Ｊプライム（8955） – 第9回公募増資に関する補足説明資料

日本プライムリアルティ投資法人Japan Prime Realty Investment Corporation第9回公募増資に関する補足説明資料2022年1月4日(資産運用会社)株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントTokyo Realty Investment Management, Inc.ディスクレーマー本資料は、2022年1月4日付「新投資口の発行及び投資口の売出し並びに投資口の発行に係る発行登録書の取下げに関するお知らせ」並びに2021年12月22日付「資金の借入れに関するお知らせ」及び2021年12月23日付「資産の取得及び譲渡(契約締結)に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。本募集の詳細については、2022年1月4日付「新投資口の発行及び投資口の売出し並びに投資口の発行に係る発行登録書の取下げに関するお知らせ」をご参照ください。本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これらに付随する政令、内閣府令及び規則に基づく開示書類又は資産運用報告書ではありません。また、本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず日本プライムリアルティ投資法人(以下「本投資法人」又は「ＪＰＲ」といいます。)が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分(作成された場合)をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資されるようにお願いいたします。また、本資料を掲載している本投資法人のホームページ(以下「本ホームページ」といいます。)上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人による特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨等を目的とするものではありません。本資料の内容には、本投資法人の戦略、目標、将来予想及びその業績に関するその他の将来の見通し並びにこれらに関する試算値に関する記述が含まれています。このような将来に関する記述は、本投資法人及び資産運用会社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(以下「本資産運用会社」といいます。)において本資料作成日時点において入手可能な情報に基づきなされた一定の仮定、前提及び判断によるものであり、かかる記述にはリスク及び不確実性が内在しており、かかるリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けます。したがって、かかる将来の見通し及び試算値は将来における本投資法人の業績、経営成績、財務内容等を保証するものでなく、実際の結果は、かかる将来の見通し及び試算値に関する記述の存在により明示的又は黙示的に示される将来における業績、経営成績、財務内容等と大きく異なるおそれがあります。また、本投資法人は、これらの将来に関する記述が達成されることを保証又は約束するものではありません。なお、かかる将来に関する記述に関する仮定及び前提については、後記「注記」の内容をご参照ください。本資料には、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等を基に本資産運用会社が作成した図表・データ等が含まれており、また、本投資法人及び本資産運用会社の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらについて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。本資料の内容に関しては、万全を期していますが、本投資法人はその内容の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますので、予めご了承ください。本投資法人の事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。不動産投資信託証券発行者 日本プライムリアルティ投資法人(証券コード：8955)資産運用会社 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(金融商品取引業者関東財務局長(金商)第362号、一般社団法人投資信託協会会員)2本投資法人について■ 本投資法人の概要名称日本プライムリアルティ投資法人(略称 ：ＪＰＲもしくはＪプライム)証券コード8955上場日2002年6月14日(上場から19年)決算月6月、12月ポートフォリオ運用基準(目標投資割合)(用途比率)オフィス 70～90%都市型商業施設等 10～30%(エリア比率)東京 80～90%地方 10～20%資産運用会社株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント(略称：ＴＲＩＭ)資産運用会社のスポンサー(出資比率)東京建物株式会社(75%)安田不動産株式会社(10%)大成建設株式会社(10%)明治安田生命保険相互会社(5%)■ 本投資法人の特徴1 上場以降、着実に資産規模を成長させつつ、ポートフォリオクオリティを向上20年目を迎える安定運用の実績2 東京オフィスを中心とする強固なポートフォリオ成長性のある東京オフィスを中心に、都市型商業施設等及び地方物件により収益性を補完するポートフォリオを構築デベロッパー系REITならではの豊富なパイプライン3 デベロッパー系REITとしての優位性を発揮し、大規模開発物件を中心とする立地特性に優れた物件を取得4 高度な運営能力による内部成長の実現高いポートフォリオ稼働率の維持と賃料増額改定の実績5 長期安定的な財務基盤の構築発行体格付は高位安定的であり、長期固定借入れを中心とする安定性を重視した財務基盤を構築6 サステナビリティに対する積極的な取組み社会的課題へ真摯に向き合い積極的な取組みを進めることにより、投資主価値の向上を図るとともに、持続的な社会の実現に貢献物件数・資産規模(本取組み後)66物件 4,883億円投資比率(本取組み後)(エリア別)東京 85.2 %(用途別)オフィス 81.2 %スポンサーパイプライン物件取得(予定)価格・比率(本取組み後)3,666億円 75.1%稼働率(2021年6月期)98.2％信用格付(本資料の日付現在)JCR AA(安定的)R&I AA-(安定的)S&P A(安定的)LTV(本取組み後) 39.9% ■ MSCI ジャパン ESG セレクト・リーダーズ指数への組入れ■ GRESBリアルエステイト評価5 Star(最上位評価)3本募集の意義1 スポンサーパイプラインを活用した優良物件の取得と戦略的な資産入替 東京建物をはじめとするスポンサーパイプラインを活用し、ポートフォリオの規模拡大とクオリティ向上を図るため、「グランフロント大阪」、「東京建物東渋谷ビル」及び「ライズアリーナビル(追加取得分)」を取得 戦略的な資産入替の一環として、「ＪＰＲ梅田ロフトビル」及び「東京建物本町ビル」を譲渡2 3期にわたる譲渡益の還元と内部留保の拡充による分配金の安定性向上「ＪＰＲ梅田ロフトビル」を3期に分割して譲渡し、譲渡益を投資主に還元 譲渡益の一部は内部留保し、分配金の安定性を確保。