31日） 該当事項はありません。 当期（自 2021年6月1日 至 2021年11月30日） クオーツタワー 不動産等売却収入 不動産等売却原価 その他売却費用 不動産等売却損 5,800,000 5,759,569 50,554 （単位：千円） 10,123 ※4. 減損損失の内訳 前期（自 2020年12月1日 至 2021年5月31日） 該当事項はありません。 当期（自 2021年6月1日 至 2021年11月30日） （単位：千円） 物件名称 府中ビル 場 所 東京都府中市 種 類 信託土地 信託建物 減損損失 1,044,000 95,000 減損損失の算定にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとしています。上表の物件については、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化が生じている状況であるため、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として営業費用の区分に計上しています。 回収可能価額については、当該物件の正味売却価額（想定売却額－処分費用見込額）と使用価値（継続的使用と使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フローの現在価値）を算定した結果、正味売却価額により測定しています。なお、資産の運用が継続している状況における減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第2項に従い計上区分を営業費用としています。 〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕 ※．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数 発行済投資口の総口数 〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕 ※．一時差異等調整積立金 前期（2021年5月31日） 前期 自 2020年12月 1日 至 2021年 5月31日 10,000,000口 3,118,337口 当期 自 2021年 6月 1日 至 2021年11月30日 10,000,000口 3,118,337口 当期取崩額：75,463,881円 積立額、取崩額 （当初積立額：7,546,388,071円） 本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。 積立て、取崩しの発生事由等 2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 ・2018年11月期 （当初積立額：76,099,699円） ・2018年5月期 （当初積立額：66,949,209円） 当期取崩額：669,493円 取崩の具体的な方法 積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額（75,463,881円以上）を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 当期取崩額：760,997円 ・2019年5月期 （当初積立額：63,132,400円） 当期取崩額：631,324円 19ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 11 月期決算短信 当期（2021年11月30日） 当期取崩額：75,463,881円 積立額、取崩額 （当初積立額：7,546,388,071円） 本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。 積立て、取崩しの発生事由等 2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 ・2018年5月期 （当初積立額：66,949,209円） ・2018年11月期 （当初積立額：76,099,699円） 当期取崩額：669,493円 取崩の具体的な方法