投資主への還元と内部留保の拡充を両立3 LTVの引き下げによる将来に向けての取得余力の拡大 今後の継続的な外部成長を見据えて、LTVを引き下げることにより、機動的な物件取得態勢を強化LTV45%を上限とした場合、取得余力は473億円に拡大4本募集の意義1スポンサーパイプラインを活用した優良物件の取得と戦略的な資産入替新規取得資産 合計399億円ライズアリーナビル(追加取得分)優先交渉権スポンサーパイプラインスポンサーパイプライン本資産入替の効果グランフロント大阪東京建物東渋谷ビル■ 資産規模の拡大と平均築年数の若返り、東京オフィス比率の向上物件数資産規模含み益NOI利回り償却後利回り平均築年数東京オフィス比率本取組み前65物件4,656億円1,101億円4.8％3.9％24.8年68.5％本取組み後66物件4,883億円1,116億円4.8%3.9%23.5年69.1％取得(予定)価格鑑定評価額NOI利回り償却後利回り73億円76億円4.2％3.6％213億円224億円3.7％3.0％113億円121億円4.4％3.8％取得(予定)日2021年10月28日2021年12月24日2022年1月18日オフィス/商業比率77.5％/22.5％81.2％/18.8％優良物件の取得戦略的な資産入替資産入替資産規模の拡大大阪エリアの入替戦略ポートフォリオクオリティ向上■ 大阪エリア内でのポートフォリオクオリティを改善譲渡(予定)資産ＪＰＲ梅田ロフトビル築31年東京建物本町ビル築51年新規取得資産グランフロント大阪譲渡(予定)価格鑑定評価額譲渡損益譲渡先175億円140億円44億円第三者36億円35億円▲8億円東京建物鑑定評価額を25％上回る価格で、3期に分割して譲渡ポートフォリオで最も築年数が経過している物件を譲渡取得価格213億円築年数8年JR「大阪」駅直結2022年9月再エネ100％電力に切替予定譲渡(予定)資産ＪＰＲ梅田ロフトビル譲渡(予定)価格175億円戦略的な資産入替築年数最寄駅からの徒歩分数資産入替東京建物本町ビルポートフォリオクオリティ向上譲渡価格築年数最寄駅からの徒歩分数31年4分36億円51年3分譲渡(予定)資産のCO2排出量 1,862ｔ/年5本募集の意義23期にわたる譲渡益の還元と内部留保の拡充による分配金の安定性向上3LTVの引き下げによる将来に向けての取得余力の拡大■ 譲渡益、投資主還元、内部留保の推移本取組みによりLTVは39.9％に低減、LTV45%を上限とした場合の取得余力は473億円に拡大し、将来に向けた機動的な物件取得態勢を強化2021年12月期2022年6月期2022年12月期譲渡益9.2億円13.3億円13.4億円■ LTV及び取得余力の推移投資主還元2.7億円5.4億円4.9億円内部留保6.4億円7.9億円8.4億円2021年6月期末本資料の日付現在本取組み後LTV40.6%41.8%39.9%■ 内部留保残高の推移(括弧内は1口当たり内部留保)取得余力(LTV45%上限)389億円291億円473億円33.2億円(3,330円)41.7億円(4,181円)■ LTVの推移(上限45%を目途にコントロール)18.8億円(1,969円)25.2億円(2,533円)2021年6月期末2021年12月期末2022年6月期末2022年12月期末■ J-REIT各社の内部留保の状況(総資産比、合併銘柄は除く)合併銘柄を除く全48社中、18社が内部留保あり1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%ＪＰＲ出所：各投資法人の公表資料を基に本資産運用会社作成45.0%44.0%43.0%42.0%41.0%40.0%39.0%前回増資大手町フィナンシャルシティノースタワーの取得本取組み41.8% 取得余力473億円40.8% 39.5% 40.6% 40.6% 今回増資2019年112月期末2020年26月期末2020年312月期末2021年46月期末本資料の5日付現在39.9% 6本取組み後6新規取得資産概要グランフロント大阪(共有持分4.9%相当)(2021年12月期取得済資産)メインスポンサーの東京建物が開発事業者の1社として開発したJR「大阪」駅直結の大型複合施設を取得地方オフィススポンサー取得ハイライト■ JR「大阪」駅直結かつ全7駅12路線利用可能な関西随一の交通利便性■ 2013年竣工、関西最大級・最高水準のグレードを誇るオフィススペック 最新の制振構造、テナント専用の非常用発電機スペースを確保、充実のセキュリティシステムによ北館テラスガーデン 「サステナブル建築物等先導事業(省CO2先導型)」に採択、2022年9月より施設使用全電力る万全の管理体制・災害対策を再エネ100%電力に切替予定本物件周辺図ナレッジキャピタル取得日取得価格鑑定評価額総賃貸可能面積NOI利回り償却後利回り稼働率取得先(うめきた広場・南館)(北館)2021年12月24日11,800百万円12,300百万円5,290.60㎡3.6%2.9%98.6%9,500百万円10,100百万円8,474.10㎡3.9%3.1%97.4%東京建物 ナレッジキャピタルは「グランフロント大阪」の中核施設として、感性と技術を融合した新しい価値創出拠点 ナレッジキャピタルが持つ場〈施設〉と機能〈人的支援〉を活用し、「産業創出」、「文化発信」、「国際交流」、「人材育成」等の目的達成のための業務を遂行ナレッジキャピタルの主な施設7■ 梅田エリアは大阪ビジネス地区の各エリア対比でも旺盛なオフィス需要が見込まれる大阪ビジネス地区のエリア別空室率の推移大阪ビジネス地区のエリア別平均賃料の推移梅田大阪ビジネス地区淀屋橋・本町心斎橋・難波北館テラスガーデン新大阪115.0%梅田大阪ビジネス地区淀屋橋・本町心斎橋・難波110.0%新大阪新規取得資産概要グランフロント大阪(2021年12月期取得済資産)14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%105.0%100.0%95.0%90.0%201320142015201620172018201920202021(年)201320142015201620172018201920202021(年)出所：三鬼商事株式会社(以下「三鬼商事」といいます。)提供データを基に本資産運用会社にて作成出所：三鬼商事提供データを基に本資産運用会社にて作成8新規取得資産概要東京建物東渋谷ビル(取得予定資産)再開発が進む渋谷エリアのオフィスビルをメインスポンサーの東京建物から取得東京都心オフィススポンサー取得ハイライト通り沿いに位置し、顕示性が高いスビル JR・東京メトロ・東急電鉄各線「渋谷」駅徒歩7分と複数路線へのアクセスが比較的良好。明治 ICカードセキュリティシステムを実装し、屋内型自走式駐車場41台分を備えたハイグレードのオフィ IT企業を中心にオフィス需要の高まる渋谷エリアは、今後のオフィス新規供給が都心5区の他のエリアと比較して少ないと予想されており、引き続き高い需要が見込まれる渋谷エリアにおけるマーケット環境■ 渋谷区のオフィス新規供給は限定的区別のオフィス新規供給量(予測)(2021年～2023年)都心5区及び地方主要都市におけるオフィスビル募集賃料推移渋谷区中央区新宿区名古屋市福岡市千代田区港区大阪市札幌市その他14.1%渋谷区1.8%新宿区2.8%千代田区12.4%中央区16.0%港区52.9%140.0%130.0%120.0%110.0%100.0%90.0%80.0%注：1フロア面積が50坪以上のオフィスビル供給量を記載出所：三幸エステート株式会社(以下「三幸エステート」といいます。)「オフィスレントデータ 2021」を基に本資産運用会社にて作成2010/122012/122014/122016/122018/122020/12出所：三幸エステート「オフィスレントデータ 2021」を基に本資産運用会社にて作成9取得予定日2022年1月18日取得予定価格11,300百万円鑑定評価額12,100百万円総賃貸可能面積7,821.01㎡NOI利回り償却後利回り4.4%3.8%稼働率95.2%取得予定先東京建物新規取得資産概要ライズアリーナビル(追加取得分)(2021年12月期取得済資産)稼働率の向上とマルチテナント化を見据え、優先交渉権を活用して「東池袋」駅直結の大型オフィスビルを追加取得東京周辺部オフィス優先交渉権取得ハイライト圏内 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅に直結し、東京有数のターミナル駅である「池袋」駅からも徒歩 レイアウト効率に優れたワンフロア約530坪の大型オフィスでは、様々なワークスタイルが実現可能。建物内には豊島区立中央図書館や舞台芸術交流センターなど文化交流施設が併設 追加取得により事務所区画の保有割合が67.0％へ増加することで、柔軟かつ積極的なリーシング活動を推進オフィスロビーエントランス本物件周辺図稼働率の推移 池袋エリアは、進行する再開発により更なる発展が期待される取得日2021年10月28日取得価格7,300百万円鑑定評価額7,660百万円総賃貸可能面積 4,507.71㎡NOI利回り4.2%償却後利回り3.6%稼働率取得先75.2%東池袋合同会社2020年12月2021年1月100%０%2022年2月(予定)76.9%一括借りテナントの退去による空室の発生・共用部リニューアル工事・マルチテナント化リーシング状況 経済活動の再開や企業の意思決定の正常化により、リーシングが進捗し、稼働率は向上 本資料の日付現在、未契約のフロアについても複数の候補先と調整中であり、早期にリースアップを目指す マルチテナント化により、将来のリスクは軽減10効果的な資産入替を伴う外部成長の加速、譲渡益・内部留保の戦略的な活用により、持続的な投資主価値向上を目指す成長戦略投資主価値スポンサーパイプラインを通じたポートフォリオの規模拡大・クオリティ向上低いLTV水準を活かした外部成長の加速譲渡益の還元・内部留保活用による分配金の安定化成長ドライバーパイプライン別取得(予定)価格内訳 スポンサー取得物件：2,740億円資産規模拡大ペース 2016年～2019年：292億円内部留保 総額：41.7億円 スポンサー情報物件：925億円 2020年～本取組み後：488億円 1口当たり：4,181円運用体制東京の好立地オフィスを中心とした分散の効いた強固なポートフォリオメインスポンサーの東京建物と連携した高度な運営能力サステナビリティへの積極的な取組み11外部成長戦略スポンサーパイプラインを活用した物件取得ペースの加速メインスポンサーである東京建物の中期経営計画等も背景に、ＪＰＲの資産規模拡大ペースは加速2015-2019東京建物の前中期経営計画2020-2024東京建物の現行中期経営計画重点戦略(抜粋)グループAUMや収益機会の更なる拡大投資家向け物件売却の拡大販売用不動産残高1,344億円(2021年9月末時点)ファンド事業の強化傘下REIT等のAUM1.5兆円(2024年想定)2016年～2019年実績：＋292億円2017/1公募増資4,214 4,103 4,103 4,350 4,350 4,350 4,350 4,395 4,395 2020年～実績：＋488億円4,883 2022/1公募増資2020/2公募増資4,571 4,675 4,656 東京建物本投資法人資産規模推移(億円)5,0004,5004,0003,5002015年2016年2016年2017年2017年2018年2018年2019年2019年2020年2020年2021年本取組み後12月期末6月期末12月期末6月期末12月期末6月期末12月期末6月期末12月期末6月期末12月期末6月期末12外部成長戦略継続的な資産入替戦略の実践スポンサーとの資産入替を通じ、含み益の顕在化とポートフォリオクオリティの向上を実現2016年2017年2019年2020年2021年2022年ＦＵＮＤＥＳ水道橋ＪＰＲ銀座並木通りビルスポンサーパイプラインスポンサーパイプライン東京スクエアガーデン品川キャナルビル(追加取得分)ＪＰＲ麹町ビル ＦＵＮＤＥＳＪＰＲ心斎橋ウエストセンシティビルディング大手町フィナンシャルシティノースタワースポンサーパイプライン優先交渉権スポンサーパイプラインスポンサーパイプラインスポンサーパイプラインスポンサーパイプライン上野スポンサーパイプラインライズアリーナビル(追加取得分)優先交渉権スポンサーパイプライングランフロント大阪東京建物東渋谷ビルスポンサーパイプライン32.5億円101億円184億円1.7億円57.5億円38億円37.5億円138.7億円114億円73億円213億円113億円資産入替ＪＰＲ博多中央ビル福岡ビル資産入替資産入替資産入替東京建物京橋ビルＪＰＲ博多ビル東京建物本町ビルＪＰＲ梅田ロフトビル(取得予定資産)(譲渡予定資産)築23年築26年築38年築35年築51年築31年継続的な資産入替戦略スポンサーパイプラインの活用■ 継続的な資産入替により、強固なポートフォリオを構築■ 含み益の顕在化による譲渡益の還元、内部留保の拡充ＪＰＲメインスポンサー(東京建物) ポートフォリオクオリティ(築年数、収益性、立地など)の向上 含み益の顕在化による譲渡益の還元、内部留保の拡充 適正価格による優良物件の取得戦略的に譲渡資産入替優良物件の取得 再開発物件等の取得ニーズ 投資家向け物件売却の強化 傘下REITなどのファンド事業の強化によるグループ収益機会の拡大(保有物件の取得先別内訳)(保有上位5物件)その他スポンサー情報物件925億円24.9%19.0%56.1%スポンサー取得物件2,740億円スポンサーパイプライン物件75.1%物件名1 大手町タワー(底地)2 オリナスタワー3 グランフロント大阪4 新宿センタービル5 東京スクエアガーデン全てスポンサーパイプライン物件もしくはスポンサー開発物件億円36031321321018413外部成長戦略スポンサーパイプラインスポンサーパイプラインを活用した取得機会の拡大東京建物のパイプライン(参考)「東京」駅周辺の東京建物及び本投資法人の保有物件長期保有目的の固定資産から振り替えた販売用不動産■販売用不動産への振替実績2018年12月末～2020年12月末 約540億円■ＪＰＲの取得実績ＪＰＲ麹町ビル2019年6月取得済ＪＰＲ心斎橋ウエスト2020年1月取得済大手町フィナンシャルシティノースタワー 2020年12月 取得済グランフロント大阪2021年12月 取得済東京建物東渋谷ビル2022年1月取得予定投資家向けとして開発した販売用不動産■中規模オフィス(仮称) 日本橋小伝馬町プロジェクト2023年4月竣工(仮称) 札幌北8西1再開発プロジェクト2023年冬(仮称) 芝浦プロジェクト(仮称) 蒲田駅前プロジェクト2024年春2023年冬竣工竣工竣工■都市型コンパクト商業施設(仮称) 天神西通プロジェクト2022年3月竣工■ＪＰＲの取得実績ＦＵＮＤＥＳ水道橋2016年12月 取得済ＦＵＮＤＥＳ上野2019年6月取得済注. 本資料の日付現在、本投資法人は、保有資産を除き、これらの物件を保有しておらず、取得予定資産を除き、東京建物等との間でこれらの物件について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、今後取得できる保証はありません。14内部成長戦略ポートフォリオの特徴(本取組み後)東京の好立地オフィスビルを中心に、エリア、グレード、アセットクラス、賃料水準などにおいて、分散の効いた強固なポートフォリオを構築グレード及びアセットクラス(全物件・取得価格比)エリア別比率(全物件・取得価格比)商業施設18.8%Sクラス6.1%東京23区オフィス58.6%Aクラス13.4%Bクラス19.6%12.1%地方オフィス10.6%底地7.4%Cクラス12.1%東京23区以外の東京圏のオフィス1.5万円未満3.0万円以上10.8%14.2%1.5～2.0万円22.7%2.5～3.0万円12.8%2.0～2.5万円39.5%75.0%中央区地方14.8%12.1%東京23区以外の東京圏18.5%15.7%千代田区4.3%港区11.0%13.1%10.4%新宿区その他東京18区渋谷区5分超~10分以内3分超~5分以内9.7%直結16.5%16.6%1分以内29.6%1分超~3分以内27.6%73.7%グレード及びアセットクラスの分散東京を中心にしたバランスの取れた地域分布賃料単価別比率(オフィス・取得価格比)最寄駅からの徒歩分数(全物件・取得価格比)需要ボリューム帯である坪1万円台後半～2万円台中心7割超が最寄駅から徒歩3分以内に立地15内部成長戦略稼働・賃料の状況マーケットを上回る高稼働率を維持。賃料は着実な増額を継続稼働率の推移98.2%97.4% 100.0%98.0%96.0%94.0%92.0%ポートフォリオ全体の稼働率（JPR）マーケット稼働率（東京オフィス）99.2%99.2%99.5%99.6%99.4%98.1% 98.3% 98.5% 98.0% 95.5% 98.2%93.8% 2018年6月2018年12月2019年6月2019年12月2020年6月2020年12月2021年6月(期)月額賃料増減額改定・入替による賃料増減割合(件数比)■ 改定(期)増額 変動なし 減額増額減額■ 入替18.2 13.0 2019年6月51.9 47.6 0.5 75.0 25.0 改定増額率入替増額率改定増額入替増額減額(改定・入替)16.0 7.6 9.0 23.2 -7.7 27.6 7.5 7.2 7.4 -0.9 23.7 6.8 18.9 7.8 6.9 17.1 -3.8 12.9 13.4 -2.6 22.4 7.7 3.6 29.2 -0.0うち、大口テナントの減額-34.6(百万円)40200-20-4030.0%20.0%10.0%0.0%6.7 3.6 7.6 -35.8 4.4 6.6 16.1 -6.1 2019年12月47.7 49.4 2.9 94.9 5.1 2020年6月56.5 43.5 0.0 88.5 11.5 2020年12月32.9 65.7 1.4 76.9 23.1 2021年6月26.6 72.1 1.2 75.7 24.3 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2021年6月(期)0.0%50.0%100.0%0.0%50.0%100.0%16内部成長戦略商業施設の運営状況プライムロケーション・駅前の繁華性の高いエリアに立地長期固定賃料を基本とし、高稼働率を維持ポートフォリオに占める商業施設の特徴(本取組み後)稼働率(商業施設)物件数14物件資産規模917億円含み益155億円NOI利回り4.5％100.0%99.4%99.3%99.9%99.9% 100.0% 100.0% 100.0%商業施設18.8%駅前立地型50.3% 都市型49.7% 98.0%96.0%カテゴライズ都市型駅前立地型契約の状況(商業施設・面積比)(本取組み後)特徴東京・大阪におけるプライムロケーションの商業施設東京近郊・主要都市における駅前立地の商業施設賃料形態固定+歩合4.9%2018年2018年2019年2019年2020年2020年2021年6月12月6月12月6月12月6月(期)残存契約期間2年未満17.1%2年以上3年未満10.8%平均4.0年5年以上31.7%40.4%3年以上5年未満契約形態定期借家15.2%固定95.1%テナント業種サービス店舗2.3%飲食店舗3.1%その他店舗及び事務所3.6%ＪＰＲ渋谷タワーレコードビルＪＰＲ茶屋町ビルＪＰＲ銀座並木通りビル有楽町イトシアＦＵＮＤＥＳ上野オフィス81.2%都市型駅前立地型川崎ダイスビル田無アスタＪＰＲ武蔵小杉ビルハウジング・デザイン・センター神戸普通借家84.8%物販店舗91.1%17財務戦略長期安定的な財務基盤返済期限の長期化・平準化や保守的なLTVコントロールにより強固な財務基盤を構築格付の状況(長期発行体格付、本資料の日付現在)JCR2021年11月新規取得AA (安定的)R&IAA-(安定的)S&PA(安定的)主要な財務指標LTV(本取組み後)39.9％平均デットコスト(2021年6月期末)0.73%平均残存年数(2021年6月期末)4.8年長期固定金利比率(2021年6月期末)99.0%返済期限の分散状況(2021年6月期末時点)(億円)140120100806040200長期借入金 短期借入金 投資法人債30 20 50 30 20 105 100 130 130 85 80 80 70 80 109 100 90 102 71 60 50 118 50 30 35 40 40 30 30 2021年2022年2022年2023年2023年2024年2024年2025年2025年2026年2026年2027年2027年2028年2028年2029年2029年2030年2030年2031年2036年12月6月12月6月12月6月12月6月12月6月12月6月12月6月12月6月12月6月12月6月6月(期)サステナビリティ・ファイナンスへの取組み■ 初のサステナビリティボンドを発行<資金使途>発行額発行日14億円2021年12月7日償還期日2031年12月5日金利0.42%発行額発行日10億円2021年12月7日償還期日2036年12月5日金利0.67%■ 3度目となるグリーンボンドを発行<資金使途>「大手町フィナンシャルシティノースタワー」の取得に要した借入金のリファイナンス資金サステナビリティ評価Sustainable 1「ライズアリーナビル(追加取得分)」の取得に要した借入金のリファインナンス資金35社から構成されるレンダーフォーメーション(2021年6月期末時点)(億円)投資法人債355みずほ銀行260 その他金融機関25社 482有利子負債1,965億円(コミットメントラインの設定状況)設定先設定額みずほ銀行三菱UFJ銀行三井住友銀行みずほ信託銀行あおぞら銀行りそな銀行40億円40億円40億円40億円40億円40億円合計240億円三菱UFJ銀行210 三井住友銀行125 日本政策投資銀行109 新生銀行 100 あおぞら銀行 54 福岡銀行 60 みずほ信託銀行 70 信金中央金庫 70 農林中央金庫 70 18サステナビリティ投資主価値向上に資するサステナビリティへの取組みサステナビリティはＪＰＲの最重要課題、着実な推進により高い外部評価を獲得ＪＰＲの外部評価等ポートフォリオのグリーン化の推進■ 環境認証取得の推進 2030年目標「環境認証取得率80％」の早期達成を図る<環境認証取得率の推移(延床面積ベース)>2021年GRESBリアルエステイト評価 8年連続で「Green Star」評価を取得 最上位の５Starを3年連続で獲得 GRESB開示評価で最上位「A」を4年連続で獲得MSCI ジャパン ESGセレクト・リーダーズ指数組入れ53.4% 54.4% 74.3% 60.1% 65.5% 71.4% 2021年5月同指数に組入れ(2021年6月末時点でJ-REIT10銘柄が選定)2018年2019年2019年2020年2020年2021年2021年12月6月12月6月12月6月12月(期) MSCI ESG格付「A」を取得■ 2050年ネットゼロ目標へ向けた取組み<保有物件におけるCO2排出削減実績>(t-CO2)56,686 50,726 49,726 2022年より、22物件で再エネ100%電力導入予定 計画的にLED化工事を実施予定46,052 TCFDへの賛同CDPへの参加2021年5月に賛同を表明2020年に参加201720182019202020212022(年)19100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%34.0% 60,00055,00050,00045,00040,000Appendixポートフォリオ一覧(東京都心)事A-1 兼松ビル事A-2 兼松ビル別館事A-3 ＪＰＲ人形町ビル 事A-4 新麹町ビル事A-5 ＪＰＲクレスト竹橋ビル事A-6 MS芝浦ビル事A-7 五反田ファーストビル16,276百万円2,874百万円2,100百万円2,420百万円4,000百万円11,200百万円2,920百万円14,995㎡中央区京橋2001.121993.24,351㎡4,117㎡5,152㎡4,790㎡中央区京橋中央区日本橋人形町千代田区麹町千代田区神田錦町2001.121993.22001.111989.12‘01.11/’02.11/’04.111984.102002.61999.931,020㎡港区芝浦2003.31988.210,553㎡品川区西五反田2003.71989.7事A-９ ＪＰＲ市ヶ谷ビル 事A-10 オーバルコート事A-12 ビッグス新宿ビル 事A-13 アクロス新川ビル事A-14 新宿センタービル 事A-15 南麻布ビル大崎マークウエスト事A-11 新宿スクエアタワー・アネックス5,100百万円3,500百万円14,966百万円15,121百万円710百万円21,000百万円3,760百万円5,888㎡28,575㎡78,796㎡(再開発全体)25,733㎡5,535㎡176,607㎡4,570㎡千代田区九段南品川区東五反田新宿区西新宿新宿区新宿中央区新川新宿区西新宿港区南麻布2004.51989.32004.62001.6‘04.7/’08.9/’15.3/’15.10‘04.11/’05.4/’10.71994.101985.42004.111994.62008.31979.102008.71992.6※延床面積は建物一棟全体の面積(他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。)を登記簿に基づき記載しています。20物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月Appendixポートフォリオ一覧(東京都心)事A-16 品川キャナルビル 事A-17 六番町ビル事A-18 ＪＰＲ原宿ビル 事A-20 ＪＰＲ日本橋事A-22 銀座三和ビル堀留ビル事A-21 ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル事A-23 大手町タワー(底地)2,041百万円2,800百万円8,400百万円5,100百万円15,050百万円3,400百万円36,000百万円4,205㎡6,466㎡7,190㎡7,683㎡8,851㎡11,034㎡(敷地面積)千代田区六番町渋谷区神宮前中央区日本橋堀留町渋谷区千駄ヶ谷中央区銀座千代田区大手町5,216㎡港区港南‘08.12/’19.3竣工年月2008.72009.121991.102009.121989.32010.32002.62010.52009.52011.81982.102012.32014.4(参考)事A-24 サイエンスプラザ・四番町プラザ事A-25 芝大門センタービル事A-26 東京スクエアガーデン事A-27 ＪＰＲ麹町ビル 事A-28 大手町フィナンシャルシティ ノースタワー事A-29 東京建物東渋谷ビル2,660百万円4,213百万円18,400百万円5,750百万円11,400百万円11,300百万円(予定)24,560㎡11,419㎡4,438㎡239,769㎡千代田区四番町港区芝大門千代田区麹町千代田区大手町112,645㎡中央区京橋2013.121995.2’13.12/’14.7‘17.2/’17.41993.72013.22019.61999.22020.122012.1015,662㎡渋谷区東2022.1(予定)1993.5※延床面積は建物一棟全体の面積(他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。)を登記簿に基づき記載しています。21物件外観取得価格延床面積所在地取得日物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月Appendixポートフォリオ一覧(東京都心・東京周辺部)商A-1 ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル商A-3 ＪＰＲ神宮前432商A-4 新宿三丁目イーストビル商A-5 (有楽町ｲﾄｼｱ)有楽町駅前ビルディング商A-6 ＪＰＲ銀座並木通りビル商A-7 ＦＵＮＤＥＳ水道橋物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月12,000百万円4,275百万円2,740百万円3,400百万円10,100百万円3,250百万円8,449㎡1,066㎡24,617㎡71,957㎡1,821㎡1,477㎡渋谷区神南渋谷区神宮前新宿区新宿千代田区有楽町中央区銀座千代田区神田三崎町2003.61992.22006.32006.2‘07.3/’08.42007.12008.82007.102016.122008.62016.122015.7事B-1 アルカイースト事B-2 ＪＰＲ千葉ビル事B-3 ＪＰＲ横浜日本大通ビル事B-5 新横浜第二センタービル事B-6 川口センタービル事B-7 ＪＰＲ上野イーストビル事B-8 立川ビジネスセンタービル5,880百万円2,350百万円2,927百万円1,490百万円8,100百万円3,250百万円3,188百万円34,281㎡9,072㎡9,146㎡7,781㎡28,420㎡8,490㎡墨田区錦糸千葉市中央区新町横浜市中区日本大通横浜市港北区新横浜川口市本町台東区松が谷2001.111997.32001.121991.12001.111989.10‘02.9/’13.31991.82004.21994.22004.31992.1014,706㎡立川市曙町‘05.9/’07.21994.1222※延床面積は建物一棟全体の面積(他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。)を登記簿に基づき記載しています。Appendixポートフォリオ一覧(東京周辺部)事B-9 ライズアリーナビル事B-11 オリナスタワー事B-12 ＪＰＲ横浜ビル事B-10 ゆめおおおかオフィスタワー事B-13 大宮プライムイースト事B-14 センシティビルディング13,131百万円6,510百万円31,300百万円7,000百万円6,090百万円13,870百万円91,280㎡185,974㎡257,842㎡8,772㎡9,203㎡158,663㎡豊島区東池袋横浜市港南区上大岡西墨田区太平横浜市西区北幸さいたま市大宮区下町千葉市中央区新町‘07.3/’21.10竣工年月2007.12007.71997.32009.62006.22010.121981.52013.32009.22020.31993.4商B-1 田無アスタ商B-3 キュポ・ラ本館棟商B-6 川崎ダイスビル商B-7 ＦＵＮＤＥＳ上野商B-4 ＪＰＲ武蔵小杉ビル商B-5 武蔵浦和ショッピングスクエア物件外観取得価格延床面積所在地取得日物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月10,200百万円2,100百万円7,254百万円4,335百万円15,080百万円3,800百万円80,675㎡48,321㎡18,394㎡28,930㎡36,902㎡2,235㎡西東京市田無町川口市川口川崎市中原区小杉町さいたま市南区別所川崎市川崎区駅前本町台東区上野2001.111995.22006.32006.12006.91983.32007.32005.102007.42003.82019.62017.7※延床面積は建物一棟全体の面積(他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。)を登記簿に基づき記載しています。23Appendixポートフォリオ一覧(地方)事C-1 新潟駅南センタービル事C-9 ＪＰＲ那覇ビル事C-12 損保ジャパン仙台ビル事C-13 損保ジャパン和歌山ビル事C-14 天神121ビル事C-17 ＪＰＲ堂島ビル 事C-19 ＪＰＲ名古屋伏見ビル2,140百万円1,560百万円3,150百万円1,670百万円2,810百万円2,140百万円4,137百万円19,950㎡5,780㎡10,783㎡6,715㎡8,690㎡5,696㎡10,201㎡新潟市中央区米山那覇市松山仙台市宮城野区榴岡和歌山市美園町福岡市中央区天神大阪市北区曽根崎新地名古屋市中区栄2001.111996.32001.111991.102002.61997.122002.61996.72002.62000.72004.11993.102005.31991.3事C-20 薬院ビジネスガーデン事C-21 ＪＰＲ心斎橋ビル事C-22 ＪＰＲ心斎橋ウエスト事C-23 グランフロント大阪(うめきた広場・南館)事C-24 グランフロント大阪(北館)商C-4 ハウジング・デザイン・センター神戸商C-5 ＪＰＲ茶屋町ビル10,996百万円5,430百万円3,750百万円11,800百万円9,500百万円7,220百万円6,000百万円22,286㎡5,303㎡7,738㎡10,226㎡/181,371㎡290,030㎡33,877㎡3,219㎡福岡市中央区薬院大阪市中央区南船場大阪市中央区南船場大阪市北区大深町大阪市北区大深町神戸市中央区東川崎町大阪市北区茶屋町2012.82009.12005.52003.22020.11986.92021.12‘13.2/’13.32021.122013.22005.91994.62006.81994.6※延床面積は建物一棟全体の面積(他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。)を登記簿に基づき記載しています。24物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月物件外観取得価格延床面積所在地取得日竣工年月注記3頁3.4.本資料において記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額及び面積については記載未満の桁数は切捨てて記載し、比率その他の数値については記載未満の桁数で四捨五入して記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合があります。1.「用途比率」及び「エリア比率」とは、各時点において本投資法人が保有する物件(以下「保有物件」といいます。)の取得(予定)価格の総額に対する用途別・エリア別のそれぞれの取得(予定)価格の比率をいいます。以下同じです。「取得(予定)価格」とは、保有物件又は取得予定資産の取得に係る売買契約に記載された売買金額(取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。)をいいます。以下同じです。「取得予定資産」とは「東京建物東渋谷ビル」のことをいいます。以下同じです。2.「スポンサー」とは、本資産運用会社に出資している東京建物株式会社(以下「東京建物」ということがあります。)、安田不動産株式会社、大成建設株式会社及び明治安田生命保険相互会社をいい、スポンサーの完全子会社を含めて「スポンサー」ということがあります。また、「出資比率」とは、各スポンサーの本資産運用会社に対する出資比率をいいます。以下同じです。「資産規模」とは、保有物件の取得(予定)価格の総額をいいます。以下同じです。「本取組み」とは、「本募集」、「本資産入替」及び「本借入金返済」を合わせたものをいい、本資産入替が完了する2022年12月23日の直後の期末である2022年12月末日時点を「本取組み後」といいます。本取組み後の各数値には、本募集、本資産入替及び本借入金返済以外の今後生じうる事情は反映しておらず、また、本募集、本資産入替及び本借入金返済も一定の仮定に基づいています。このように本取組み後の各数値は、一定の仮定に基づく本資料の日付現在の見込額又は見込数値であり、実際の金額又は数値と一致するとは限りません。「本募集」とは、2022年1月4日提出の有価証券届出書による投資口の一般募集及び第三者割当を合わせていいます。「本資産入替」とは、「新規取得資産」(「ライズアリーナビル(追加取得分)」並びに「グランフロント大阪(うめきた広場・南館)」及び「グランフロント大阪(北館)」（以下総称して「グランフロント大阪」ということがあります。）の計3物件(以下「2021年12月期取得済資産」ということがあります。)及び「東京建物東渋谷ビル」を合わせていいます。以下同じです。)の取得、及び「譲渡(予定)資産」(「東京建物本町ビル」及び「ＪＰＲ梅田ロフトビル」を合わせていいます。)の譲渡を総称していいます。「本借入金返済」とは、本募集に伴い、2022年7月5日に弁済期限を迎える借入金の一部(40億円)を返済することをいいます。以下同じです。5.「東京」とは、本投資法人が投資エリアとして以下で定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総称し、「地方」とは、その他の地域をいいます。以下同じです。6.「都市型商業施設等」とは、繁華性の高いエリアに位置する商業施設(都市型商業施設)及びホテル(都市型宿泊施設)を総称していいます。以下同じです。・東京都心：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区・東京周辺部：東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県7. 取得パイプラインの区分は以下のとおりです。・「スポンサー取得物件」：スポンサー等から取得した物件・「スポンサー情報物件」：スポンサー等から入手した情報に基づき取得した物件・「スポンサーパイプライン物件」：スポンサー取得物件及びスポンサー情報物件・「その他」：スポンサーパイプライン物件以外の取得物件「スポンサー等」とは、スポンサー、その関係会社及びスポンサーが出資した特定目的会社(SPC)をいいます。8.「稼働率」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。・稼働率＝総賃貸面積÷総賃貸可能面積(各月末時点の期中平均)25注記3頁続き4頁す。5頁9.「信用格付」とは、本資料の日付現在、本投資法人が株式会社日本格付研究所(JCR)から取得している長期発行体格付、株式会社格付投資情報センター(R&I)から取得している発行体格付及びS&P グローバル・レーティング・ジャパン株式会社(S&P)から取得している長期発行体格付であり、本募集の対象である本投資法人の投資口に付された格付ではありません。以下同じです。10. 「LTV」とは、有利子負債比率(簿価ベース)をいい、以下の計算式により算出しています。以下同じです。・LTV＝有利子負債総額÷総資産額なお、本取組み後のLTVの算出方法については、6頁の注記をご参照下さい。11. 「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」とは、MSCIジャパンIMIトップ700指数構成銘柄の中から、同指数における各GICS業種分類の時価総額50%を目標にESG評価に優れた企業を選別して構築される指数をいいます。以下同じです。12. 「GRESBリアルエステイト評価」とは、2009年に国連責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に創設された、不動産ポートフォリオやインフラ施設を含む実物資産の環境・社会・企業統治(ESG)のパフォーマンスに関する評価を行う組織であるGRESBにより実施される、Global Real Estate Sustainability Benchmarkリアルエステイト評価をいいます。以下同じです。1.「ＪＰＲ梅田ロフトビル」は、2021年12月期に準共有持分の40％を譲渡しており、2022年6月期に同30％を、2022年12月期に同30％をそれぞれ譲渡することを予定しています。以下同じで2. 内部留保は、圧縮積立金の計上によるものです。2021年12月期以降については、本資産入替について、税法上の特定の資産の買換えの場合の課税の特例の制度を適用して、譲渡益の一部を圧縮積立金として積み立てることを前提としています。なお、圧縮積立金は当該期末の残高に翌期繰入額及び取崩額を加減算した金額となります。3.「取得余力」とは、増資を行うことなくデットによる資金調達のみにより新規物件取得を行う場合における新規取得物件取得可能額の合計金額をいいます。すなわち、LTV45％を上限の目処とする場合の取得余力は、LTVが45％となるまでのデットの調達余力(増加可能額)を試算した数値となります。ただし、取得余力は当該金額のデットによる資金調達又は当該資金による新規物件の取得の実現を保証するものではなく、本資料の日付現在において、取得余力を活用し取得を予定している物件はありません。以下同じです。1. 新規取得資産の「鑑定評価額」、「NOI利回り」及び「償却後利回り」は、「ライズアリーナビル(追加取得分)」については2021年9月30日時点の数値を、「グランフロント大阪」及び「東京建物東渋谷ビル」については2021年11月30日時点の数値を、譲渡(予定)資産の「鑑定評価額」については2021年11月1日時点の数値を、それぞれ記載しています。2. 新規取得資産の「NOI利回り」及び「償却後利回り」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。・NOI利回り＝NOI÷取得(予定)価格NOIは、鑑定評価書に基づく鑑定NOI(直接還元法における運営純収益)を用いています。・償却後利回り＝償却後NOI÷取得(予定)価格償却後NOIは、鑑定評価書に基づく鑑定NOI(直接還元法における運営純収益)から、本資産運用会社にて算出した減価償却費を控除した金額を用いています。3.「譲渡(予定)価格」とは、譲渡(予定)資産の譲渡に係る売買契約に記載された売買金額(固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。)をいいます。以下同じです。26注記5頁続き4.「譲渡損益」とは、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡損益をいいます。なお、「ＪＰＲ梅田ロフトビル」及び「東京建物本町ビル」の譲渡損益は本資料の日付時点における見積額であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。5.「築年数」とは、各物件の竣工日から2021年12月末日までの期間をいいます。築年数は、記載未満の桁数を切捨てて記載しています(平均築年数を除きます)。以下同じです。6. 本取組み前の「物件数」、「資産規模」は、2021年6月期末現在の数値を記載しています。7. 本取組み前の「含み益」、「NOI利回り」、「償却後利回り」、「平均築年数」、「東京オフィス比率」、「オフィス／商業比率」については、2021年6月期の実績値及び2021年6月期末現在の価格・数値等を用いて、以下の計算式により算出しています。なお、「NOI利回り」及び「償却後利回り」は、2021年6月期中に譲渡した「ＪＰＲ博多ビル」を除外して算出しています。・含み益＝保有物件に係る鑑定評価額(又は調査価額)と帳簿価額との差額なお、この含み益が必ず実現されることが保証されているわけではないことにご留意下さい。・NOI利回り＝NOIの合計÷取得価格の合計NOI(Net Operating Income)＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費取得価格は、2021年6月期末の各保有物件の取得価格を年間日数で除し、当該期の営業日数を乗じることにより算定した金額を用いています。・償却後利回り＝(不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用)の合計÷取得価格の合計取得価格は、2021年6月期末の各保有物件の取得価格を年間日数で除し、当該期の営業日数を乗じることにより算定した金額を用いています。・平均築年数＝保有物件に係る各物件の竣工日から2021年12月末日までの期間を、各物件の取得価格に基づき加重平均築年数の算定期間を2021年12月末日までとしているのは、本取組み後の数値と比較するためであり、本資料の日付現在の数値とは異なります。また、2021年12月末日は、本資産入替が進行中の時点であり、「ライズアリーナビル(追加取得分)」及び「グランフロント大阪」の取得並びに「ＪＰＲ梅田ロフトビル」の一部や「東京建物本町ビル」の譲渡は完了していますが、本取組み前の平均築年数の算出にあたっては、これらが行われていないものとして試算しています。・東京オフィス比率＝保有物件のうち事務所に分類されかつ東京都心及び東京周辺部に所在するものの取得価格の合計÷保有物件の取得価格の合計・オフィス比率＝保有物件のうち事務所に分類されるものの取得価格の合計÷保有物件の取得価格の合計・商業比率＝保有物件のうち商業施設に分類されるものの取得価格の合計÷保有物件の取得価格の合計8. 本取組み後の「含み益」、「NOI利回り」、「償却後利回り」、「平均築年数」、「東京オフィス比率」、「オフィス／商業比率」については、以下の計算式により算出しています。なお、「NOI利回り」及び「償却後利回り」は、2021年6月期中に譲渡した「ＪＰＲ博多ビル」を除外して算出しています。以下同じです。・含み益＝本資産入替後の保有物件に係る鑑定評価額(又は調査価格)と帳簿価額(又は取得(予定)価格)との差額新規取得資産及び譲渡(予定)資産を除く保有物件については、2021年6月期末現在の鑑定評価額(又は調査価格)と帳簿価額の差額を用いて算出しています。新規取得資産のうち「ライズアリーナビル(追加取得分)」については2021年9月30日時点の鑑定評価額と取得価格との差額を、また、「グランフロント大阪」及び「東京建物東渋谷ビル」については2021年11月30日時点の鑑定評価額と取得(予定)価格との差額を、それぞれ用いて算出しています。なお、この含み益が必ず実現されることが保証されているわけではないことにご留意下さい。27注記5頁続き・NOI利回り＝NOIの合計÷取得(予定)価格の合計NOIは、2021年6月期末現在の保有物件(ただし、譲渡(予定)資産を除きます。)については、2021年6月期の実績値を用いています。新規取得資産については、鑑定評価書に基づく鑑定NOI(直接還元法における運営純収益)を年間日数で除し、当該期の営業日数を乗じることにより算定した金額を用いています。取得(予定)価格は、本取組み後の各保有物件の取得(予定)価格を年間日数で除し、当該期の営業日数を乗じることにより算定した金額を用いています。・償却後利回り＝(不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用)の合計÷取得(予定)価格の合計不動産賃貸事業収入及び不動産賃貸事業費用は、2021年6月期末現在の保有物件(ただし、譲渡(予定)資産を除きます。)については、2021年6月期の実績値を用いています。新規取得資産については、鑑定評価書に基づく鑑定NOI(直接還元法における運営純収益)から建物比率に基づき本資産運用会社にて算定した減価償却費相当額を控除した金額を年間日数で除し、当該期の営業日数を乗じることにより算定した金額を用いています。取得(予定)価格は、本取組み後の各保有物件の取得(予定)価格を年間日数で除し、当該期の営業日数を乗じることにより算定した金額を用いています。・平均築年数＝本資産入替後の保有物件に係る各物件の竣工日から2021年12月末日までの期間を、各物件の取得(予定)価格に基づき加重平均築年数の算定期間を2021年12月末日までとしているのは、本取組み前の数値と比較するためであり、本資料の日付現在の数値とは異なります。また、2021年12月末日は、本資産入替の完了前の時点であり、「東京建物東渋谷ビル」の取得及び「ＪＰＲ梅田ロフトビル」の全部の譲渡は完了していませんが、本取組み後の平均築年数の算出にあたってはこれらが完了したものとして試・東京オフィス比率＝本資産入替後の保有物件のうち事務所に分類されるもののうち東京都心及び東京周辺部に所在するものの取得(予定)価格の合計÷本資産入替後の保有物件の取得(予算しています。定)価格の合計・オフィス比率＝本資産入替後の保有物件のうち事務所に分類されるものの取得(予定)価格の合計÷本資産入替後の保有物件の取得(予定)価格の合計・商業比率＝本資産入替後の保有物件のうち商業施設に分類されるものの取得(予定)価格の合計÷本資産入替後の保有物件の取得(予定)価格の合計・本取組み後の各数値は、一定の仮定に基づく本資料の日付現在の見込額又は見込数値であり、実際の金額又は数値と一致するとは限りません。9.「最寄駅からの徒歩分数」は、不動産マーケットレポート及び鑑定評価書等の専門家作成資料に記載された最寄駅からの徒歩分数又は道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した最寄駅からの徒歩分数をいいます。以下同じです。10. 「再エネ100％電力」とは、CO2フリーの再生可能エネルギー由来電力をいいます。当該再生可能エネルギー由来電力は、関西電力株式会社が非化石価値取引市場で調達するトラッキング付非化石証書が付与された「RE100」対応の電力です。RE100は、NPO法人「The Climate Group」が気候変動等環境分野に取り組む国際NGOであるCDPの支援を受けて定める、事業運営を100％再生可能エネルギーで調達することを目標に掲げる企業が参加する国際ビジネスイニシアチブです。以下同じです。2022年9月から「グランフロント大阪」の共用部及びテナント専有部も含めて施設で使用する全電力を再エネ100％電力に切り替える予定です。6頁1.「譲渡益」とは、譲渡関連費用等控除後の不動産譲渡益をいい、「ＪＰＲ梅田ロフトビル」譲渡に伴う譲渡益から「東京建物本町ビル」譲渡に伴う譲渡損を控除して算出しています。なお、2021年10月に実施した「芝大門センタービル」の敷地の一部譲渡による譲渡益はここには含みません。28注記6頁続き7頁8頁1.2. 2022年6月期及び12月期の内部留保及び1口当たり内部留保は、本資産入替のみを考慮した本資料の日付現在の見込額であり、実際の金額と一致するとは限りません。以下同じです。3.「1口当たり内部留保」は、各期末の内部留保額を当該期末時点の発行済投資口総数で除することにより算出しており、2022年6月期末及び2022年12月期末の発行済投資口総数については、本募集に係る新投資口が全て発行されることを前提としています。4. 2021年10月末日時点で公表済みの各J-REIT(ただし、合併を行ったことがあるJ-REITを除きます。)の直近決算期における総資産(負債及び純資産の合計)(ただし、上場日以降決算期を迎えていない銘柄については、上場日時点における総資産)に対する内部留保の割合を本資産運用会社にて試算のうえ、記載しています。なお、各J-REITの貸借対照表上の任意積立金合計を内部留保として算出しています。また、本投資法人の任意積立金合計については、本取組み後の数値を前提に算出しています。「合併銘柄」とは、本資料の日付現在で株式会社東京証券取引所に上場しているJ-REIT61銘柄のうち、過去に合併を実施した13銘柄をいいます。J-REITの合併により負ののれんが発生することがあり、合併銘柄においては一時差異等調整積立金に振り替えられた負ののれん発生益の影響により内部留保が増加することがあることから、J-REIT間での内部留保残高の比較においては合併銘柄を除外して比較しています。5. 本資料の日付現在におけるLTV及び本取組み後のLTVは、以下の計算式により算出しています。取得余力も各時点について以下と同様の数値を用いて算出しています。・本資料の日付現在におけるLTV＝本資料の日付現在における有利子負債残高2,069億円÷本資料の日付現在における総資産見込額4,953億円本資料の日付現在における総資産見込額＝2021年6月期末現在の総資産額4,843億円＋2021年12月期の有利子負債増加額104億円＋2021年12月期の内部留保増加額6億円・本取組み後のLTV＝本取組み後における有利子負債見込総額2,029億円÷本取組み後における総資産見込額5,088億円本取組み後における有利子負債見込総額＝本資料の日付現在における有利子負債残高2,069億円－本借入金返済見込額40億円本取組み後における総資産見込額＝本資料の日付現在における総資産見込額4,953億円＋一般募集による発行価額の総額150億円＋本件第三者割当における発行価額の総額7億円－本借入金返済見込額40億円＋2022年6月期及び2022年12月期の内部留保増加額16億円・本募集による発行価額の総額(見込額)の算出については、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ150億円及び7億円(2021年12月17日(金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額)を前提として算定しています。本件第三者割当に